Jakie prace trzeba zgłosić przed remontem mieszkania

Właściciel mieszkania już na etapie planowania remontu powinien zadbać o uzyskanie odpowiednich zgód i pozwoleń. By to zrobić, musi określić, czy prace budowlane będą miały charakter bieżącej konserwacji, remontu czy przebudowy. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane nie musimy informować o pracach tylko w przypadku bieżącej konserwacji. Pod tym pojęciem kryją się wszelkie proste czynności, które każdy właściciel lokalu mieszkalnego powinien wykonywać, by zapobiec pogarszaniu się stanu technicznego obiektu, a co za tym idzie, zapewnić jego bezpiecznego i zgodne z przeznaczeniem użytkowania. Wszystko, co przekracza zakres konserwacji, wymaga co najmniej zgłoszenia.

Na własna rękę można przeprowadzać wszelkie prace remontowe wewnątrz mieszkania, jeśli nie ingerują w strukturę części wspólnych budynku. Zgłoszenia czy pozwolenia na budowę nie wymagają np. takie czynności, jak przeprowadzenie modernizacji łazienki czy kuchni, malowanie ścian, wymiana glazury, a także montaż systemu alarmowego lub internetu. W przypadku wymiany okien w budynku pozwolenia i zgłoszenia nie jest wymagane, gdy nie dochodzi do ingerencji w rozmiar otworów drzwiowych i okiennych. Manipulowanie ich wielkością, zabudowanie starych otworów lub wykonanie nowych wymaga pozwolenia na budowę.

Prace wymagające zgody

W przeciwieństwie do bieżącej konserwacji, remont oraz przebudowa posiadają definicję w ustawie Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt. 8 poprzez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Natomiast przebudowa (art. 3 pkt. 7a) to czynności, w wyniku których następuje zmiana paramentów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu, z wyjątkiem charakterystycznych wielkości jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego wysokość czy długość. 

Wszelkie prace, które wiążą się z przebudową części wspólnych wymagają zgłoszenia bądź uzyskania pozwolenia na budowę. Nie można też zapomnieć o powiadomieniu wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Niektóre prace remontowe mogą bowiem wymagać akceptacji ze strony zarządcy. Regulamin wspólnoty lub spółdzielni może dawać jej prawo do ingerowania w kwestie związane z pracami remontowymi.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych zgoda na przebudowę części wspólnych budynku będzie wymagać podjęcia uchwały. Ta może być uzyskana na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. W przypadku spółdzielni sprawa jest bardziej skomplikowana. Właściciel posiadający własnościowe prawo do lokalu ma ograniczone prawo rzeczowe. Natomiast prawo własności nadal przysługuje spółdzielni, która ma decydujący głos co do możliwości przebudowy lokalu czy części wspólnych. Decyzja leży zatem w rękach zarządu spółdzielni lub uprawnionych do tego organów. Szereg spółdzielni mieszkaniowych ustala własne regulaminy dotyczące zakresu prac remontowych, które można wykonać bez zgłaszania czy uzyskiwania pozwolenia władz spółdzielni. 

Dodatkowo w bloku spółdzielczym mogą również znajdować się mieszkania stanowiące odrębną własność. Także w tym przypadku spółdzielnia, która zarządza nieruchomością wspólną, podejmuje decyzje dotyczące prac ingerujących w części wspólne, zazwyczaj na podstawie wewnętrznych regulacji.

Może Cię zainteresuje: Własne miejsce postojowe - co warto wiedzieć?

Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę

Przed rozpoczęciem prac remontowych, które podlegają pod definicję remontu, należy je zgłosić we właściwym, ze względu na położenie nieruchomości, starostwie powiatowym bądź w urzędzie miasta na prawach powiatu (w Warszawie - w urzędach dzielnicowych). Dokument powinien określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania prac oraz termin ich rozpoczęcia. Ponadto należy załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Mogą być też potrzebne odpowiednie szkice i rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane w odrębnych przepisach. Do remontu można przystąpić po upływie 21 dni od dnia zgłoszenia i nie później niż po upływie 3 lat od terminu ich rozpoczęcia określonego w zgłoszeniu.

Jeśli planowana jest przebudowa, w wyniku której dojdzie do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych, właściciel musi uzyskać pozwolenie na budowę. Stosowny wniosek należy również złożyć w starostwie powiatowym bądź w urzędzie miasta (w Warszawie - w urzędach dzielnicowych), załączając do niego m.in. trzy egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami wymaganymi przepisami odrębnymi, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ewentualnie decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po dostarczeniu niezbędnych dokumentów na decyzję organu administracji architektoniczno-budowlanej czeka się do 65 dni. Do prac można przystąpić nie wcześniej niż po upływie 14 dni od doręczenia pozwolenia, lecz nie później niż w terminie 3 lat, ponieważ zgodnie z ustawą Prawo budowlane taki jest czas obowiązywania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę.

Właściciel mieszkania często nie jest pewien, czy planowany przez niego zakres prac kwalifikuje się do remontu czy przebudowy. W takiej sytuacji lepiej dokonać zgłoszenia w odpowiednim urzędzie, opisując zamierzone prace. Jeśli okaże się, że planowe prace stanowią przebudowę, wówczas urząd poinformuje o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.

Od lipca 2021 roku istnieje możliwość złożenia dokmentów dotyczących zarówno zgłoszenia jak i pozwolenia na budowę poprzez internet - za pomocą platformy e-Budownictwo.

Zgoda konserwatora zabytków

W przypadku prac remontowych w budynku wpisanym do rejestru zabytków zgłoszenie prac nie wystarczy. Wykonywanie jakichkolwiek robót budowlanych przy remoncie zabytku lub w jego otoczeniu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto zaznaczyć, że pozwolenie potrzebne jest również w przypadku prac konserwatorskich oraz restauracyjnych. Konserwator zabytków jest zobowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia.

Ponadto, aby uzyskać pozwolenie od konserwatora, musimy przedłożyć dokumenty potwierdzające posiadanie tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości (nie wystarczy oświadczenie, jak w przypadku zgłoszenia remontu). Przeważnie prace powinny odbywać się z uwzględnieniem zaleceń konserwatora, a dodatkowo powinny być przeprowadzone przez osoby mające stosowne kwalifikacje w zakresie konserwacji zabytków.

Może Cię zainteresuje: Na czym polega ochrona konserwatorska budynku? 

Samowolka grozi karami

Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych w mieszkaniu warto sprawdzić regulamin wspólnoty czy spółdzielni, które pełnią funkcję zarządcy nieruchomości. Kolejnym krokiem jest zakwalifikowanie planowanych prac do odpowiedniej kategorii, tj. remontu, przebudowy czy bieżącej konserwacji. W zależności od ich zakresu konieczne jest ich zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Zaniedbanie tych czynności może skutkować zakwalifikowaniem działań właściciela mieszkania jako samowoli budowlanej. W takiej sytuacji nadzór budowlany nie tylko będzie wymagał dostarczenia wszystkich niezbędnych dokumentów (zgłoszenia, pozwolenia na budowę, projektu zagospodarowania działki czy zaświadczenia o zgodności przeprowadzonych prac z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), ale również mogą zostać nałożone kary. –  grzywna oraz konieczność przywrócenia stanu poprzedniego.

Źródło: bankier.pl, e-budownictwo.gunb,gov.pl, warszawa19115.pl, biznes.gov.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!