Czy wynajmujący ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez najemcę?

Właściciele mieszkań mogą obawiać się negatywnych skutków wynajmu lokali, spowodowanych złymi zachowaniami najemców. Obawy właścicieli mieszkań potęgują uchwały wspólnot mieszkaniowych. Orzecznictwo potwierdza, że w przeszłości zdarzały się próby przypisywania właścicielom wynajmowanych mieszkań odpowiedzialności za zachowanie najemcy.

Przykładowo, uchwała przyjęta w 2007 roku przez jedną ze wspólnot mieszkaniowych mówiła, że właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania (tak domowników, jak i innych osób korzystających z lokalu za jego wiedzą). Zgodnie z tą uchwałą „właściciel mieszkania ponosi odpowiedzialność za przestrzeganie regulaminu porządku domowego przez osoby, którym oddał swój lokal do używania”. Wspólnota mieszkaniowa założyła też w uchwale, że „do obowiązków właściciela mieszkania należy zapoznanie osób wymienionych w poprzednim punkcie z regulaminem porządku domowego oraz zawiadomienie zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu”.

Wyroki sądowe korzystne dla właścicieli mieszkań

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. (sygnatura akt: II CSK 600/08) zakwestionował wszystkie powyższe elementy uchwały. O braku uzasadnienia dla uchwał przenoszących na właściciela mieszkania odpowiedzialność za zachowanie lokatorów mówią także inne wyroki sądowe: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 listopada 2012 r. (sygnatura akt: I ACa 645/12), wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 5 sierpnia 2014 r. (sygnatura akt: I C 445/14), wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 16 lipca 2021 r. (sygnatura akt: II C 2438/20). Zaś wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r. (sygn. akt: IV CSKP 20/21) wskazuje na brak możliwości zakazania przez wspólnotę wynajmu mieszkań (zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego).

Może Cię zainteresuje: Zaostrzone kontrole segregacji odpadów

Odpowiedzialność najemcy

Eksperci podkreślają, że nie istnieje możliwość przeniesienia odpowiedzialności na właściciela mieszkania za wykroczenia oraz przestępstwa, które mają związek z użytkowaniem lokum przez najemcę. Najczęściej dotyczy to zakłócenia spokoju lub porządku publicznego (artykuł 51 kodeksu wykroczeń) oraz niszczenia lub uszkadzania cudzej rzeczy (artykuł 124 kodeksu wykroczeń).

Długotrwałe lub wyjątkowo dokuczliwe zachowanie lokatora może być uzasadnieniem dla pozwu sąsiadów wytoczonego na podstawie artykułu 13 ustawy o ochronie praw lokatorów (tzn. powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia). W praktyce jednak to właściciel mieszkania sam podejmuje wysiłki mające na celu pozbycie się kłopotliwego najemcy, który nierzadko jest też zadłużony lub niszczy wynajmowane mieszkanie.

Zalanie sąsiada

W kontekście odpowiedzialności właściciela lokalu istotne są kwestie szkód po zalaniach, które czasem nie tylko dotykają sąsiadów mieszkających niżej, ale rozciągają się na części wspólne budynku. W przypadku takich szkód możliwa jest odpowiedzialność właściciela mieszkania, najemcy, podmiotu odpowiadającego za stan wspólnych elementów instalacji wodnej, grzewczej lub kanalizacyjnej (zarządca, wspólnota, spółdzielnia), a nawet firmy remontowej. Specyfika szkód zalaniowych uzasadnia zakup ubezpieczeń obejmujących skutki zalania przez jak największą liczbę mieszkańców budynków wielorodzinnych.

Ubezpieczenie OC najemcy

Najemca może wykupić specjalne ubezpieczenie, które oprócz ochrony jego ruchomości (przed zniszczeniem lub kradzieżą), obejmie także odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone w budynku. Niektórzy ubezpieczyciele przewidują też możliwość rozszerzenia ochrony odpowiedzialności cywilnej na najemcę w sytuacji, gdy polisę wykupuje właściciel mieszkania. Warto pamiętać, że ochrona w zakresie OC zwykle nie obejmuje skutków umyślnego działania. Wyłączenia ochrony mogą też dotyczyć rażącego niedbalstwa i działania po spożyciu alkoholu.

Źródło: portalsamorzadowy.pl