Wprowadzenie umowy o wspólnym pożyciu w spółdzielniach

Trwają prace nad rządowym projektem ustawy o statusie osoby najbliższej w związku i umowy o wspólnym pożyciu, wprowadzającymi do umów spółdzielczych "drugą stronę umowy o wspólnym pożyciu". W uzasadnieniu projektu wskazano, że proponowana nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma na celu ochronę relacji majątkowych między stronami umowy o wspólnym pożyciu.

Bezpieczeństwo bliskich osób

Eksperci prawa oceniają projektowane przepisy, które przewidują wprowadzenie do stosunków spółdzielczych "drugiej strony umowy o wspólnym pożyciu", jako próbę dostosowania prawa do realiów społecznych, w których ludzie funkcjonują w związkach nieformalnych. Problemem jest obecny kształt regulacji, który sprawia wrażenie rozwiązania fragmentarycznego i niejasnego.

Prawnicy tłumaczą, że wprowadzenie drugiej osoby do relacji prawnej ze spółdzielnią oznacza, że partner lub partnerka osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu uzyska formalną podmiotowość w tym stosunku. Zwiększy to bezpieczeństwo tych osób, szczególnie w takich sytuacjach jak śmierć członka spółdzielni lub rozpad związku. Dotąd takie osoby pozostawały często w stanie faktycznego współposiadania, ale bez realnych narzędzi prawnych do ochrony swoich interesów.

Może Cię zainteresuje: Jakie prace remontowe należy zgłosić do spółdzielni?

Dziedziczenie w testamentach

Projektowana ustawa nie ingeruje bezpośrednio w kwestie dziedziczenia, a elementem umowy o wspólnym pożyciu mają być testamenty. Warto pamiętać, że w spółdzielniach istnieją trzy rodzaje praw, a pierwsze z nich, czyli spółdzielcze lokatorskie, nie jest dziedziczne. Tu projektowana ustawa dokonuje zmiany regulacji poprzez wskazanie, że takie prawo będzie przypadało drugiej stronie umowy o wspólnym pożyciu w chwili śmierci, o ile to prawo spółdzielcze lokatorskie przysługiwało obu stronom umowy o wspólnym pożyciu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będzie podlegało dziedziczeniu na normalnych zasadach, co oznacza, że uprawniony musi w testamencie wskazać partnera jako osobę dziedziczącą. Tak samo będzie w przypadku odrębnej własności lokalu.

Wątpliwości przy dziedziczeniu najmu

Zmianie w projekcie ulega też regulacja tzw. "dziedziczenia" najmu, w związku z czym osoba w statusie drugiej strony umowy o wspólnym pożyciu będzie z mocy planowanego do zmiany art. 691 par. 1 KC wstępowała w stosunek najmu, także w przypadku, gdy stroną umowy najmu jest spółdzielnia. Wątpliwości budzi jednak brak wyraźnego powiązania tej regulacji z innymi obszarami prawa, w tym brak  równoległych zmian, choćby w prawie cywilnym czy spadkowym, co może prowadzić do niespójności.

Według eksperta trudno zaakceptować sytuację, w której dana osoba jest uznawana za współuprawnioną do lokalu za życia partnera, ale po jego śmierci traci ten status, ponieważ nie przysługuje jej żadne ustawowe prawo do dziedziczenia. Zdaniem prawników, potrzeba zmian w tej kwestii wydaje się kluczowa.

Zobowiązania wobec spółdzielni

Wątpliwości ekspertów budzi również sama konstrukcja "umowy o wspólnym pożyciu". Jeżeli ma ona stanowić podstawę do przyznania określonych praw wobec spółdzielni, powinna być jednoznacznie zdefiniowana. Nie jest jasne, czy wystarczające będzie samo oświadczenie stron, czy konieczna będzie jakaś forma rejestracji, ani jakie będą kryteria oceny istnienia takiego związku. Bez doprecyzowania tych kwestii wskazują oni na ryzyko nadużyć oraz sporów dowodowych.

Bardzo ważna jest też kwestia odpowiedzialności za zobowiązania związane z lokalem i regulacji, czy obie strony umowy o wspólnym pożyciu będą odpowiadały solidarnie za opłaty wobec spółdzielni. Jeśli tak, powinno to wynikać wprost z ustawy. Jeśli nie, spółdzielnie mogą mieć trudności z dochodzeniem należności. Ważne jest także doprecyzowanie w ustawie sposobów reprezentacji i wyrażania zgód, co ułatwi spółdzielniom mierzenie się z sytuacjami, gdy strony umowy będą pozostawać w sporze, a jednocześnie obie będą formalnie związane z lokalem.

Warto wiedzieć, że już teraz w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązuje pojęcie osoby bliskiej, które obejmuje również osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu.

Źródło: portalsamorzadowy.pl