Od 1 września plany ogólne w gminach

31 sierpnia 2026 roku skończył się okres obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Od 1 września ich miejsce zajmują plany ogólne gmin. W przeciwieństwie do studium plan ogólny jest aktem prawa miejscowego i będzie wiążącym elementem nowego systemu planowania przestrzennego. Zmiana będzie szczególnie odczuwalna na terenach, dla których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To właśnie tam podstawą rozpoczęcia inwestycji często jest decyzja o warunkach zabudowy, czyli WZ.

Kluczowa data wszczęcia postępowania

Jeżeli postępowanie zostało wszczęte przed 1 września, może być prowadzone dalej także po tej dacie. W gminie, która nie ma jeszcze obowiązującego planu ogólnego, możliwe będzie więc wydanie WZ w postępowaniu rozpoczętym wcześniej. Kluczowa jest jednak data wszczęcia postępowania, liczy się dzień, w którym wniosek trafi do urzędu. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego postępowanie wszczynane na żądanie strony rozpoczyna się w dniu doręczenia żądania organowi. W praktyce oznacza to, że samo wysłanie wniosku 31 sierpnia może nie wystarczyć. Jeżeli dokument dotrze do urzędu dopiero 1 września, postępowanie zostanie wszczęte już na nowych zasadach.

Inaczej wygląda sytuacja osoby, która złożyła wniosek o WZ dopiero od 1 września. Jeżeli w gminie nie będzie jeszcze obowiązywał plan ogólny, nie będzie można wydać nowej decyzji WZ na dotychczasowych zasadach. Postępowanie będzie mogło zakończyć się wydaniem decyzji dopiero po wejściu planu ogólnego w życie, a sama WZ będzie musiała być zgodna z jego ustaleniami. To oznacza, że w gminach, które nie zdążą na czas uchwalić i wprowadzić w życie planu ogólnego, może powstać swoista luka w możliwości uzyskiwania nowych warunków zabudowy.

Może Cię zainteresuje: Więcej praw dla kupujących mieszkania

Uchwalenie planu to jeszcze nie jego wejście w życie

Ważne jest także rozróżnienie dwóch terminów: uchwalenia planu ogólnego i jego wejścia w życie. Samo podjęcie uchwały przez radę gminy nie oznacza jeszcze, że plan zaczyna obowiązywać. Uchwała w sprawie planu ogólnego wchodzi w życie w terminie wskazanym w jej treści, nie wcześniej jednak niż po upływie 14 dni od ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Dlatego plany uchwalane w ostatnich dniach sierpnia nie mogą zacząć obowiązywać już 1 września. W takich gminach może pojawić się okres przejściowy. Postępowania WZ wszczęte przed 1 września będą mogły być kontynuowane, natomiast nowych decyzji w sprawach wszczętych po tej dacie nie będzie można wydać do czasu wejścia planu ogólnego w życie.

Wcześniejsze WZ nie tracą automatycznie ważności

Reforma nie powoduje automatycznego unieważnienia decyzji WZ wydanych wcześniej. Prawomocna decyzja o warunkach zabudowy nadal może stanowić podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Późniejsze wejście w życie planu ogólnego nie powoduje samo w sobie utraty ważności WZ, nawet jeśli jej ustalenia nie będą zgodne z nowym planem. Trzeba jednak pamiętać o zmianach dotyczących czasu obowiązywania decyzji.

Od 1 stycznia 2026 roku WZ wydawane w nowych postępowaniach co do zasady wygasają po pięciu latach od dnia, w którym stały się prawomocne. Bezterminowe pozostają decyzje prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku oraz decyzje wydane w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 roku. W praktyce oznacza to, że WZ wydana już po 1 września 2026 roku nadal może być uzyskana w sprawie wszczętej jeszcze w sierpniu.

Tylko około jedna czwarta gmin miała plan ogólny

Problem w tym, że samorządy nie są jeszcze blisko pełnego wdrożenia reformy. Według monitoringu Geoportalu Krajowego Na Mapie na 21 sierpnia plan ogólny uchwaliło 620 z 2479 gmin, czyli około 25 proc. samorządów. Liczba ta szybko rosła pod koniec sierpnia, gdy wiele rad gmin zwoływało nadzwyczajne sesje.

Różnice między województwami były bardzo duże. Najwięcej uchwalonych planów miały wówczas gminy w woj. lubuskim 45,1 proc., pomorskim 39,8 proc. oraz wielkopolskim 32,7 proc. Na drugim biegunie znalazły się woj. podkarpackie 4,4 proc., świętokrzyskie 4,9 proc. oraz małopolskie 12 proc. Wśród największych miast Wrocław uchwalił plan ogólny 26 sierpnia. Według informacji miasta spośród sześciu największych polskich metropolii wcześniej zrobił to tylko Poznań.

MPZP nadal obowiązują

Nie oznacza to jednak, że od 1 września inwestycje w gminach bez planu ogólnego zostały automatycznie zatrzymane. Plan ogólny nie zastępuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujące MPZP zachowują moc, a inwestycje objęte takim planem mogą być nadal przygotowywane i realizowane. Według GUS w 2024 roku miejscowe plany obejmowały 32,5 proc. powierzchni Polski.

Przeczytaj także: Od 1 września zintegrowane plany inwestycyjne zastąpią lex deweloper

Jeżeli działka jest objęta MPZP, inwestor nie potrzebuje decyzji WZ. Brak planu ogólnego w danej gminie nie unieważnia natomiast obowiązującego już planu miejscowego. Największa zmiana dotyczy więc terenów, na których MPZP nie ma, a dotychczas drogę do inwestycji otwierała decyzja o warunkach zabudowy.

W nowym systemie uzyskanie WZ będzie uzależnione od ustaleń planu ogólnego. Co do zasady możliwość lokalizowania nowej zabudowy zostanie powiązana z położeniem terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy, z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w ustawie. To właśnie dlatego dla właścicieli gruntów kluczowe staje się nie tylko to, czy działka ma dziś potencjał inwestycyjny, ale również to, jak zostanie zakwalifikowana w planie ogólnym.

Reforma może wpłynąć na ceny działek

Skutki reformy mogą być więc widoczne nie tyle 1 września na placach budowy, ile w kolejnych miesiącach na rynku gruntów. Według ekspertów największy skutek reformy może być widoczny nie 1 września na placach budowy, lecz w kolejnych miesiącach w cenach gruntów. Działka bez planu miejscowego i bez zabezpieczonej WZ będzie coraz częściej wyceniana przez pryzmat tego, co rzeczywiście umożliwia plan ogólny. Jeżeli działka znajdzie się poza obszarem, na którym będzie można uzyskać WZ, jej potencjał inwestycyjny może się zmniejszyć, a wraz z nim także wartość rynkowa. Dlatego dla właścicieli gruntów i potencjalnych inwestorów kluczowe znaczenie będzie miało nie tylko to, czy mają decyzję WZ, ale także to, co dla ich nieruchomości przewiduje nowy plan ogólny gminy.

Źródło: forsal.pl