Jak przepisać nieruchomość osobom niespokrewnionym?

Darowizna działki czy lokalu to bezpłatne przekazanie nieruchomości przez darczyńcę kosztem jego majątku na rzecz obdarowanego na drodze umowy darowizny, umowy dożywocia lub zapisu w testamencie. Umowa sporządzana jest w formie aktu notarialnego. Prawo umożliwia przepisanie nieruchomości osobom niespokrewnionym, generuje jednak duże koszty.

Darowizna wydaje się być najlepszym rozwiązaniem, gdy właściciel nie korzysta już z danej nieruchomości i ma możliwość zamieszkania w innym miejscu. Na mocy umowy dożywocia, osoba obdarowana, ma obowiązek utrzymywania dawnego właściciela aż do śmierci. Ma on prawo do zamieszkiwania w tej nieruchomości oraz do otrzymywania od obdarowywanej osoby odpowiedniej opieki. Jeśli zaś działka przypada komuś na mocy testamentu, to stanie się ona jego własnością dopiero po śmierci właściciela. 

Darowizna działki osobom niespokrewnionym

Umowa darowizny lub dożywocia dotyczą zazwyczaj osób spokrewnionych z darczyńcami: dzieci,  małżonków, wnuków lub dalszych krewnych. Zdarza się jednak, że osoba nie posiadająca krewnych lub będąca z nimi w konflikcie, zapisuje cały majątek osobom trzecim, które nie są z nią spokrewnione. Taka czynność prawna jest jak najbardziej legalna, ponieważ właściciel sam decyduje o swoim majątku. Procedura ta jest jednak dużo bardziej kosztowna.

Osoby niespokrewnione z darczyńcą, zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zobowiązane są do zapłaty podatku, którego wysokość zależy od wartości mieszkania (zaliczane są do III grupy podatkowej). Kwota wolna od podatku (art. 9 ust, 1, pkt 3) dla tej grupy podatkowej wynosi 4 902 zł. Jeśli wartość nieruchomości przekracza te kwotę to spadkobiorca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że darowizna działki zarówno budowlanej, rolnej, jak i innej, pomiędzy osobami niespokrewnionymi może być nieopłacalna.

Może Cię zainteresuje: Fundusze unijne 2021-2027, pierwsze nabory.

Czy sprzedaż będzie korzystniejsza?

Korzystniejsza może być sprzedaż nieruchomości. Darczyńca może ustalić wartość nieruchomości na dowolną kwotę np. 1 200 zł. W takim przypadku nie trzeba ustalać ceny rynkowej nieruchomości, jak przy darowiźnie. Jedynie dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych u notariusza, strony mogą podać rynkową wartość mieszkania, od której zostanie zapłacony podatek. Taki podatek wynosi 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Tutaj jest jednak pułapka. Trzeba pamiętać, że umowa nie może być pozorna.  Przykładem jest zawarcie umowy darowizny ukrytej pod pozorną umową sprzedaży, w której cena ustalona jest na symbolicznym poziomie lub w wyniku której w ogóle nie doszło do zapłaty ceny. Taka umowa będzie nieważna, czyli własność nieruchomości nie przejdzie na nabywcę, co potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt III CZP 79/11).

Umowa dożywocia

W umowie dożywocia, obdarowany ma prawny obowiązek zapewnienia darczyńcy niezbędnych środków utrzymania oraz zapewnienia wszelkiej opieki. Podpisuje się ją u notariusza w formie aktu notarialnego. Prawa i obowiązki darczyńcy i obdarowanego na skutek ustanowionej umowy dożywocia zostały opisane w Kodeksie Cywilnym art. 908-916. Dożywocie nie jest brane pod uwagę dla potrzeb ustalania zachowku, nie jest prawem zbywalnym, ani dziedzicznym. Oznacza to, że zapis prawny traci na mocy z chwilą śmierci spadkodawcy. W sytuacji niewykonywania obowiązków ciążących na spadkobiorcach istnieje możliwość rozwiązania umowy dożywocia przez sąd.

Decydując się jednak na umowę dożywocia należy liczyć się z wyższymi kosztami i koniecznością zapłaty podatku od darowizn. Podczas zawierania umowy w formie aktu notarialnego, obdarowany musi zapłacić podatek wynoszący 2 proc. wartości nieruchomości.

Przepisanie nieruchomości osobom niespokrewnionym na mocy testamentu

Testament będzie miał zastosowanie dopiero po śmierci spadkodawcy. Osoba, której zostanie przekazana nieruchomość będzie musiała stwierdzić nabycie spadku na drodze sądowej. Sam testament nie uprawnia spadkobiorcy do korzystania z nieruchomości w sposób nieograniczony zgodnie z wolą darczyńcy. Może się zdarzyć, że członkowie najbliższej rodziny spadkodawcy zostają pominięci w spadku, mają oni ustawowe prawo do dziedziczenia i mogą starać się o zachowek. 

Testament zatwierdzony u notariusza na piśmie bardzo trudno jest podważyć. Obdarowany ma obowiązek zapłaty podatku od darowizny, który jest naliczany według tych samych zasad, jak w przypadku umowy darowizny i dożywocia.

Na mocy ustawy o podatku od spadków i darowizn, art. 16, w przypadku przepisania nieruchomości na osoby niespokrewnione można ubiegać się o zwolnienie z podatku.

Źródło: ongeo.pl

 Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!