Wynajem mieszkania coraz częściej z wyboru

Z najmu korzysta około 1,3 mln gospodarstw domowych w Polsce. Kiedyś rynek był zdominowany przede wszystkim przez młode osoby, często studentów. Dzisiaj jest więcej starszych osób, które po prostu w ten sposób korzystają z nieruchomości. Największą grupą najemców są imigranci ekonomiczni i uchodźcy, chociaż ta grupa również powoli się kurczy.

Mniejsza presja

Presja na rynek najmu zmalała nie tylko przez odpływ części Ukraińców, ale także przez ułatwienia w dostępie do kredytów i rządowy program Bezpieczny kredyt 2 proc. To skłoniło część najemców do poszukiwania własnego M na rynku pierwotnym lub wtórnym. Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że przez pierwsze sześć tygodni trwania programu wnioski o hipotekę tego typu złożyło 29 tys. osób. Do tego czasu podpisano 2021 umów na łączną kwotę prawie 730 mln zł.

Długoterminowo polski rynek najmu zasilają imigranci ekonomiczni. Popyt zapewne będzie rósł, ale jednocześnie podaż w ostatnich latach też mocno rosła. Wiele osób prywatnych inwestowało w mieszkanie na wynajem, pojawiły się też w tym obszarze fundusze inwestycyjne. Przez ostatni rok, kiedy po dużym napływie uchodźców popyt chwilowo wyhamował, podaż zaczęła przeważać. W efekcie czynsze już nie rosną tak dynamicznie, tylko stoją w miejscu albo nawet spadają.

Może Cię zainteresuje: Jeden darmowy rachunek za prąd w tym roku

Stabilizacja stawek

Według danych NBP, jeszcze w I kwartale 2023 roku można było zaobserwować kontynuację wzrostowego trendu stawek najmu, choć w grupie sześciu największych miast bez Warszawy (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) już nastąpiła ich lekka korekta. Z raportu Expandera i portalu Rentier.io wynika, że między styczniem a czerwcem 2023 roku ceny najmu spadły m.in. we Wrocławiu (o 6 proc.), Bydgoszczy (o 4 proc.), Toruniu (o 3 proc.), Częstochowie (o 2 proc.) czy Katowicach, Łodzi, Warszawie i Rzeszowie (po 1 proc.). Minimalnie taniej zrobiło się także w Lublinie i Białymstoku. W II kwartale ceny spadły we wszystkich segmentach rynku. Najmocniej staniał najem średniej wielkości (-3,1 proc. kw./kw.) i dużych mieszkań (-3 proc. kw./kw.). Miała na to wpływ znacząca podaż przy kurczącym się popycie.

Analitycy rynku nieruchomości twierdzą, że cena najmu, biorąc pod uwagę średnią statystyczną, jest dziś niższa niż kupno mieszkania na kredyt, więc można powiedzieć, że jest tani, ale też nie można wszystkiego uprościć. Są miasta, gdzie tania kawalerka czy tani pokój będzie relatywnie drogi i będzie dużo ważył w budżecie danej osoby. Są takie miejsca, gdzie duże mieszkanie lub dom są znacznie tańsze do wynajęcia niż do kupna. Co do zasady, ze względu na drogie kredyty, to najem jest dziś tańszy, chyba że ktoś może skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt, w którym dzięki dopłatom rządowym efektywnie zakup staje się tańszy.

Szersza oferta najmu

W 2022 roku oferta mieszkań na wynajem była wykupiona do tego stopnia, że brakowało dla chętnych lokali nawet w dużych miastach. Dziś liczba mieszkań w ofercie jest około dwa razy większa niż w kwietniu 2022 roku – wynika z danych Unirepo przytaczanych przez HREIT.

Według ekspertów, najemcy przez najbliższy rok albo nawet dwa lata mogą zwyciężać w typowej walce z wynajmującymi, bo podaż faktycznie będzie trochę przewyższać popyt. To będzie dobry moment na wynajęcie atrakcyjnego mieszkania być może na dłuższy czas lub do uzyskania korzystniejszej ceny najmu. W dłuższym terminie można oczekiwać, że popyt będzie dalej rósł, bo w Polsce będzie coraz więcej migrantów. Coraz więcej osób będzie też chciało korzystać z najmu ze względu na elastyczność tej formy mieszkania, natomiast podaż także powinna rosnąć równolegle, by zapobiec podwyżce czynszów.

Wybór, nie konieczność

Analitycy zwracają uwagę na zmiany jakościowe, które zachodzą na rynku najmu nieruchomości. Wiele osób wynajmuje dziś mieszkanie nie z przymusu spowodowanego brakiem możliwości kupna własnego, lecz z wyboru. Wynajmowane mieszkanie łatwiej zmienić wraz ze zmianą pracy, często łatwiej także znaleźć nieruchomość odpowiadającą potrzebom danej osoby na rynku najmu niż sprzedaży.

Może Cię zainteresuje: Nowelizacja prawa geologicznego powoduje obawy inwestorów

Dziś najem to dla wielu osób nie tyle konieczność, ile po prostu życiowa decyzja. Wolą elastyczność, dobry standard mieszkania, bo taniej jest wynająć mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji w wysokim standardzie, niż je kupić. 

Na rynku zachodzą też takie zmiany, jak pojawienie się profesjonalnych wynajmujących czy funduszy PRS. Oferują one bardziej zaawansowane produkty, nie dyskryminują najemców, zawierają bardzo symetryczne umowy najmu, dają usługi dodane i stanowią dzięki temu konkurencję wobec osób prywatnych, które wynajmują mniej profesjonalnie. 

Analitycy w raporcie ThinkCo „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” także prognozują profesjonalizację rynku w ciągu następnych kilku lat. 98 proc. z nich jest zdania, że zaangażowanie podmiotów instytucjonalnych w najem będzie nieproporcjonalnie duże i pozytywnie wpłynie na profesjonalizację sektora. Może się do tego przyczynić również wprowadzenie do polskiego porządku prawnego tzw. REIT-ów, które umożliwią jednostkom lokowanie kapitału w funduszach inwestujących w mieszkania na wynajem. Jednocześnie ankietowani eksperci oceniają (60 proc. wskazań), że do 2030 roku stopniowo będzie słabnąć presja na posiadanie własnego mieszkania. Wpływają na to nie tylko wysokie ceny nieruchomości i koszty kredytu, ale również zachodzące zmiany demograficzne. Coraz więcej jest jednoosobowych gospodarstw domowych, ponieważ Polacy później i rzadziej decydują się na zawieranie małżeństw oraz wychowywanie dzieci. To zmniejsza presję na wiązanie się z jednym miejscem czy budowanie majątku dla potomków, a tym samym skłania ich do rynku najmu.

Źródło: Newseria Biznes