Rynek nieruchomości biurowych kurczy się

Warszawa, która stanowi największy ośrodek biurowy w Polsce, jest przykładem kurczącego się rynku nieruchomości biurowych. Wprawdzie w samym 2023 oddane do użytkowania zostało 60 tys. mkw. nowych powierzchni, jednak całościowo warszawski rynek biurowy zmniejszył się o 40 tys. mkw. Jest to konsekwencją wyburzeń przestarzałych biurowców, zmian ich funkcji, a także wycofania budynków z użytkowania na czas prowadzenia prac modernizacyjnych.

Warszawa dysponuje 6 239 000 mkw. powierzchni biurowych. W budowie jest około 300 tys. mkw. biur. To jest kilkakrotnie mniej niż w czasie rynkowej hossy – wówczas w realizacji było około 800 tys. mkw. powierzchni. Z prognoz Walter Herz wynika, że bieżący rok nie przyniesie znaczących wzrostów, szacuje się, że przybędzie około 90 tys. mkw. powierzchni.

Warto też podkreślić, że współczynnik pustostanów w centrum stolicy kształtuje się na poziomie 3-4%, a w całej aglomeracji warszawskiej – na poziomie 10%.

Może Cię zainteresuje: Minimum 25 mkw. także dla lokali użytkowych

Ograniczona podaż na rynku nieruchomości biurowych

Mateusz Strzelecki, Head of Tenant Representation w Walter Herz, zwraca uwagę, że spowolnienie na rynku biurowym wynika z kilku powodów. Należą do nich m.in.: wysokie koszty realizacji inwestycji, drogie finansowanie oraz wysokie ceny gruntów i ich niska podaż czy konieczność uwzględnienia wymogów ESG. W roku 2023 w Warszawie zostały wydane tylko trzy pozwolenia na budowę.

Nie bez znaczenia jest też starzenie się budynków. Część obiektów nie jest już teraz w stanie sprostać wymogom ekologicznym i unijnym wytycznym dotyczącym emisyjności.

Eksperci Walter Herz prognozują jeszcze większe spowolnienie w zakresie nowych inwestycji. W 2023 roku w siedmiu największych miastach w Polsce przybyło łącznie około 315 tys. mkw. nowych biur, w tym najwięcej:

• w Krakowie – 77 tys. mkw.,
• we Wrocławiu – 75,7 tys. mkw.,
• w Warszawie – 60 tys. mkw.

Obecnie w budowie pozostaje:

• we Wrocławiu – 112 tys. mkw. powierzchni biurowej,
• Poznaniu 72 – tys. mkw.,
• w Trójmieście – 49 tys. mkw.,
• w Katowicach – 46 tys. mkw.,
• w Łodzi – 49 tys. mkw.,
• w Krakowie – 39 tys. mkw.

Poza Warszawą zwiększa się dostępność powierzchni biurowej w pozostałych największych miastach Polski. W Trójmieście i Poznaniu współczynnik pustostanów biurowych kształtuje się na poziomie 13-14%, znacznie wyższy jest w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi czy Katowicach – 19-21%.

Może Ci się spodoba: Rynek powierzchni biurowych w 2023 roku

Praca zdalna nie wyhamowała popytu

Wprawdzie na rynku pracy upowszechnia się hybrydowy model zatrudnienia, jednak biura nadal pozostają kluczowe dla wielu firm i popyt na nowoczesne powierzchnie jest spory.

W 2023 roku na siedmiu kluczowych rynkach biurowych w kraju zakontraktowano 1 406 100 mkw. powierzchni. Na taki wynik zapracowała zarówno Warszawa (750 tys. mkw.), jak i główne rynki regionalne, na których łączny popyt okazał się w ubiegłym roku rekordowo wysoki.

– Na rynku obserwować możemy dużą aktywność najemców, którzy jednak konsekwentnie optymalizują i redukcją zajmowane powierzchnie. Inflacja, wysokie ceny mediów i kosztów utrzymania budynków spowodowały w 2023 roku poważny wzrost kosztów eksploatacyjnych. Najbardziej, o kilkanaście procent, stawki wzrosły w Warszawie i we Wrocławiu. O około 4% rdr. wzrosły też czynsze za najlepsze powierzchnie w warszawskim centrum. Firmy starają się ograniczyć wydatki, ale jednocześnie podnoszą atrakcyjność swoich biur, by zachęcić pracowników do pracy stacjonarnej. Najemcy decydujący się na relokację, zmieniają lokalizacje na bardziej centralne, wybierają nowocześniejsze biura w budynkach spełniających wysokie normy środowiskowe – wyjaśnia Mateusz Strzelecki.

W ostatnim czasie zmieniają się także warunki umów. Nowoczesne biurowce wynajmowane są na dłuższy czas, natomiast w starszych budynkach negocjowane są krótsze okresy najmu. Najmujący zastrzegają sobie też prawo do zmiany powierzchni w trakcie trwania umowy, gdyby okazało się, że ze względu na pracę zdalną częściowo jej nie wykorzystają.

Źródło: Walter Herz