Zarządzanie, administrowanie a zarząd nieruchomością
Zarządzanie, administrowanie a zarząd nieruchomością, fot. pixabay
Pojęcie administrowania nieruchomością nie zostało uregulowane w przepisach prawa. W praktyce pojęcie administrowania i zarządzania nieruchomością bywa używane synonimicznie, co jest błędem.
Zobacz także
Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej S.A. Jak zmienić swojego zarządcę nieruchomości?
Zarządzanie nieruchomościami to dość trudna branża. Na rynku działa wiele firm, które oferują tego typu usługi. Coraz częściej zgłaszają się do nas osoby działające w zarządach Wspólnot Mieszkaniowych...
Zarządzanie nieruchomościami to dość trudna branża. Na rynku działa wiele firm, które oferują tego typu usługi. Coraz częściej zgłaszają się do nas osoby działające w zarządach Wspólnot Mieszkaniowych i proszą nas o przygotowanie oferty na zarządzanie, ponieważ nie są zadowolone ze współpracy z dotychczasowym zarządcą.
Bartłomiej Żukowski Naruszenie dóbr osobistych zarządcy nieruchomości
Wykonywanie zadań zarządcy nieruchomości wiąże się przede wszystkim z pracą z ludźmi. Wykonując codzienne obowiązki, zarządca spotyka się zarówno z członkami zarządów wspólnot, właścicielami lokali, jak...
Wykonywanie zadań zarządcy nieruchomości wiąże się przede wszystkim z pracą z ludźmi. Wykonując codzienne obowiązki, zarządca spotyka się zarówno z członkami zarządów wspólnot, właścicielami lokali, jak i wykonawcami oraz przedstawicielami urzędów, w których musi załatwiać powierzone mu sprawy. Nieuchronną konsekwencją takiej specyfiki pracy są różnego rodzaju nieporozumienia, konflikty, rozbieżności w ocenie podejmowanych działań lub istotnych potrzeb. Wykonując swoje obowiązki zarządcy niemal codziennie...
mgr Jarosław Kowszuk Czystość i porządek na nieruchomości
Właściciel, posiadacz lub zarządzający nieruchomością jest obowiązany do utrzymywania jej w należytym stanie higieniczno-sanitarnym w celu zapobiegania zakażeniom i chorobom zakaźnym.
Właściciel, posiadacz lub zarządzający nieruchomością jest obowiązany do utrzymywania jej w należytym stanie higieniczno-sanitarnym w celu zapobiegania zakażeniom i chorobom zakaźnym.
Przepisy regulują jedynie materię związaną zarządzaniem i zarządem wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast pomijają funkcję administratora. Jak wiadomo znaczna część wspólnot posiada zarządy właścicielskie przeważnie obsadzane przez osoby nieposiadające odpowiedniej wiedzy z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zarządzanie nieruchomościami to dziedzina interdyscyplinarna, wymagająca znajomości licznych przepisów z różnych dziedzin m.in. prawo cywilne, budowlane, rachunkowość. Biorąc pod uwagę fakt, że przepisy bardzo często ulegają zmianie, trudno oczekiwać, aby nieprofesjonalny zarząd samodzielnie mógł prawidłowo obsługiwać nieruchomość. Toteż w praktyce wspólnoty korzystają z zawodowych administratorów. Celem administratora jest wspomaganie zarządu w realizacji obsługi nieruchomości.
Najczęściej pojęcie zarząd pojmowane jest jako określony zespół działań podejmowanych przez podmiot w określonym celu. Zarząd obejmuje więc poszczególne zachowania, czynności podejmowane przez upoważnione do tego podmioty, które odnoszą się do majątku lub jego składników należących do innych osób (uprawnionych) – tak wyrok SN – Izba Cywilna z 19.01.2006 r., sygn. akt IV CK 343/05.
W orzecznictwie podkreśla się, że rolą zarządcy jest aktywne zarządzenie nieruchomością, natomiast administrowanie to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności faktycznych związanych z obsługą nieruchomości. Zarządzenie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania (tak wyrok SA w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 16.06.2020 r., sygn. akt V ACa 290/19).
Zarządca we wspólnocie mieszkaniowej jest ustanawiany na podstawie art. 18 ust. 1 UWL. W przypadku, gdy we wspólnocie działa zarząd właścicielski zarząd posiada kompetencje do kierowania sprawami i reprezentowania wspólnoty i za te działania ponosi wyłączną odpowiedzialność przed ogółem właścicieli lokali. Administrator jest natomiast osobą trzecią, świadczącą na rzecz zarządu usługi związane z pomocą w wykonywaniu tych obowiązków1.
Pomoc ta sprowadza się zazwyczaj do prowadzenia rozliczeń członków wspólnoty, sporządzania sprawozdań finansowych, dbania o mienie wspólnoty poprzez zlecanie prac konserwacyjnych czy zlecanie niezbędnych przeglądów, remontów, organizowanie zebrań, głosowań, pomoc w kwestiach spornych, redakcji pism i wielu innych.
Zatrudnienie administratora niesie ze sobą także konsekwencje w sferze odpowiedzialności zarządu właścicielskiego (art. 20 UWL) wobec wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli zarząd wykonuje powierzone mu czynności za pośrednictwem osób trzecich, z którymi zawarł umowę o administrowanie nieruchomością wspólną, jego członkowie odpowiadają za działania bądź zaniechania tych osób, jak za własne naruszenie zobowiązania (art. 474 KC)2. Na zasadach przewidzianych w art. 429 KC mogą oni również ponosić odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez te osoby czynem niedozwolonym (zob. również uchw. SN z 16.02.2012 r., III CZP 96/11, OSNC 2012, Nr 7–8, poz. 88; wyr. SA w Katowicach z 8.02.2013 r., V ACa 533/12, Legalis)3.
Z tego wynika, że administrator pełni funkcję wspierającą wobec członków zarządu. Co prawda w wielu umowach pojawia się zapis, że administrator/zarządca (jak czasem bywa określany) wykonuje czynności zwykłego zarządu, jednakże nie dochodzi przez to do cesji uprawnień zarządu właścicielskiego. Nadal zarząd ten sprawuje funkcje wynikające z art. 20 UWL i nadal ponosi odpowiedzialność wobec wspólnoty. W praktyce zaciera się rola zarządu właścicielskiego w sytuacji, gdy wspólnota zawiera umowę z administratorem. Należy przyznać, że w wielu przypadkach administrator wykonuje niemalże wszystkie obowiązki zarządcze, marginalizując zarząd. Wynika to ze ww. zjawiska braku odpowiedniego przygotowania przez zarząd właścicielski, a także oczekiwań rynkowych wspólnot mieszkaniowych. Właściciele z jednej strony chcą posiadać realny wpływ na zarządzanie nieruchomością oraz pełną kontrolę nad wydatkowaniem środków. Z drugiej strony, właściciele oczekują obsługi profesjonalnej, niekiedy zinstytucjonalizowanej. Taką usługę świadczą profesjonalni administratorzy, którzy posiadają odpowiednie zasoby kadrowe, organizacyjne a także programowe.
Literatura
1, 2, 3. Tak, art. 20 UWL red. serii Osajda/red. tomu Lackoroński 2022, wyd. 12/Berek, Ustawa o własności lokali. Komentarz 2022, wyd. 12, komentarz do art. 20 (wyd. elektroniczne)