Jak założyć wspólnotę mieszkaniową?

W artykule przeczytasz:

• Wspólnota mieszkaniowa – czym jest?
• Zakładanie wspólnoty mieszkaniowej – ile potrzeba osób?
• Mała a duża wspólnota mieszkaniowa – jakie są różnice?
• Jak założyć wspólnotę mieszkaniową – co jest niezbędne?
• Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową – kto może to robić?
• Wypis ze wspólnoty mieszkaniowej – jak to zrobić?

Wspólnota mieszkaniowa – czym jest?

W rozumieniu Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wspólnota mieszkaniowa jest to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Tworzą ją zarówno właściciele lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Zazwyczaj wspólnota obejmuje jeden budynek wielorodzinny wraz z terenami do niego przynależnymi.

Wspólnota mieszkaniowa może być zawiązana w przypadku bloków, kamienic i osiedli, których właścicielami są deweloperzy, gminy, osoby fizyczne lub zakłady pracy (powstałe po 1 stycznia 1995 roku). Struktura, jaką jest wspólnota mieszkaniowa, może też zostać wyodrębniona ze spółdzielni mieszkaniowej.

W prawodawstwie wspólnotę mieszkaniową określa się mianem ułomnej osoby prawnej. Oznacza to, że wspólnota ma zdolność prawną, ale nie ma osobowości prawnej. W konsekwencji przedstawiciele w postaci zarządu mogą zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu oraz nabywać prawa. A wszyscy członkowie wspólnoty ponoszą odpowiedzialność adekwatną do wysokości udziałów we wspólnocie.

Zakładanie wspólnoty mieszkaniowej – ile potrzeba osób?

Wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada, powstaje ona z mocy prawa w nieruchomości mieszkalnej lub mieszkalno-użytkowej, w której jest minimum dwóch właścicieli. Wspólnoty mieszkaniowe dzieli się na małe i duże. Małą wspólnotę mieszkaniową tworzą maksymalnie trzy lokale, natomiast o dużej wspólnocie mówimy, kiedy mamy do czynienia z co najmniej czterema lokalami.

Mała a duża wspólnota mieszkaniowa – jakie są różnice?

Rozróżnienie to jest bardzo istotne, gdyż inne są zasady podejmowania decyzji i zarządzania nieruchomością w obrębie małych wspólnot mieszkaniowych, a inne – w warunkach dużych wspólnot. Przepisy, które regulują funkcjonowanie małych i dużych wspólnot, też się różnią.

Pierwsza zasadnicza różnica jest taka, że mała wspólnota mieszkaniowa nie musi posiadać zarządu ani też uchwalać uchwał. A zatem nie posiada ona procedur podejmowania czy zaskarżania uchwał. W małej wspólnocie może działać zarządca, wymaga to jednak podpisania umowy przez wszystkich właścicieli mieszkań danej wspólnoty. Decyzje podejmowane są w formie porozumienia. W przypadku decyzji, które przekraczają zwykły zarząd, musi zostać wyrażona zgoda wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli nie ma porozumienia, sprawę można zgłosić do sądu, który orzeknie decyzję.

Inaczej jest w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych. W tym wypadku musi być wybrany zarząd lub zarządca, którego zadaniem będzie reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może podejmować decyzje samodzielnie, jeśli dotyczą one spraw codziennych. Decyzje dotyczące czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (np. przyjęcie rocznego planu gospodarczego) wymagają głosowanie i uchwała właścicieli lokali. Uchwały są przegłosowane większością głosów.

Kolejne rozróżnienie dotyczy przepisów, według których funkcjonuje dana wspólnota. Mianowicie mała wspólnota działa na podstawie kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności; zaś duża – na podstawie ustawy o własności lokali.

W dużej wspólnocie mieszkaniowej istnieje obowiązek prowadzenia księgowości i złożonej dokumentacji oraz opłacania zarządcy. Obowiązków takich nie mają małe wspólnoty.

Co więcej, mała wspólnota nie musi zwoływać corocznych zebrań. Dla dużych wspólnot zebranie jest obowiązkowe i powinno się odbyć do końca pierwszego kwartału danego roku. Zazwyczaj na tym zebraniu omawia się plany wspólnoty na trwający rok.

Może Ci się spodoba: Jeden właściciel – jeden głos

Jak założyć wspólnotę mieszkaniową – co jest niezbędne?

Tak, jak już zostało wspomniane wyżej – wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Tytuł członka wspólnoty przechodzi na właściciela danego lokalu. Wystarczy akt notarialny oraz wpis do księgi wieczystej, aby być członkiem wspólnoty.

W przypadku rynku pierwotnego, jeżeli deweloper nie zaznaczył formy i sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawieranej pomiędzy deweloperem i pierwszym nabywcą mieszkania, mieszkańcy na pierwszym zebraniu wspólnoty wybierają zarząd. Może być też sytuacja, w której jest wskazana osoba zarządcy (np. deweloper).

Sytuacja na rynku wtórnym została już opisana – właściciel mieszkania z automatu staje się członkiem już działającej wspólnoty mieszkaniowej. To nie jest jednoznaczne z tym, że nowi mieszkańcy / nowi członkowie wspólnoty nie mają wpływu na już funkcjonującą wspólnotę, wręcz przeciwnie – uczestnictwo w zebraniach i głosowaniach pozwala członkom realnie wpływać na losy wspólnoty.

W określonych sytuacjach wspólnota mieszkaniowa może się wyodrębnić ze spółdzielni mieszkaniowej. Jest to możliwe, kiedy wszystkie lokale w danej nieruchomości zostaną sprzedane. Może to nastąpić także wcześniej, jednak wówczas konieczna jest uchwała podjęta przez większość właścicieli budynku. Przez większość rozumie się wartość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową – kto może to robić?

Małe wspólnoty są zwykle zarządzane przez wszystkich właścicieli zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 199 i n. kodeksu cywilnego. Nie ma tutaj zarządu, ale może działać zarządca, jeśli wszyscy właściciele mieszkań podpiszą umowę.

W dużej wspólnocie obowiązują inne zasady – tutaj koniecznie musi być wybrany zarząd. Następuje to w formie uchwały. Zarząd może być jedno- lub kilkuosobowy. Wspólnota mieszkaniowa może także powierzyć zarządzanie wspólnotą zarządcy. Warto tutaj wspomnieć, że zarządca wspólnoty mieszkaniowej nie ma obowiązku posiadania licencji na zarządzanie nieruchomościami, jednak współpraca z licencjonowanym zarządcą powoduje, że taka osoba ponosi odpowiedzialność zawodową.

Dla uściślenia: zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest to organ tworzony przez wybranych przedstawicieli właścicieli lokali. Zarządca  wspólnoty mieszkaniowej jest to osoba fizyczna bądź prawna trudniąca się zarządzaniem nieruchomościami zawodowo.

Profesjonalne szkolenia dla zarządców wspólnot mieszkaniowych – SPRAWDŹ

Mogłoby się wydawać, że zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową jest łatwiejsze i mniej problematyczne. Otóż okazuje się, że może być zupełnie odwrotnie. Dzieje się tak dlatego, że zarządcy dużych wspólnot nie potrzebują w niektórych sprawach zgody wszystkich mieszkańców. W przypadku małej wspólnoty jeden głos sprzeciwu ze strony mieszkańców skutkuje tym, że nie można podjąć decyzji.

Wypis ze wspólnoty mieszkaniowej – jak to zrobić?

Wypisanie się czy rezygnacja z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej nie są możliwe. Udział kończy się wraz ze sprzedażą lokalu.

Może się jednak zdarzyć, że członek wspólnoty zostanie z niej wyrzucony. Muszą oczywiście być ku temu powody i dowody. Taka eksmisja może dotyczyć awanturników bądź dłużników. Nie decydują o tym jednak ani mieszkańcy, ani zarządca, jedynie sąd może wydać taką decyzję. W praktyce takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko.

Może Cię zainteresuje: Czy  wspólnota mieszkaniowa może przestać istnieć?

A zatem znając już odpowiedź na pytanie: jak założyć wspólnotę mieszkaniową?, wiemy, że nie musimy w tym celu podejmować żadnych kroków, dzieje się to jakby z automatu, kiedy stajemy się właścicielami danego lokalu.