Page 15 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 10/2020

Zatwierdzenie Termin zatwierdzenia trwającego w dniu wejścia wżycie niniejszej
sprawozdania ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po
Przepisy UWL nie określają terminu, okresie trwającym w dniu wejścia w życie
Przepisy UWL nie określają w jakiej formie w jakim miałoby nastąpić zatwierdzenie niniejszej ustawy, ulega on przedłużeniu
ma nastąpić zatwierdzenie rocznego spra- bądź odrzucenie sprawozdania z działalno- o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu.
wozdania z działalności wspólnoty miesz- ści. Przyjąć należy, iż powinno to nastąpić Trwający nadal stan epidemii powoduje, PRAWO
kaniowej. Na pewno powinno nastąpić to podczas zebrania rocznego wspólnoty miesz- iż brak jest obowiązku do zwoływania ze-
w uchwale, niemniej jednak nie jest wcale kaniowej. Zebranie takie należy zwoły- brań rocznych wspólnot mieszkaniowych.
6)
oczywistym, iż taka uchwała powinna zostać wać co najmniej raz w roku, nie później niż Oczywiście zebrania takie mogą i są prze-
podjęta w formie pisemnej. Przecież właści- w pierwszym kwartale każdego roku. ”Nie prowadzane przez różne wspólnoty, ale są
7)
ciele lokali mogę zgodzić się na formę ustną można się zgodzić z poglądem, iż uprawnie- to z formalnego punktu widzenia działania
podejmowania uchwał i to nie tylko tych nie właścicieli do zwołania zebrania znajduje bardziej fakultatywne niż obligatoryjne. Po-
dotyczących sprawozdań wspólnoty. W tego
typu sprawach należy mieć na uwadze art. Przepisy UWL nie wprowadzają żadnych
29 ust. 3 UWL, zgodnie z którym prawo
kontroli działalności zarządu służy każdemu regulacji na temat formy i zawartości
właścicielowi lokalu. Prawo to przysługuje sprawozdania rocznego.
notabene niezależnie od tego, czy właściciel
lokalu uczestniczy w sprawozdaniu. Może
zatem się zdarzyć i tak, że właściciel danego oparcie w art. 27 UWL, statuującym prawo wstaje jednak w tym momencie pytanie,
lokalu nie będzie uczestniczył w zebraniu, i obowiązek każdego właściciela lokalu do co zrobić z rocznym zebraniem wspólnoty
ani nie będzie uczestniczył w procesie po- współdziałania w zarządzie nieruchomością mieszkaniowej w obliczu dalszego, długiego
dejmowania uchwał, ale będzie chciał skon- wspólną. Uprawnienie do zwołania zebrania trwania stanu epidemii, który może zostać
trolować, czy podjęta uchwała nie będzie co do zasady należy do zarządu lub zarządcy, uchylony np. w przyszłym roku, tj. czy orga-
naruszała jego interesów. Może to nastąpić a uprawnienie w tym zakresie zostało przy- nizować takie zebranie, czy nie robić tego.
z własnej woli albo wbrew własnej woli, znane każdemu właścicielowi w sytuacji Na chwile obecną, mając na uwadze fakt,
np. z powodu choroby. Bez zachowania ściśle określonej, a mianowicie wówczas, iż jest już prawie listopad, a ograniczenia zwią-
formy pisemnej trudno byłoby w praktyce gdy zarząd lub zarządca nie zwołuje zebrania zane z ogłoszonym stanem epidemii trwają,
wykonywać prawo kontroli. Trudno bowiem corocznego (art. 30 ust. 1a UWL).”, statu- pytanie to nie wydaje się teoretyczne.
byłoby z pamięci dokładnie odtworzyć treść ującym prawo i obowiązek każdego właści-
uchwał, zwłaszcza tych o rozbudowanej ciela lokalu do współdziałania w zarządzie Jednolitość sprawozdań
i złożonej treści. Nie bez znaczenia jest też nieruchomością wspólną. Uprawnienie do i praktyka
treść art. 25 UWL. Zgodnie z tym przepisem zwołania zebrania – co do zasady – nale-
właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę ży do zarządu lub zarządcy, a uprawnienie W realiach właścicieli, którzy mają swoje
do sądu z powodu jej niezgodności z przepi- w tym zakresie zostało przyznane każdemu lokale w wielu wspólnotach mieszkanio-
sami prawa lub z umową właścicieli lokali właścicielowi w sytuacji ściśle określonej, wych, np. w przypadku dużych gmin, miast
albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego a mianowicie wówczas, gdy zarząd lub za- brak jednolitości nie ułatwia weryfikacji dzia-
zarządzania nieruchomością wspólną lub rządca nie zwołuje zebrania corocznego (art. łań zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszka-
w inny sposób narusza jego interesy. Po- 30 ust. 1a UWL).” 8) niowej. Niejednokrotnie przygotowane spra-
4)
wództwo to może być wytoczone przeciwko W obecnej sytuacji epidemiologicznej na- wozdania nie są najwyższej jakości, mówiąc
wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 ty- leży mieć na uwadze, że nie każda wspólnota bardzo ogólnie. W wielu przypadkach trzeba
godni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu mieszkaniowa ma warunki, aby bezpiecznie wyjaśniać ich zawartość. Dlatego też należy
ogółu właścicieli lokali lub od dnia powiado- przeprowadzić zebranie roczne, o którym mo- poddać po rozwagę, czy nie warto byłoby
mienia wytaczającego powództwo, o treści wa w art. 30 UWL. Dlatego też ustawodaw- wprowadzić ramowy wzór przedmiotowego Administrator i Menedżer Nieruchomości
uchwały podjętej w trybie indywidualnego ca wprowadził art. 90 ustawy z 31 marca sprawozdania, a także doprecyzować prze-
zbierania głosów. Także i z tego powodu 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych pisy go dotyczące, podobnie notabene jak
5)
trudno byłoby uznać, iż forma ustna podej- rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, i inne przepisy UWL. Zdaję sobie sprawę,
mowanych uchwał gwarantowałaby moż- przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, że niektórzy mogą kwestionować zasad-
liwość realizacji uprawień, jakie każdemu innych chorób zakaźnych oraz wywołanych ność wprowadzenie takiego wzoru i mówić
właścicielowi gwarantuje art. 25 UWL. Jak nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych np., że każda wspólnota jest inna. Pozwolę
bowiem sąd ma prawidłowo ustalić treść innych ustaw (DzU z 2020 r., poz. 568 z późn. sobie zwrócić uwagę, iż takie rozwiązania
uchwały podjętej ustnie? Musiałby powo- zm.). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli ustawo- już istnieją. Dobrym przykładem jest rozpo-
ływać świadków. A co w sytuacji, w której wy termin zwołania walnego zgromadzenia rządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia październik 2020
osoby uczestniczące w podjęciu uchwały spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali 8 maja 2001 r. w sprawie ramowego zakresu
zmarły? Mając na uwadze powyższe, nie przypada w okresie obowiązywania stanu za- sprawozdania z działalności fundacji. Kiedy
jest właściwym podejmowanie uchwał w grożenia epidemicznego albo stanu epidemii, zajmowałem się nadzorem nad fundacjami,
formie ustnej, mimo, że niekiedy w litera- rozporządzenie to ułatwiało mi pracę. Mimo
turze można spotkać się z stanowiskiem, iż 6 por. wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia oczywistych różnic między wieloma funda-
jest to dopuszczalne. 30 maja 2019 r., sygn. I C 545/18, LEX nr 2721168 cjami, ramowy zakres sprawozdania pozwa- www.administrator24.info
7 zob. art. 30 ust. 1 pkt 3 UWL lał mi w szybszy sposób przeanalizować je,
8 wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia
4 art. 25 ust. 1 UWL 25 marca 2015 r., sygn. I ACa 1008/14, LEX a także porównać te fundacje, które można
5 art. 25 ust. 1a UWL nr 1668585 było porównać.

15