Page 14 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 10/2020

mgr Jarosław Kowszuk
prawnik, praktyk, licencjonowany zarządca nieruchomości, manager
Sprawozdanie roczne wspólnoty

mieszkaniowej

PRAWO
Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania,
składanego właścicielom lokali przez zarząd.

godnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia się, że do takiego sprawozdania, podobnie ewidencji pozaksięgowej, a więc księgowości
24 czerwca 1994 r. (DzU z 2020 r., poz. zresztą jak do innych sprawozdań finanso- uproszczonej w miejsce ksiąg rachunkowych.
Z 532, 568), zwanej dalej w treści ni- wych, stosować należy wymogi rzetelności Z kolei zgodnie ustawą o rachunkowości, owo
niejszego tekstu „UWL”, zarząd lub zarządca - czyli zgodności z faktami i dokumentami, sprawozdanie winno cechować się rzetelno-
jest obowiązany składać właścicielom lokali kompletności, czyli ujmowania wszystkich ścią, przejrzystością i kompletnością (vide:
roczne sprawozdanie ze swojej działalności. faktów, jakie miały miejsce i czytelności, czyli wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia
Przepisy UWL nie określają jakiej treści ma przedstawienie informacji w taki sposób, aby 13 maja 2016 r., sygn. V ACa 844/15, wyrok
być to sprawozdanie z działalności zarządu wszyscy mogli je przeczytać i zrozumieć treść SA w Katowicach z dnia 28 czerwca 2018 r.,
lub zarządcy, ani w jakiej formie ma być ono przekazu. Cechą znamienną przy tym jest to, I ACa 11/18).” 2)
przyjęte. Niemniej jednak wspólnota mieszka- aby owo sprawozdanie było przejrzyste i dają- Za immanentną część sprawozdania rocz-
niowa jest tworem korporacyjnym i podobnie ce się skontrolować przez członków wspólnoty nego wspólnoty mieszkaniowej, należy uznać
jak tego typu tworach decyzje podejmowane w zakresie szeroko rozumianych finansów sprawozdanie finansowe. „Sprawozdanie fi-
są poprzez podejmowanie uchwał, czyli aktów wspólnoty. Innymi słowy, sprawozdanie fi- nansowe z działalności wspólnoty nie musi
woli organów kolegialnych. nansowe to istotna część sprawozdania z dzia- odpowiadać wymogom przewidzianym ustawą
łalności zarządu wspólnoty, stanowiąca zapis o rachunkowości. Skoro zgodnie z art. 29 ust.
Cel sprawozdania jego działań z perspektywy wpływów i wydat- 1 ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty
ków oraz ich rozliczeń (por. art. 14 w zw. z art. mieszkaniowej ma obowiązek prowadzić tylko
Celem rocznego sprawozdania z działalności 21 ust. 1 i 29 ust. 1 UWL). Warte zaakcento- uproszczoną dokumentację finansową, to nie
zarządu bądź zarządcy wspólnoty mieszkanio- wania jest to, że sprawozdanie winno zawie- ma obowiązku sporządzania sprawozdań finan-
wej jest „przedstawienie członkom wspólnoty rać również część opisową, obejmującą wykaz sowych w rozumieniu ustawy o rachunkowo-
informacji na temat stanu zarządu nierucho- przeprowadzonych działań, korespondujących ści. Nadto, sprawozdanie stanowi część spra-
mością wspólną. Chodzi bowiem o czynności ze sprawozdaniem finansowym, stanowiącym wozdania rocznego składanego przez zarząd.
dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej odzwierciedlenie liczbowe. Prawdą jest, że Winno ono odpowiadać wymogom określonym
w należytym stanie (sprzątanie, ubezpieczenie, ustawa o własności lokali nie przewiduje w uchwałach bądź umowie właścicieli lokali
remonty, zawieranie umów o media, odbiór formy pisemnej sprawozdania, ale jednak opis (o ile takie są) i zawierać co najmniej taki zakres
odpadów), jak i informacje na temat rozliczeń przeprowadzonych działań zarządu pozwala danych, jaki zawiera prowadzona dla danej nie-
związanych z utrzymaniem nieruchomości (przy- zweryfikować ich celowość i prawidłowość, ruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja
chodów uzyskanych z wpłat właścicieli tytułem z punktu widzenia potrzeb prawidłowej gospo- przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych
zaliczek lub z innych źródeł jak np. najmu części darki nieruchomością wspólną. Powyższe roz- tytułów nieruchomości wspólnej. Podkreśla
wspólnej) oraz wydatków na poczet utrzymania ważania w przedmiocie sprawozdania należy się, że minimalny zakres rocznego sprawozda-
budynku, zobowiązań wspólnoty i ostatecznego rozpatrywać w powiązaniu z art. 2 ust. 1 pkt nia finansowego, sporządzonego na podstawie
rozliczenia. (por. orzeczenie SO w Warszawie III 5 ustawy o rachunkowości. Wskazany prze- pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nie-
C 712/13 z dnia 30 maja 2016 r.).” 1) pis zawiera nakaz stosowania ustawy o ra- ruchomością wspólną, winien zawierać infor-
chunkowości do jednostek organizacyjnych, mację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych
Forma sprawozdania niemających osobowości prawnej, a taką jest kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na
wspólnota mieszkaniowa, która – z mocy art. rzecz nieruchomości wspólnej. W tym zakresie
W praktyce rzeczone sprawozdania wyglą- 33 §1 Kodeksu cywilnego (KC) w zw. z art. nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla
1
dają różnie. Oczywiście można dopatrzyć się 6 zd. 2 UWL – została uznana za tzw. ułomną tego rodzaju dokumentów opracowywanych
Administrator i Menedżer Nieruchomości
w nich pewnych stałych elementów, ale brak osobę prawną (por. wyrok SN z dnia 16 listo- przez większe podmioty gospodarcze.” 3)
jest jednolitości, która pozwalałaby w bardzo pada 2016 r., sygn. I CSK 791/15, wyrok SA
prosty i szybki sposób porównać sprawozda- w Gdańsku z dnia 13 maja 2016 r., sygn. V
nia różnych wspólnot. To poniekąd nie powin- ACa 844/15, wyrok SA w Warszawie z dnia 2 wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia
31 lipca 2019 r., sygn. I C 236/19, LEX nr 2724512
no dziwić, albowiem UWL „nie wprowadza 23 maja 2014 r., sygn. I ACa 1732/13). 3 wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 4 paździer-
październik 2020
żadnych regulacji na temat formy i zawartości Dane zawarte w sprawozdaniu winny od- nika 2018 r., sygn. I ACa 165/18, LEX nr 2668636
sprawozdania, składanego właścicielom lokali zwierciedlać ewidencję aktywów i pasywów
przez zarząd. Niemniej jednak w literaturze na dany okres, przy czym jest to podsumo- ABSTRAKT
przedmiotu oraz w orzecznictwie przyjmuje wanie poprzedniego i rozpoczęcie kolejnego Artykuł traktuje o sprawozdaniu z dzia-
okresu sprawozdawczego. Zaś art. 29 ust. 1 łalności zarządu lub zarządcy wspólnoty
UWL, stawia jedynie określenie minimalnego
1 wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia mieszkaniowej.
31 lipca 2019 r., sygn. I C 236/19, LEX nr 2724512 wymogu w postaci obowiązku prowadzenia
www.administrator24.info

14