CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych po roku - pierwsze doświadczenia

Jacek  Frydryszak  |  Administrator 9/2018  |  01.10.2018  |  1
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych po roku - pierwsze doświadczenia
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych po roku - pierwsze doświadczenia
Rys. redakcja AiMN

Mija rok od wejścia w życie zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawie Prawo spółdzielcze. Spróbujmy zatem podsumować skutki, podzielić się doświadczeniami i sformułować być może wnioski.

W artykule m.in.:

• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych a członkostwo - udział i wpisowe
• Dłużnicy w świetle spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
• Spółdzielczy fundusz remontowy w rozliczeniach ze wspólnotami mieszkaniowymi

Przedstawiam swój punkt widzenia w kilku sprawach, na bazie doświadczeń prezesa zarządu spółdzielni mieszkaniowej średniej wielkości, zlokalizowanej w Warszawie. Być może w odniesieniu do spółdzielni o innej specyfice i lokalizacji moje oceny nie będą wydawać się trafne. Zachęcam więc do dzielenia się doświadczeniami za pośrednictwem redakcji „Administratora i Menedżera Nieruchomości”.

USM a członkostwo

Zmiany w ustawie sprawiły, że służby działów członkowsko-mieszkaniowych obciążone zostały dodatkową pracą, polegającą na wysyłaniu korespondencji do osób:

  • które uzyskały lub utraciły członkostwo z mocy prawa,
  • które mogą ubiegać się o uzyskanie członkostwa,
  • które są współwłaścicielami prawa do lokalu.

Udział i wpisowe

Zmiany przepisów w tym zakresie podzieliły członków na dwie kategorie – tych „starych”, którzy opłaty wnieśli i tych „nowych”, którzy korzystają z ustawowego zwolnienia. Część tych pierwszych występuje z wnioskami o zwrot udziałów. Moim zdaniem nie mamy podstaw prawnych do zwrotu, ale są również opinie, że zwracać należy (świadczenie nienależne). Być może wyjściem z sytuacji byłaby uchwała walnego zgromadzenia, mocą której nastąpi zwrot udziałów wszystkim „starym” członkom bez względu na to czy wystąpili z takim wnioskiem czy nie. Może ktoś z Państwa ma jeszcze inny pomysł? Prawdopodobnie dopiero linia orzecznicza w dłuższym okresie pozwoli rozstrzygnąć tę kwestię.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

W zasobach zarządzanej przeze mnie spółdzielni takich tytułów prawnych do lokali nie ma, nie wiem zatem jak wygląda realizacja zapisów nowelizacji ustawy w praktyce. Wydaje mi się jednak, że procedura wprowadzona tą nowelizacją w stosunku do dłużników czy osób w inny sposób naruszających postanowienia statutów, znacznie utrudni organom statutowym spółdzielni skuteczną ochronę jej majątku, ponieważ to jest tak, jakby właściciel lokalu wynajmujący swój lokal na rynku, nie mógł rozwiązać umowy w trybie bez wypowiedzenia, w przypadku gdy najemca nie płaci czynszu lub dewastuje lokal. Nawet ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu w przypadkach naruszania przez najemcę jej postanowień. W związku z pomysłami powrotu do budownictwa lokatorskiego dalsze funkcjonowanie takich zapisów może powstrzymywać spółdzielnie przed podejmowaniem decyzji inwestycyjnych.

Wspólnoty mieszkaniowe

Dobrym rozwiązaniem, co do zasady, jest wprowadzenie obowiązku niezwłocznego rozliczania się spółdzielni z właścicielami lokali w zakresie wpływów i wydatków funduszu remontowego w przypadku, gdy w danej nieruchomości zaczynają obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali. Ciekawe jednak, czy w przypadku gdy to właściciele, a nie spółdzielnia są zobowiązani zwrócić poniesione wcześniej nakłady na remonty odbywa się to bez problemów. Jeśli ktoś „przećwiczył” taką sytuację zachęcam do dzielenia się doświadczeniami.

Kontrowersje, według mojej oceny, mogą budzić zapisy art. 26, ust. 1 i 2 znowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. W ust. 1 wskazano, że po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w danej nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o własności lokali; ust. 2 natomiast daje większości właścicieli uprawnienie (czyli stosujemy UWL) do podjęcia – w terminie 3 miesięcy od daty wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – uchwały, mocą której stosowane będą przepisy USM. Możemy mieć zatem do czynienia z sytuacją, gdzie nieruchomość, w której spółdzielnia nie ma już żadnego majątku a członkostwo wszystkich właścicieli lokali wygasło (patrz. art. 3, ust. 7 USM), będzie zarządzana w oparciu o postanowienia jej statutu i przez jej organy statutowe. Moim zdaniem jest to bardzo dziwna filozofia ale może przyświecał temu pomysłowi jakiś nieznany nam cel.

Czytaj też: Jak wygląda procedura przekształcenia spółdzielczego lokum w mieszkanie własnościowe? >>>

Uprawnienia lustracyjne

Zmiany w ustawie Prawo spółdzielcze wykluczyły wszystkich pracowników i współpracowników spółdzielni mieszkaniowych spośród osób uprawnionych do przeprowadzania lustracji w spółdzielniach mieszkaniowych. Należy podkreślić, że wskazane wyżej osoby mogą prowadzić lustracje w spółdzielniach innych niż mieszkaniowe oraz, że zakaz objął wyłącznie pracowników spółdzielni mieszkaniowych – np. pracownicy spółdzielni pracy nadal mogą lustrować spółdzielnie pracy.

Taki zapis ma charakter dyskryminacyjny i jest, moim zdaniem, w sposób oczywisty niezgodny z Konstytucją RP, a ponadto „wyeliminował” on z rynku lustratorów osoby posiadające praktyczną wiedzę i doświadczenie, co z pewnością nie pozostanie bez wpływu na poziom przeprowadzanych lustracji. Intencją wprowadzenia takich ograniczeń jest, według jej autorów, unikanie kumoterstwa i nieobiektywnej oceny – „kolega prezes lustrował kolegę prezesa”. Takie bezpodstawne oskarżanie i obrażanie zarówno lustratorów, jak i członków zarządów spółdzielni mieszkaniowych jest w mojej ocenie oburzające i powinno spotkać się z masowym protestem środowiska. Zaskakujące jest, że nic takiego nie miało miejsca niestety.

Uprawnienia ministra

W świetle nowych zapisów minister właściwy do spraw budownictwa (notabene „budownictwa” nie ma w nazwie żadnego z obecnie istniejących ministerstw) uzyskał uprawnienie do żądania informacji, danych i dokumentów niezbędnych do oceny działalności spółdzielni mieszkaniowych pod względem zgodności z prawem i gospodarności, a w przypadku podejrzenia naruszenia prawa występowania do odpowiedniego związku rewizyjnego lub do Krajowej Rady Spółdzielczej o przeprowadzenie lustracji (na koszt lustrowanej spółdzielni). Podobnie jak w przypadku lustracji uprawnienia ministra dotyczą wyłącznie spółdzielni mieszkaniowych (inne jak należy rozumieć są bez skazy), a wprowadzenie słowa „podejrzenia” daje de facto zupełną dowolność postępowania – do uruchomienia procedury wystarczy być może donos mieszkańca zasobów spółdzielczych. Jeśli ktoś z kolegów już doświadczył takich praktyk, zapraszam do kontaktu.

Podsumowując te pierwsze doświadczenia, warto podkreślić, że wprowadzone zmiany legislacyjne są kolejną próbą ingerencji w samodzielność prywatnych podmiotów gospodarczych, jakimi są spółdzielnie mieszkaniowe. Na bazie swoich doświadczeń mogę jednak stwierdzić, że poza koniecznością wykonania dodatkowej pracy przez służby spółdzielni, życie mieszkańców toczy się normalnie, a spółdzielnie mieszkaniowe pozostają nadal, według mojej oceny, bardzo dobrą formą zarządzania nieruchomościami.

Autor artykułu przedstawia swoje refleksje dotyczące skutków wejścia w życie zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawie Prawo spółdzielcze.
Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, wspólnota mieszkaniowa, zarządzanie nieruchomością, lustracja w spółdzielni mieszkaniowej]

Komentarze

(1)
Wald13 | 26.10.2018, 12:31
"Podsumowując te pierwsze doświadczenia, warto podkreślić, że wprowadzone zmiany legislacyjne są kolejną próbą ingerencji w samodzielność prywatnych podmiotów gospodarczych, jakimi są spółdzielnie mieszkaniowe" - co za głuptas to napisał, jakby nie rozumiał prawa ustawodawcy do regulacji rozwiązań wobec wszystkich obywateli. To nic innego jak obrona wąskiej grupy beneficjentów będących we władzach spółdzielni przed konsekwencjami ich niezgodnych z prawem działań. Wprowadzają w błąd, kłamią, byle utrzymać swoją małą władzę
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16707|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10354|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl