CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych po roku - pierwsze doświadczenia

Jacek  Frydryszak  |  Administrator 9/2018  |  01.10.2018  |  1
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych po roku - pierwsze doświadczenia
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych po roku - pierwsze doświadczenia
Rys. redakcja AiMN

Mija rok od wejścia w życie zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawie Prawo spółdzielcze. Spróbujmy zatem podsumować skutki, podzielić się doświadczeniami i sformułować być może wnioski.

W artykule m.in.:

• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych a członkostwo - udział i wpisowe
• Dłużnicy w świetle spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
• Spółdzielczy fundusz remontowy w rozliczeniach ze wspólnotami mieszkaniowymi

Przedstawiam swój punkt widzenia w kilku sprawach, na bazie doświadczeń prezesa zarządu spółdzielni mieszkaniowej średniej wielkości, zlokalizowanej w Warszawie. Być może w odniesieniu do spółdzielni o innej specyfice i lokalizacji moje oceny nie będą wydawać się trafne. Zachęcam więc do dzielenia się doświadczeniami za pośrednictwem redakcji „Administratora i Menedżera Nieruchomości”.

USM a członkostwo

Zmiany w ustawie sprawiły, że służby działów członkowsko-mieszkaniowych obciążone zostały dodatkową pracą, polegającą na wysyłaniu korespondencji do osób:

  • które uzyskały lub utraciły członkostwo z mocy prawa,
  • które mogą ubiegać się o uzyskanie członkostwa,
  • które są współwłaścicielami prawa do lokalu.

Udział i wpisowe

Zmiany przepisów w tym zakresie podzieliły członków na dwie kategorie – tych „starych”, którzy opłaty wnieśli i tych „nowych”, którzy korzystają z ustawowego zwolnienia. Część tych pierwszych występuje z wnioskami o zwrot udziałów. Moim zdaniem nie mamy podstaw prawnych do zwrotu, ale są również opinie, że zwracać należy (świadczenie nienależne). Być może wyjściem z sytuacji byłaby uchwała walnego zgromadzenia, mocą której nastąpi zwrot udziałów wszystkim „starym” członkom bez względu na to czy wystąpili z takim wnioskiem czy nie. Może ktoś z Państwa ma jeszcze inny pomysł? Prawdopodobnie dopiero linia orzecznicza w dłuższym okresie pozwoli rozstrzygnąć tę kwestię.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

W zasobach zarządzanej przeze mnie spółdzielni takich tytułów prawnych do lokali nie ma, nie wiem zatem jak wygląda realizacja zapisów nowelizacji ustawy w praktyce. Wydaje mi się jednak, że procedura wprowadzona tą nowelizacją w stosunku do dłużników czy osób w inny sposób naruszających postanowienia statutów, znacznie utrudni organom statutowym spółdzielni skuteczną ochronę jej majątku, ponieważ to jest tak, jakby właściciel lokalu wynajmujący swój lokal na rynku, nie mógł rozwiązać umowy w trybie bez wypowiedzenia, w przypadku gdy najemca nie płaci czynszu lub dewastuje lokal. Nawet ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu w przypadkach naruszania przez najemcę jej postanowień. W związku z pomysłami powrotu do budownictwa lokatorskiego dalsze funkcjonowanie takich zapisów może powstrzymywać spółdzielnie przed podejmowaniem decyzji inwestycyjnych.

Wspólnoty mieszkaniowe

Dobrym rozwiązaniem, co do zasady, jest wprowadzenie obowiązku niezwłocznego rozliczania się spółdzielni z właścicielami lokali w zakresie wpływów i wydatków funduszu remontowego w przypadku, gdy w danej nieruchomości zaczynają obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali. Ciekawe jednak, czy w przypadku gdy to właściciele, a nie spółdzielnia są zobowiązani zwrócić poniesione wcześniej nakłady na remonty odbywa się to bez problemów. Jeśli ktoś „przećwiczył” taką sytuację zachęcam do dzielenia się doświadczeniami.

Kontrowersje, według mojej oceny, mogą budzić zapisy art. 26, ust. 1 i 2 znowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. W ust. 1 wskazano, że po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w danej nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o własności lokali; ust. 2 natomiast daje większości właścicieli uprawnienie (czyli stosujemy UWL) do podjęcia – w terminie 3 miesięcy od daty wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – uchwały, mocą której stosowane będą przepisy USM. Możemy mieć zatem do czynienia z sytuacją, gdzie nieruchomość, w której spółdzielnia nie ma już żadnego majątku a członkostwo wszystkich właścicieli lokali wygasło (patrz. art. 3, ust. 7 USM), będzie zarządzana w oparciu o postanowienia jej statutu i przez jej organy statutowe. Moim zdaniem jest to bardzo dziwna filozofia ale może przyświecał temu pomysłowi jakiś nieznany nam cel.

Czytaj też: Jak wygląda procedura przekształcenia spółdzielczego lokum w mieszkanie własnościowe? >>>

Uprawnienia lustracyjne

Zmiany w ustawie Prawo spółdzielcze wykluczyły wszystkich pracowników i współpracowników spółdzielni mieszkaniowych spośród osób uprawnionych do przeprowadzania lustracji w spółdzielniach mieszkaniowych. Należy podkreślić, że wskazane wyżej osoby mogą prowadzić lustracje w spółdzielniach innych niż mieszkaniowe oraz, że zakaz objął wyłącznie pracowników spółdzielni mieszkaniowych – np. pracownicy spółdzielni pracy nadal mogą lustrować spółdzielnie pracy.

Taki zapis ma charakter dyskryminacyjny i jest, moim zdaniem, w sposób oczywisty niezgodny z Konstytucją RP, a ponadto „wyeliminował” on z rynku lustratorów osoby posiadające praktyczną wiedzę i doświadczenie, co z pewnością nie pozostanie bez wpływu na poziom przeprowadzanych lustracji. Intencją wprowadzenia takich ograniczeń jest, według jej autorów, unikanie kumoterstwa i nieobiektywnej oceny – „kolega prezes lustrował kolegę prezesa”. Takie bezpodstawne oskarżanie i obrażanie zarówno lustratorów, jak i członków zarządów spółdzielni mieszkaniowych jest w mojej ocenie oburzające i powinno spotkać się z masowym protestem środowiska. Zaskakujące jest, że nic takiego nie miało miejsca niestety.

Uprawnienia ministra

W świetle nowych zapisów minister właściwy do spraw budownictwa (notabene „budownictwa” nie ma w nazwie żadnego z obecnie istniejących ministerstw) uzyskał uprawnienie do żądania informacji, danych i dokumentów niezbędnych do oceny działalności spółdzielni mieszkaniowych pod względem zgodności z prawem i gospodarności, a w przypadku podejrzenia naruszenia prawa występowania do odpowiedniego związku rewizyjnego lub do Krajowej Rady Spółdzielczej o przeprowadzenie lustracji (na koszt lustrowanej spółdzielni). Podobnie jak w przypadku lustracji uprawnienia ministra dotyczą wyłącznie spółdzielni mieszkaniowych (inne jak należy rozumieć są bez skazy), a wprowadzenie słowa „podejrzenia” daje de facto zupełną dowolność postępowania – do uruchomienia procedury wystarczy być może donos mieszkańca zasobów spółdzielczych. Jeśli ktoś z kolegów już doświadczył takich praktyk, zapraszam do kontaktu.

Podsumowując te pierwsze doświadczenia, warto podkreślić, że wprowadzone zmiany legislacyjne są kolejną próbą ingerencji w samodzielność prywatnych podmiotów gospodarczych, jakimi są spółdzielnie mieszkaniowe. Na bazie swoich doświadczeń mogę jednak stwierdzić, że poza koniecznością wykonania dodatkowej pracy przez służby spółdzielni, życie mieszkańców toczy się normalnie, a spółdzielnie mieszkaniowe pozostają nadal, według mojej oceny, bardzo dobrą formą zarządzania nieruchomościami.

Autor artykułu przedstawia swoje refleksje dotyczące skutków wejścia w życie zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawie Prawo spółdzielcze.
Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, wspólnota mieszkaniowa, zarządzanie nieruchomością, lustracja w spółdzielni mieszkaniowej]

Komentarze

(1)
Wald13 | 26.10.2018, 12:31
"Podsumowując te pierwsze doświadczenia, warto podkreślić, że wprowadzone zmiany legislacyjne są kolejną próbą ingerencji w samodzielność prywatnych podmiotów gospodarczych, jakimi są spółdzielnie mieszkaniowe" - co za głuptas to napisał, jakby nie rozumiał prawa ustawodawcy do regulacji rozwiązań wobec wszystkich obywateli. To nic innego jak obrona wąskiej grupy beneficjentów będących we władzach spółdzielni przed konsekwencjami ich niezgodnych z prawem działań. Wprowadzają w błąd, kłamią, byle utrzymać swoją małą władzę
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć zanieczyszczenia z instalacji wodociągowej »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejZanieczyszczenia występujące w wodzie instalacyjnej, często o charakterze ferromagnetycznym mogą powodować następujące problemy: nieprawidłowe działanie automatycznych odpowietrzników... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

W czym może pomóc izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży
Dowiedz się, ile kosztuje izolacja stropów piwnic i garaży?

Ciepło i zawór ciepła Ocieplanie garażów i piwnic
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Odpowiednia izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży pomoże zmniejszyć przede wszystkim zużycie ciepła. Jest również jedynym sposobem, by uporać się z zimną podłogą w pomieszczeniu nad piwnicą... Chcę wiedzieć, ile to kosztuje»


Układy dystrybucji wody użytkowej i grzewczej »

Dystrybucja wodyMają za zadanie dostarczyć wodę i energię do budynków w sposób bezpieczny i optymalny. Ich jakość decyduje w dużej mierze o jakości całej instalacji (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami ?

Wymiana rur w budynkuJak rzetelnie, uczciwie i przejrzyście prowadzić powierzone sprawy? Komu je przekazać i z kim współpracować przy... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Jak bezinwazyjnie i skutecznie osuszyć mury budynku?
Jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom tam gdzie brak sieci ciepła systemowego i gazu ziemnego? »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi m.in. uwzględniać ich grubość oraz rodzaj materiału, z którego powstały.... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
3/2019

Aktualny numer:

Administrator 3/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Zaskarżanie uchwał
  • - RODO w mieszkalnictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16343|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10018|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl