• #GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum
  • Uchwały można głosować drogą elektroniczną
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych
  • E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych
  • Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Polecane Artykuły (prawo)

#GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum

05.05.2020
Czytelnik pyta: jak ustanowić uchwałę wspólnoty mimo braku kworum?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Uchwały można głosować drogą elektroniczną

06.05.2020
Ustawa o własności lokali nie zawiera żadnych wskazówek, dotyczących technicznego sposobu głosowania uchwał. Nie zawiera też wymogów, takich jak np. własnoręczne złożenie podpisu, czy sporządzenie listy obecności i listy biorących udział w głosowaniu. W zakresie...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie...

30.04.2020
Redakcja miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” inicjuje cykl e-kursów szkoleniem na temat „Wykorzystania narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych”, przygotowanym przez Andrzeja Rajkiewicza – wiceprezesa Narodowej...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Czy zarządzasz węzłem cieplnym, który nie należy do Veolii? Jeśli tak, to doskonale wiesz, że musisz zdbać o jego stan techniczny, regularnie przeprowadzać konserwacje i zadbać o dostępność części zamiennych - wszystko po to, aby niezależnie od pogody mieszkańcy mogli...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Ratio legis w praktyce, czyli jak dzień po dniu zmieniano ustawę o własności lokali

Piotr  Pałka  |  Administrator 9/2018  |  04.10.2018
Rys. redakcja AiMN

Nowe regulacje ustawy o własności lokali mają usprawnić procedury wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego poprzez ograniczenie obowiązku badania zgodności planowanego wydzielenia lokalu mieszkalnego z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa dla budynków powstałych po 1 stycznia 1995 r.

W dniach 22 i 23 sierpnia 2018 r. zmieniony został przepis art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie z dniem 22 sierpnia 2018 r., dokonano zmiany w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, który otrzymał brzmienie: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne”.

Streszczenie:

Artykuł prezentuje zmiany, jakich dokonano dzień po dniu w sierpniu br. w zapisach ustawy o własności lokali oraz liczne wątpliwości interpretacyjne w świetle niespójnej linii orzeczniczej dotyczącej wydzielania lokali mieszkalnych.

W dniach 22 i 23 sierpnia 2018 r. zmieniony został przepis art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie z dniem 22 sierpnia 2018 r., dokonano zmiany w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, który otrzymał brzmienie: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne”.

Tymczasem już następnego dnia, tj. 23 sierpnia 2018 r., ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali ten sam przepis art. 2 otrzymał nowe brzmienie, w świetle którego: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy”.

„1b. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.”,

oraz − co bardzo istotne − przesądzono w ust. 3 tego artykułu, iż spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a–2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Do postępowań o wydanie zaświadczenia wszczętych i niezakończonych przed dniem 23 sierpnia 2018 r. stosować należy przepisy nowej ustawy, zastosowano więc zasadę bezpośredniego działania nowego prawa wprost.

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali miała na celu wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych powstałych na tle zmian wprowadzonych ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości do ustawy o własności lokali, dotyczących wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych oraz kompetencji starosty do badania przesłanek wydzielenia samodzielnego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z wprowadzonym i obowiązującym od dnia 11 września 2017 r. art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następowało zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie, a odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogły stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Kto jest adresatem normy

Pojawiające się wątpliwości na tle wprowadzonego przepisu dotyczyły braku jednoznacznego określenia adresata normy zobowiązanego do badania przesłanek zgodności wydzielenia samodzielnego lokalu mieszkalnego z ustaleniami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi rozstrzygnięciami budowlanymi. Powodowało to sytuację, w której niektórzy starostowie odmawiali wydania kompletnego zaświadczenia w zakresie przewidzianym przez art. 2 ust. 1a ustawy, ograniczając się wyłącznie do stwierdzania, że lokal jest samodzielny, z uwagi na brak wyraźnego skonkretyzowania obowiązku starosty w tym zakresie. Bez wydania kompletnego zaświadczenia przez starostę w zakresie badania przesłanek zgodności wydzielania lokalu, o których mowa w art. 2 ust. 1a ustawy, zarówno notariusz jak i sąd wieczystoksięgowy nie mogły dokonać czynności niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu.

Ponadto wątpliwości interpretacyjne powstały w obszarze wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących starą substancję mieszkaniową, w przypadkach, gdy brak było dokumentacji planistyczno-budowlanej. Wprowadzona norma spowodowała, że wydzielenie lokali w starych budynkach, a tym samym ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu stało się w niektórych przypadkach utrudnione, z uwagi na brak dokumentacji budowlanej w archiwach organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, gdyż powszechny obowiązek przechowywania dokumentacji technicznej obiektu budowlanego, w tym pozwoleń na budowę, istnieje od dnia 1 stycznia 1995 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. − Prawo budowlane.

Wobec powyższego wyraźnie określono, że na staroście spoczywa obowiązek badania, oprócz kryteriów, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy, czyli fizycznej i technicznej samodzielności lokalu, badanie także czy wydzielenie lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi decyzjami administracyjnymi.

Niespójna linia orzecznictwa

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, która weszła w życie z dniem 23 sierpnia 2018 r., wydawanie przez starostę zaświadczeń o samodzielności lokalu przed dniem 11 września 2017 r. komplikowała niespójna kwestia orzecznictwa sądów administracyjnych. Przez lata sądy utrzymywały linię orzeczniczą, zgodnie z którą starosta nie jest związany ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę (mimo, że był organem udzielającym tego pozwolenia).

Przykładem takiego orzecznictwa jest wyrok WSA w Krakowie, który w dniu 31 stycznia 2014 r. w sprawie II SA/Kr 1524/13 wskazał, że „organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu nie ma kompetencji do badania czy oprócz kryteriów, o których mowa w art. 2 ust. 2 UWL inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego”. Ta linia orzecznicza doprowadziła do faktycznego powstania luki w systemie prawnym, pozwalającej na ominięcie przepisów o planowaniu przestrzennym oraz przepisów budowlanych i wydzielanie lokali mieszkalnych, stanowiące niezbędny warunek ich sprzedaży, w sposób sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, a także do tego, że starosta − wydając zaświadczenie − miał pełną wiedzę (jako organ wydający pozwolenie na budowę zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy), że w takim przypadku treść zaświadczenia nie odpowiada przepisom i treści wydanych decyzji.

Zmiana linii orzeczniczej nastąpiła w ostatnich latach. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 października 2015 r. w sprawie VII SA/Wa 854/15 wskazał, że „względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym przywołaną wyżej ustawową definicję takiego domu” − przesądził zatem o zakazie wydzielenia w budynku zrealizowanym jako mieszkalny jednorodzinny więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.

Czytaj także: Sierpniowe zmiany w przepisach do ustawy o własności lokali >>>

Ta linia orzecznicza została potwierdzona wyrokiem Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 26 września 2017 r., sygn. akt II OSK 92/16, który potwierdził zasadność drugiej ze wskazanych linii orzeczniczych, nakazującej staroście uwzględnianie ustaleń planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy oraz rozstrzygnięć budowlanych, w procesie ustalania samodzielności lokalu mieszkalnego. 

Wymogami ustawy, która weszła w życie z dniem 23 sierpnia 2018 r. nie zostaną objęte budynki istniejące przed dniem 1 stycznia 1995 r., jak również budynki, dla których wydane zostały decyzje o pozwoleniu na budowę przed tym dniem. Powyższe pozwoli zagwarantować, że uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu na nowych zasadach dotyczyć będzie wyłącznie budynków realizowanych na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tj. takich, w stosunku do których istnieje obowiązek przechowywania dokumentacji budowlanej.

Należy oczekiwać, że przedmiotowa regulacja przyczyni się do usprawnienia procedury wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego, poprzez ograniczenie obowiązku badania zgodności planowanego wydzielenia lokalu mieszkalnego z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa jedynie do budynków powstałych po 1 stycznia 1995 r.  

Tu znajdziesz ujednolicony tekst ustawy o własności lokali uwzględniający legislacyjne poprawki, będące przedmiotem niniejszego artykułu,

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[ustawa o własności lokali, orzecznictwo, samodzielność lokalu mieszkalnego]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18979|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12192|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11553|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl