CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Ratio legis w praktyce, czyli jak dzień po dniu zmieniano ustawę o własności lokali

Piotr  Pałka  |  Administrator 9/2018  |  04.10.2018
Rys. redakcja AiMN

Nowe regulacje ustawy o własności lokali mają usprawnić procedury wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego poprzez ograniczenie obowiązku badania zgodności planowanego wydzielenia lokalu mieszkalnego z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa dla budynków powstałych po 1 stycznia 1995 r.

W dniach 22 i 23 sierpnia 2018 r. zmieniony został przepis art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie z dniem 22 sierpnia 2018 r., dokonano zmiany w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, który otrzymał brzmienie: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne”.

Streszczenie:

Artykuł prezentuje zmiany, jakich dokonano dzień po dniu w sierpniu br. w zapisach ustawy o własności lokali oraz liczne wątpliwości interpretacyjne w świetle niespójnej linii orzeczniczej dotyczącej wydzielania lokali mieszkalnych.

W dniach 22 i 23 sierpnia 2018 r. zmieniony został przepis art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie z dniem 22 sierpnia 2018 r., dokonano zmiany w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, który otrzymał brzmienie: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne”.

Tymczasem już następnego dnia, tj. 23 sierpnia 2018 r., ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali ten sam przepis art. 2 otrzymał nowe brzmienie, w świetle którego: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy”.

„1b. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.”,

oraz − co bardzo istotne − przesądzono w ust. 3 tego artykułu, iż spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a–2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Do postępowań o wydanie zaświadczenia wszczętych i niezakończonych przed dniem 23 sierpnia 2018 r. stosować należy przepisy nowej ustawy, zastosowano więc zasadę bezpośredniego działania nowego prawa wprost.

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali miała na celu wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych powstałych na tle zmian wprowadzonych ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości do ustawy o własności lokali, dotyczących wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych oraz kompetencji starosty do badania przesłanek wydzielenia samodzielnego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z wprowadzonym i obowiązującym od dnia 11 września 2017 r. art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następowało zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie, a odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogły stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Kto jest adresatem normy

Pojawiające się wątpliwości na tle wprowadzonego przepisu dotyczyły braku jednoznacznego określenia adresata normy zobowiązanego do badania przesłanek zgodności wydzielenia samodzielnego lokalu mieszkalnego z ustaleniami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi rozstrzygnięciami budowlanymi. Powodowało to sytuację, w której niektórzy starostowie odmawiali wydania kompletnego zaświadczenia w zakresie przewidzianym przez art. 2 ust. 1a ustawy, ograniczając się wyłącznie do stwierdzania, że lokal jest samodzielny, z uwagi na brak wyraźnego skonkretyzowania obowiązku starosty w tym zakresie. Bez wydania kompletnego zaświadczenia przez starostę w zakresie badania przesłanek zgodności wydzielania lokalu, o których mowa w art. 2 ust. 1a ustawy, zarówno notariusz jak i sąd wieczystoksięgowy nie mogły dokonać czynności niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu.

Ponadto wątpliwości interpretacyjne powstały w obszarze wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących starą substancję mieszkaniową, w przypadkach, gdy brak było dokumentacji planistyczno-budowlanej. Wprowadzona norma spowodowała, że wydzielenie lokali w starych budynkach, a tym samym ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu stało się w niektórych przypadkach utrudnione, z uwagi na brak dokumentacji budowlanej w archiwach organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, gdyż powszechny obowiązek przechowywania dokumentacji technicznej obiektu budowlanego, w tym pozwoleń na budowę, istnieje od dnia 1 stycznia 1995 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. − Prawo budowlane.

Wobec powyższego wyraźnie określono, że na staroście spoczywa obowiązek badania, oprócz kryteriów, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy, czyli fizycznej i technicznej samodzielności lokalu, badanie także czy wydzielenie lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi decyzjami administracyjnymi.

Niespójna linia orzecznictwa

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, która weszła w życie z dniem 23 sierpnia 2018 r., wydawanie przez starostę zaświadczeń o samodzielności lokalu przed dniem 11 września 2017 r. komplikowała niespójna kwestia orzecznictwa sądów administracyjnych. Przez lata sądy utrzymywały linię orzeczniczą, zgodnie z którą starosta nie jest związany ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę (mimo, że był organem udzielającym tego pozwolenia).

Przykładem takiego orzecznictwa jest wyrok WSA w Krakowie, który w dniu 31 stycznia 2014 r. w sprawie II SA/Kr 1524/13 wskazał, że „organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu nie ma kompetencji do badania czy oprócz kryteriów, o których mowa w art. 2 ust. 2 UWL inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego”. Ta linia orzecznicza doprowadziła do faktycznego powstania luki w systemie prawnym, pozwalającej na ominięcie przepisów o planowaniu przestrzennym oraz przepisów budowlanych i wydzielanie lokali mieszkalnych, stanowiące niezbędny warunek ich sprzedaży, w sposób sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, a także do tego, że starosta − wydając zaświadczenie − miał pełną wiedzę (jako organ wydający pozwolenie na budowę zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy), że w takim przypadku treść zaświadczenia nie odpowiada przepisom i treści wydanych decyzji.

Zmiana linii orzeczniczej nastąpiła w ostatnich latach. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 października 2015 r. w sprawie VII SA/Wa 854/15 wskazał, że „względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym przywołaną wyżej ustawową definicję takiego domu” − przesądził zatem o zakazie wydzielenia w budynku zrealizowanym jako mieszkalny jednorodzinny więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.

Czytaj także: Sierpniowe zmiany w przepisach do ustawy o własności lokali >>>

Ta linia orzecznicza została potwierdzona wyrokiem Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 26 września 2017 r., sygn. akt II OSK 92/16, który potwierdził zasadność drugiej ze wskazanych linii orzeczniczych, nakazującej staroście uwzględnianie ustaleń planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy oraz rozstrzygnięć budowlanych, w procesie ustalania samodzielności lokalu mieszkalnego. 

Wymogami ustawy, która weszła w życie z dniem 23 sierpnia 2018 r. nie zostaną objęte budynki istniejące przed dniem 1 stycznia 1995 r., jak również budynki, dla których wydane zostały decyzje o pozwoleniu na budowę przed tym dniem. Powyższe pozwoli zagwarantować, że uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu na nowych zasadach dotyczyć będzie wyłącznie budynków realizowanych na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tj. takich, w stosunku do których istnieje obowiązek przechowywania dokumentacji budowlanej.

Należy oczekiwać, że przedmiotowa regulacja przyczyni się do usprawnienia procedury wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego, poprzez ograniczenie obowiązku badania zgodności planowanego wydzielenia lokalu mieszkalnego z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa jedynie do budynków powstałych po 1 stycznia 1995 r.  

Tu znajdziesz ujednolicony tekst ustawy o własności lokali uwzględniający legislacyjne poprawki, będące przedmiotem niniejszego artykułu,

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[ustawa o własności lokali, orzecznictwo, samodzielność lokalu mieszkalnego]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16473|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10150|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl