CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Jeden, by wszystkim rządzić

Artykuł przedstawia zagadnienia związane z zarządzaniem najmem lokali mieszkalnych oraz nieuniknioną profesjonalizacją samej obsługi najmu.
Artykuł przedstawia zagadnienia związane z zarządzaniem najmem lokali mieszkalnych oraz nieuniknioną profesjonalizacją samej obsługi najmu.
Rys. redakcja AiMN

Nie tak dawno temu funkcjonowała obsługa najmu i zarządzanie nieruchomością w jednym. Rozwiązanie bardzo wygodne dla wszystkich, choć może wtedy nie do końca efektywne. Może warto jednak wrócić do dobrych i sprawdzonych rozwiązań, które nadal funkcjonują w innych miejscach?

W artykule:

• Profesjonalizacja wyznacznikiem kierunku rozwoju usług obsługi najmu i zarządzania nieruchomościami
• Krótki opis rynku usług obsługi najmu i zarządzania nieruchomościami
• Kwestie wynagrodzeń za usługi obsługi najmu i zarządzania nieruchomościami

Ostatnie mieszkania spółdzielcze lokatorskie znikają w sposób naturalny, spółdzielnie je sprzedają najczęściej na licytacjach. Jedynymi instytucjami w sektorze mieszkaniowym, obsługującymi całość, czyli i zarządzanie nieruchomością, i obsługę najmu, są instytucje gminne. Nie są one znane z gospodarności, a na pewno rzadko zdarza się, by zajmowały się ich efektywnością ekonomiczną. Wszyscy przyzwyczaili się, że najem rynkowy to wyłącznie osoby fizyczne, samodzielnie zajmujące się mieszkaniami, z których czasowo nie korzystają. Tak było jeszcze 8–10 lat temu, ale rynek najmu znacznie się powiększa, pojawiają się inwestorzy drobni i więksi, skala najmu to ponad 1 milion mieszkań i domów. Rozproszenie tego rynku i indywidualny najem sprawia, że trudno w niektórych wspólnotach podejmować decyzje, spółdzielnie wprowadzają opłaty za wysyłanie korespondencji, która i tak nie ułatwia kontaktu z właścicielami.

Potrzebna profesjonalizacja

Najlepiej profesjonalizację najmu widać w nowych inwestycjach: całe budynki mieszkalne, projektowane z myślą o najmie, kupowane przez fundusze inwestycyjne. Pionierem był Fundusz Mieszkań na Wynajem, ale pojawiły się już kolejne instytucje, bo kilka procent rentowności z bieżącej działalności i wzrost wartości całej nieruchomości – to dobra i bardzo bezpieczna opcja dla długoterminowych inwestorów. Instytucje potrzebują pełnego zarządzania, jak w obiektach komercyjnych, w których dba się nie tylko o nieruchomość, przeglądy, bieżące naprawy i planowanie ulepszeń, ale i działa na rzecz efektywności ekonomicznej, dba się o najemców, zapełnienie budynku, współpracuje z pośrednikami i dociera z informacją do potencjalnych najemców.

Nie ma niestety tak wyspecjalizowanych usług na rynku najmu mieszkań. Dopiero pojawiają się pierwsze firmy podejmujące się tak złożonej usługi. Wycena też na razie jest ustalana w indywidualnych rozmowach, bo trudno ocenić nakład pracy włożonej w czynności związane wyłącznie z najmem. Nie ma w Polsce zbyt wielu wcześniejszych doświadczeń w tej materii.

Obsługą najmu jeszcze kilka lat temu zajmowali się wyłącznie pośrednicy, czyli pomagali stronom się spotkać i dojść do konkretnych ustaleń w formie umowy najmu. Rola pośrednika to jednak za mało, gdy właściciele są daleko od swoich mieszkań, często nawet za granicą i potrzebują wsparcia na miejscu, bo potrzebne są wizytacje, drobne naprawy, już nie mówiąc o zmianie najemcy, wiążącej się z kosztownymi przejazdami.

Powstało już sporo firm świadczących właśnie obsługę najmu, w bardzo różnym zakresie: od wyłącznie bieżącego monitorowania i drobnego wsparcia najemcy, po całe pakiety dla inwestorów, z zakupem lokalu, jego remontem, meblowaniem, wynajmowaniem i bieżącą obsługą. Za dobrze jednak być nie może, więc te usługi nie są prawnie powiązane z żadnym zawodem nieruchomościowym, jedynie po nieformalnym porozumieniu Mieszkanicznika i PFRN dodano „zarządzanie najmem lokali mieszkalnych” jako specjalizację zarządców nieruchomości.

Jaki rynek?

Rynek najmu prywatnego rośnie intensywnie: od roku  2012 co roku przybywa ponad 40 tysięcy nowych podatników rozliczających najem, a w ostatnich latach nawet więcej. Ci, którzy już mieli doświadczenia z najmem, kupują kolejne mieszkania – nowe i z rynku wtórnego, co pokazują statystyki deweloperów i doświadczenia pośredników.

Mnożą się problemy z dotarciem do właścicieli w nowych wspólnotach. Zarządcy nieruchomości nie mają właściwie kontaktu z faktycznymi mieszkańcami, którzy również nie czują się często zobowiązani do współpracy, nie mając odpowiednich zapisów w swoich umowach najmu. Skala najmu prywatnego jest na tyle duża, że wymaga uporządkowania i usystematyzowania.

Profesjonalizacja obsługi najmu jest procesem nieuniknionym. Prawo najmu w ciągu ostatnich 6 lat zmieniło się znacząco: mamy zupełnie inny najem okazjonalny zmieniany już dwa razy, mamy od ponad roku najem instytucjonalny, a interpretacje dotyczące podatku VAT i w ogóle opodatkowania coraz bardziej się zaostrzają. Dobre zabezpieczenie interesów wynajmującego wymaga sporo wiedzy i praktyki. Profesjonaliści rynku mają dużo większe możliwości sprawdzenia wiarygodności najemcy niż prywatna osoba i ich prośba o zaświadczenie o zatrudnieniu lub wysokości wynagrodzenia nie budzi takich kontrowersji jak od osoby prywatnej. Podobnie jest w przypadku awarii sprzętów domowych, konieczności napraw w wynajmowanym mieszkaniu: trzeba wiedzieć, kto jest za co odpowiedzialny i tę wiedzę dobrze przekazać najemcy, a przy tym pamiętać o możliwości ubezpieczenia różnych rzeczy, bo usługi dla najmu bardzo się rozwijają.

Podział na zarządców zajmujących się budynkami i tych zajmujących się wyłącznie obsługą najmu w bardzo rozproszonym zasobie jest zaskakujący dla osób spoza Polski. Jeśli się bliżej przyjrzeć, to niektóre spółdzielnie do tej pory mają podział na opłaty niezależne i zależne (te można zgodnie z prawem przenieść na najemcę), ale tworzą również formularze kontaktu do mieszkańca na wypadek przeglądów i awarii. Taki podział jest po prostu bardzo niepraktyczny: zarządcy najmu tracą czas na dojazdy, sprawdzanie różnych sposobów rozliczeń mediów w różnych budynkach, mają całe spisy kontaktów do lokalnych hydraulików, gazowników i innych telefonów interwencyjnych. Zarządcy nieruchomości borykają się z zadłużeniem wynajmowanych mieszkań, z brakiem przeglądów, i niestety często brakiem zainteresowania uchwałami i spotkaniami wspólnoty.

Za ile?

Kontrola nad tym, kto mieszka, czy jest to najem na doby czy długoterminowy, jak dotrzeć do tych osób, to chyba największe bolączki zarządców nieruchomości. Właściciele zamieszkujący na miejscu najczęściej mają zastrzeżenia do często zmieniających się lokatorów, a ryzyko takiego wykorzystania zmniejszyłoby się znacznie, jeśli operatorem najmu byłby jednocześnie zarządca budynku. Do tego kwestia finansów i kontaktu: obsługa najmu jest płatna, potrzebna jest dodatkowa umowa o zarządzanie mieszkaniem. To zapewnia nam kontakt i z wynajmującym, i z najemcami, a jeśli do tego przez zarządcę przechodzą pieniądze, z których ten potrąca swoje wynagrodzenie, opłaty i zaliczki, ewentualnie dodatkowe rachunki za media, to kontrola jest pełna. W takiej sytuacji uzyskanie decyzji dotyczącej wspólnoty lub przekazanie informacji o podwyżce opłat w spółdzielni to tylko drobna formalność.

Czytaj też: Zarządzanie najmem to nie tylko wygoda właściciela >>>

Zarządcy pracy mają sporo, ale jeśli dodatkowo zajęliby się również obsługą najmu, to będą jej mieli jeszcze więcej. Pamiętać jednak trzeba, że jest to dodatkowo wynagradzane i to raczej w złotówkach, a nie w groszach za metr kwadratowy, bo obecnie standardowe stawki za zarządzanie najmem oscylują pomiędzy 10 a 20% czynszu najmu miesięcznie, w zależności od zakresu pracy zarządcy.

W czasie poszukiwania najemcy opłaty również są, tyle że mniejsze, a za poszukiwanie najemcy, czyli pracę do zlecenia pośrednikowi, płaci się osobno. Jeśli mieszkanie „pracuje” i nie ma długich okresów pustostanu, to również nie będzie problemów z płatnością wynagrodzenia dla zarządcy. Dodatkowo taka usługa może sprzyjać stałej współpracy z daną wspólnotą lub pozyskiwaniu kolejnych budynków. Deweloperzy lubią pochwalić się dodatkowymi usługami, a doświadczenie może zaowocować współpracą z klientem instytucjonalnym.

Może czas zastanowić się nad powrotem do sprawdzonych wzorców, ale efektywniejszych? Zwiększenie zakresu działania wiąże się z dodatkowymi pracami, ale i z dodatkowymi wpływami, a daje lepszą kontrolę i możliwości działania zarządcy. Zgłaszane awarie obsługuje się tak samo, podobnie rozliczenia mediów, a jedynie płatnicy mogą być różni. Dodatkowa usługa jedynie podnosi prestiż i rolę zarządcy, jako profesjonalisty i doradcy dla indywidualnych klientów, a dla wspólnot może to być najlepszy sposób na radzenie sobie z uciążliwymi rodzajami najmu – poprzez przyjęcie takiego rekomendowanego zarządcy najmu. Dla właścicieli i dla wszystkich mieszkańców, bez względu na tytuł prawny do lokalu, byłoby to upraszczającym życie i bezpiecznym rozwiązaniem.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[zarządzanie nieruchomościami, najem, zarządzanie najmem lokali mieszkalnych, zarządca nieruchomości, rynek najmu prywatnego]   

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16500|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10172|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl