CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Jeden, by wszystkim rządzić

Artykuł przedstawia zagadnienia związane z zarządzaniem najmem lokali mieszkalnych oraz nieuniknioną profesjonalizacją samej obsługi najmu.
Artykuł przedstawia zagadnienia związane z zarządzaniem najmem lokali mieszkalnych oraz nieuniknioną profesjonalizacją samej obsługi najmu.
Rys. redakcja AiMN

Nie tak dawno temu funkcjonowała obsługa najmu i zarządzanie nieruchomością w jednym. Rozwiązanie bardzo wygodne dla wszystkich, choć może wtedy nie do końca efektywne. Może warto jednak wrócić do dobrych i sprawdzonych rozwiązań, które nadal funkcjonują w innych miejscach?

W artykule:

• Profesjonalizacja wyznacznikiem kierunku rozwoju usług obsługi najmu i zarządzania nieruchomościami
• Krótki opis rynku usług obsługi najmu i zarządzania nieruchomościami
• Kwestie wynagrodzeń za usługi obsługi najmu i zarządzania nieruchomościami

Ostatnie mieszkania spółdzielcze lokatorskie znikają w sposób naturalny, spółdzielnie je sprzedają najczęściej na licytacjach. Jedynymi instytucjami w sektorze mieszkaniowym, obsługującymi całość, czyli i zarządzanie nieruchomością, i obsługę najmu, są instytucje gminne. Nie są one znane z gospodarności, a na pewno rzadko zdarza się, by zajmowały się ich efektywnością ekonomiczną. Wszyscy przyzwyczaili się, że najem rynkowy to wyłącznie osoby fizyczne, samodzielnie zajmujące się mieszkaniami, z których czasowo nie korzystają. Tak było jeszcze 8–10 lat temu, ale rynek najmu znacznie się powiększa, pojawiają się inwestorzy drobni i więksi, skala najmu to ponad 1 milion mieszkań i domów. Rozproszenie tego rynku i indywidualny najem sprawia, że trudno w niektórych wspólnotach podejmować decyzje, spółdzielnie wprowadzają opłaty za wysyłanie korespondencji, która i tak nie ułatwia kontaktu z właścicielami.

Potrzebna profesjonalizacja

Najlepiej profesjonalizację najmu widać w nowych inwestycjach: całe budynki mieszkalne, projektowane z myślą o najmie, kupowane przez fundusze inwestycyjne. Pionierem był Fundusz Mieszkań na Wynajem, ale pojawiły się już kolejne instytucje, bo kilka procent rentowności z bieżącej działalności i wzrost wartości całej nieruchomości – to dobra i bardzo bezpieczna opcja dla długoterminowych inwestorów. Instytucje potrzebują pełnego zarządzania, jak w obiektach komercyjnych, w których dba się nie tylko o nieruchomość, przeglądy, bieżące naprawy i planowanie ulepszeń, ale i działa na rzecz efektywności ekonomicznej, dba się o najemców, zapełnienie budynku, współpracuje z pośrednikami i dociera z informacją do potencjalnych najemców.

Nie ma niestety tak wyspecjalizowanych usług na rynku najmu mieszkań. Dopiero pojawiają się pierwsze firmy podejmujące się tak złożonej usługi. Wycena też na razie jest ustalana w indywidualnych rozmowach, bo trudno ocenić nakład pracy włożonej w czynności związane wyłącznie z najmem. Nie ma w Polsce zbyt wielu wcześniejszych doświadczeń w tej materii.

Obsługą najmu jeszcze kilka lat temu zajmowali się wyłącznie pośrednicy, czyli pomagali stronom się spotkać i dojść do konkretnych ustaleń w formie umowy najmu. Rola pośrednika to jednak za mało, gdy właściciele są daleko od swoich mieszkań, często nawet za granicą i potrzebują wsparcia na miejscu, bo potrzebne są wizytacje, drobne naprawy, już nie mówiąc o zmianie najemcy, wiążącej się z kosztownymi przejazdami.

Powstało już sporo firm świadczących właśnie obsługę najmu, w bardzo różnym zakresie: od wyłącznie bieżącego monitorowania i drobnego wsparcia najemcy, po całe pakiety dla inwestorów, z zakupem lokalu, jego remontem, meblowaniem, wynajmowaniem i bieżącą obsługą. Za dobrze jednak być nie może, więc te usługi nie są prawnie powiązane z żadnym zawodem nieruchomościowym, jedynie po nieformalnym porozumieniu Mieszkanicznika i PFRN dodano „zarządzanie najmem lokali mieszkalnych” jako specjalizację zarządców nieruchomości.

Jaki rynek?

Rynek najmu prywatnego rośnie intensywnie: od roku  2012 co roku przybywa ponad 40 tysięcy nowych podatników rozliczających najem, a w ostatnich latach nawet więcej. Ci, którzy już mieli doświadczenia z najmem, kupują kolejne mieszkania – nowe i z rynku wtórnego, co pokazują statystyki deweloperów i doświadczenia pośredników.

Mnożą się problemy z dotarciem do właścicieli w nowych wspólnotach. Zarządcy nieruchomości nie mają właściwie kontaktu z faktycznymi mieszkańcami, którzy również nie czują się często zobowiązani do współpracy, nie mając odpowiednich zapisów w swoich umowach najmu. Skala najmu prywatnego jest na tyle duża, że wymaga uporządkowania i usystematyzowania.

Profesjonalizacja obsługi najmu jest procesem nieuniknionym. Prawo najmu w ciągu ostatnich 6 lat zmieniło się znacząco: mamy zupełnie inny najem okazjonalny zmieniany już dwa razy, mamy od ponad roku najem instytucjonalny, a interpretacje dotyczące podatku VAT i w ogóle opodatkowania coraz bardziej się zaostrzają. Dobre zabezpieczenie interesów wynajmującego wymaga sporo wiedzy i praktyki. Profesjonaliści rynku mają dużo większe możliwości sprawdzenia wiarygodności najemcy niż prywatna osoba i ich prośba o zaświadczenie o zatrudnieniu lub wysokości wynagrodzenia nie budzi takich kontrowersji jak od osoby prywatnej. Podobnie jest w przypadku awarii sprzętów domowych, konieczności napraw w wynajmowanym mieszkaniu: trzeba wiedzieć, kto jest za co odpowiedzialny i tę wiedzę dobrze przekazać najemcy, a przy tym pamiętać o możliwości ubezpieczenia różnych rzeczy, bo usługi dla najmu bardzo się rozwijają.

Podział na zarządców zajmujących się budynkami i tych zajmujących się wyłącznie obsługą najmu w bardzo rozproszonym zasobie jest zaskakujący dla osób spoza Polski. Jeśli się bliżej przyjrzeć, to niektóre spółdzielnie do tej pory mają podział na opłaty niezależne i zależne (te można zgodnie z prawem przenieść na najemcę), ale tworzą również formularze kontaktu do mieszkańca na wypadek przeglądów i awarii. Taki podział jest po prostu bardzo niepraktyczny: zarządcy najmu tracą czas na dojazdy, sprawdzanie różnych sposobów rozliczeń mediów w różnych budynkach, mają całe spisy kontaktów do lokalnych hydraulików, gazowników i innych telefonów interwencyjnych. Zarządcy nieruchomości borykają się z zadłużeniem wynajmowanych mieszkań, z brakiem przeglądów, i niestety często brakiem zainteresowania uchwałami i spotkaniami wspólnoty.

Za ile?

Kontrola nad tym, kto mieszka, czy jest to najem na doby czy długoterminowy, jak dotrzeć do tych osób, to chyba największe bolączki zarządców nieruchomości. Właściciele zamieszkujący na miejscu najczęściej mają zastrzeżenia do często zmieniających się lokatorów, a ryzyko takiego wykorzystania zmniejszyłoby się znacznie, jeśli operatorem najmu byłby jednocześnie zarządca budynku. Do tego kwestia finansów i kontaktu: obsługa najmu jest płatna, potrzebna jest dodatkowa umowa o zarządzanie mieszkaniem. To zapewnia nam kontakt i z wynajmującym, i z najemcami, a jeśli do tego przez zarządcę przechodzą pieniądze, z których ten potrąca swoje wynagrodzenie, opłaty i zaliczki, ewentualnie dodatkowe rachunki za media, to kontrola jest pełna. W takiej sytuacji uzyskanie decyzji dotyczącej wspólnoty lub przekazanie informacji o podwyżce opłat w spółdzielni to tylko drobna formalność.

Czytaj też: Zarządzanie najmem to nie tylko wygoda właściciela >>>

Zarządcy pracy mają sporo, ale jeśli dodatkowo zajęliby się również obsługą najmu, to będą jej mieli jeszcze więcej. Pamiętać jednak trzeba, że jest to dodatkowo wynagradzane i to raczej w złotówkach, a nie w groszach za metr kwadratowy, bo obecnie standardowe stawki za zarządzanie najmem oscylują pomiędzy 10 a 20% czynszu najmu miesięcznie, w zależności od zakresu pracy zarządcy.

W czasie poszukiwania najemcy opłaty również są, tyle że mniejsze, a za poszukiwanie najemcy, czyli pracę do zlecenia pośrednikowi, płaci się osobno. Jeśli mieszkanie „pracuje” i nie ma długich okresów pustostanu, to również nie będzie problemów z płatnością wynagrodzenia dla zarządcy. Dodatkowo taka usługa może sprzyjać stałej współpracy z daną wspólnotą lub pozyskiwaniu kolejnych budynków. Deweloperzy lubią pochwalić się dodatkowymi usługami, a doświadczenie może zaowocować współpracą z klientem instytucjonalnym.

Może czas zastanowić się nad powrotem do sprawdzonych wzorców, ale efektywniejszych? Zwiększenie zakresu działania wiąże się z dodatkowymi pracami, ale i z dodatkowymi wpływami, a daje lepszą kontrolę i możliwości działania zarządcy. Zgłaszane awarie obsługuje się tak samo, podobnie rozliczenia mediów, a jedynie płatnicy mogą być różni. Dodatkowa usługa jedynie podnosi prestiż i rolę zarządcy, jako profesjonalisty i doradcy dla indywidualnych klientów, a dla wspólnot może to być najlepszy sposób na radzenie sobie z uciążliwymi rodzajami najmu – poprzez przyjęcie takiego rekomendowanego zarządcy najmu. Dla właścicieli i dla wszystkich mieszkańców, bez względu na tytuł prawny do lokalu, byłoby to upraszczającym życie i bezpiecznym rozwiązaniem.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[zarządzanie nieruchomościami, najem, zarządzanie najmem lokali mieszkalnych, zarządca nieruchomości, rynek najmu prywatnego]   

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16937|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10543|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10112|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl