CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Jeden, by wszystkim rządzić

Artykuł przedstawia zagadnienia związane z zarządzaniem najmem lokali mieszkalnych oraz nieuniknioną profesjonalizacją samej obsługi najmu.
Artykuł przedstawia zagadnienia związane z zarządzaniem najmem lokali mieszkalnych oraz nieuniknioną profesjonalizacją samej obsługi najmu.
Rys. redakcja AiMN

Nie tak dawno temu funkcjonowała obsługa najmu i zarządzanie nieruchomością w jednym. Rozwiązanie bardzo wygodne dla wszystkich, choć może wtedy nie do końca efektywne. Może warto jednak wrócić do dobrych i sprawdzonych rozwiązań, które nadal funkcjonują w innych miejscach?

W artykule:

• Profesjonalizacja wyznacznikiem kierunku rozwoju usług obsługi najmu i zarządzania nieruchomościami
• Krótki opis rynku usług obsługi najmu i zarządzania nieruchomościami
• Kwestie wynagrodzeń za usługi obsługi najmu i zarządzania nieruchomościami

Ostatnie mieszkania spółdzielcze lokatorskie znikają w sposób naturalny, spółdzielnie je sprzedają najczęściej na licytacjach. Jedynymi instytucjami w sektorze mieszkaniowym, obsługującymi całość, czyli i zarządzanie nieruchomością, i obsługę najmu, są instytucje gminne. Nie są one znane z gospodarności, a na pewno rzadko zdarza się, by zajmowały się ich efektywnością ekonomiczną. Wszyscy przyzwyczaili się, że najem rynkowy to wyłącznie osoby fizyczne, samodzielnie zajmujące się mieszkaniami, z których czasowo nie korzystają. Tak było jeszcze 8–10 lat temu, ale rynek najmu znacznie się powiększa, pojawiają się inwestorzy drobni i więksi, skala najmu to ponad 1 milion mieszkań i domów. Rozproszenie tego rynku i indywidualny najem sprawia, że trudno w niektórych wspólnotach podejmować decyzje, spółdzielnie wprowadzają opłaty za wysyłanie korespondencji, która i tak nie ułatwia kontaktu z właścicielami.

Potrzebna profesjonalizacja

Najlepiej profesjonalizację najmu widać w nowych inwestycjach: całe budynki mieszkalne, projektowane z myślą o najmie, kupowane przez fundusze inwestycyjne. Pionierem był Fundusz Mieszkań na Wynajem, ale pojawiły się już kolejne instytucje, bo kilka procent rentowności z bieżącej działalności i wzrost wartości całej nieruchomości – to dobra i bardzo bezpieczna opcja dla długoterminowych inwestorów. Instytucje potrzebują pełnego zarządzania, jak w obiektach komercyjnych, w których dba się nie tylko o nieruchomość, przeglądy, bieżące naprawy i planowanie ulepszeń, ale i działa na rzecz efektywności ekonomicznej, dba się o najemców, zapełnienie budynku, współpracuje z pośrednikami i dociera z informacją do potencjalnych najemców.

Nie ma niestety tak wyspecjalizowanych usług na rynku najmu mieszkań. Dopiero pojawiają się pierwsze firmy podejmujące się tak złożonej usługi. Wycena też na razie jest ustalana w indywidualnych rozmowach, bo trudno ocenić nakład pracy włożonej w czynności związane wyłącznie z najmem. Nie ma w Polsce zbyt wielu wcześniejszych doświadczeń w tej materii.

Obsługą najmu jeszcze kilka lat temu zajmowali się wyłącznie pośrednicy, czyli pomagali stronom się spotkać i dojść do konkretnych ustaleń w formie umowy najmu. Rola pośrednika to jednak za mało, gdy właściciele są daleko od swoich mieszkań, często nawet za granicą i potrzebują wsparcia na miejscu, bo potrzebne są wizytacje, drobne naprawy, już nie mówiąc o zmianie najemcy, wiążącej się z kosztownymi przejazdami.

Powstało już sporo firm świadczących właśnie obsługę najmu, w bardzo różnym zakresie: od wyłącznie bieżącego monitorowania i drobnego wsparcia najemcy, po całe pakiety dla inwestorów, z zakupem lokalu, jego remontem, meblowaniem, wynajmowaniem i bieżącą obsługą. Za dobrze jednak być nie może, więc te usługi nie są prawnie powiązane z żadnym zawodem nieruchomościowym, jedynie po nieformalnym porozumieniu Mieszkanicznika i PFRN dodano „zarządzanie najmem lokali mieszkalnych” jako specjalizację zarządców nieruchomości.

Jaki rynek?

Rynek najmu prywatnego rośnie intensywnie: od roku  2012 co roku przybywa ponad 40 tysięcy nowych podatników rozliczających najem, a w ostatnich latach nawet więcej. Ci, którzy już mieli doświadczenia z najmem, kupują kolejne mieszkania – nowe i z rynku wtórnego, co pokazują statystyki deweloperów i doświadczenia pośredników.

Mnożą się problemy z dotarciem do właścicieli w nowych wspólnotach. Zarządcy nieruchomości nie mają właściwie kontaktu z faktycznymi mieszkańcami, którzy również nie czują się często zobowiązani do współpracy, nie mając odpowiednich zapisów w swoich umowach najmu. Skala najmu prywatnego jest na tyle duża, że wymaga uporządkowania i usystematyzowania.

Profesjonalizacja obsługi najmu jest procesem nieuniknionym. Prawo najmu w ciągu ostatnich 6 lat zmieniło się znacząco: mamy zupełnie inny najem okazjonalny zmieniany już dwa razy, mamy od ponad roku najem instytucjonalny, a interpretacje dotyczące podatku VAT i w ogóle opodatkowania coraz bardziej się zaostrzają. Dobre zabezpieczenie interesów wynajmującego wymaga sporo wiedzy i praktyki. Profesjonaliści rynku mają dużo większe możliwości sprawdzenia wiarygodności najemcy niż prywatna osoba i ich prośba o zaświadczenie o zatrudnieniu lub wysokości wynagrodzenia nie budzi takich kontrowersji jak od osoby prywatnej. Podobnie jest w przypadku awarii sprzętów domowych, konieczności napraw w wynajmowanym mieszkaniu: trzeba wiedzieć, kto jest za co odpowiedzialny i tę wiedzę dobrze przekazać najemcy, a przy tym pamiętać o możliwości ubezpieczenia różnych rzeczy, bo usługi dla najmu bardzo się rozwijają.

Podział na zarządców zajmujących się budynkami i tych zajmujących się wyłącznie obsługą najmu w bardzo rozproszonym zasobie jest zaskakujący dla osób spoza Polski. Jeśli się bliżej przyjrzeć, to niektóre spółdzielnie do tej pory mają podział na opłaty niezależne i zależne (te można zgodnie z prawem przenieść na najemcę), ale tworzą również formularze kontaktu do mieszkańca na wypadek przeglądów i awarii. Taki podział jest po prostu bardzo niepraktyczny: zarządcy najmu tracą czas na dojazdy, sprawdzanie różnych sposobów rozliczeń mediów w różnych budynkach, mają całe spisy kontaktów do lokalnych hydraulików, gazowników i innych telefonów interwencyjnych. Zarządcy nieruchomości borykają się z zadłużeniem wynajmowanych mieszkań, z brakiem przeglądów, i niestety często brakiem zainteresowania uchwałami i spotkaniami wspólnoty.

Za ile?

Kontrola nad tym, kto mieszka, czy jest to najem na doby czy długoterminowy, jak dotrzeć do tych osób, to chyba największe bolączki zarządców nieruchomości. Właściciele zamieszkujący na miejscu najczęściej mają zastrzeżenia do często zmieniających się lokatorów, a ryzyko takiego wykorzystania zmniejszyłoby się znacznie, jeśli operatorem najmu byłby jednocześnie zarządca budynku. Do tego kwestia finansów i kontaktu: obsługa najmu jest płatna, potrzebna jest dodatkowa umowa o zarządzanie mieszkaniem. To zapewnia nam kontakt i z wynajmującym, i z najemcami, a jeśli do tego przez zarządcę przechodzą pieniądze, z których ten potrąca swoje wynagrodzenie, opłaty i zaliczki, ewentualnie dodatkowe rachunki za media, to kontrola jest pełna. W takiej sytuacji uzyskanie decyzji dotyczącej wspólnoty lub przekazanie informacji o podwyżce opłat w spółdzielni to tylko drobna formalność.

Czytaj też: Zarządzanie najmem to nie tylko wygoda właściciela >>>

Zarządcy pracy mają sporo, ale jeśli dodatkowo zajęliby się również obsługą najmu, to będą jej mieli jeszcze więcej. Pamiętać jednak trzeba, że jest to dodatkowo wynagradzane i to raczej w złotówkach, a nie w groszach za metr kwadratowy, bo obecnie standardowe stawki za zarządzanie najmem oscylują pomiędzy 10 a 20% czynszu najmu miesięcznie, w zależności od zakresu pracy zarządcy.

W czasie poszukiwania najemcy opłaty również są, tyle że mniejsze, a za poszukiwanie najemcy, czyli pracę do zlecenia pośrednikowi, płaci się osobno. Jeśli mieszkanie „pracuje” i nie ma długich okresów pustostanu, to również nie będzie problemów z płatnością wynagrodzenia dla zarządcy. Dodatkowo taka usługa może sprzyjać stałej współpracy z daną wspólnotą lub pozyskiwaniu kolejnych budynków. Deweloperzy lubią pochwalić się dodatkowymi usługami, a doświadczenie może zaowocować współpracą z klientem instytucjonalnym.

Może czas zastanowić się nad powrotem do sprawdzonych wzorców, ale efektywniejszych? Zwiększenie zakresu działania wiąże się z dodatkowymi pracami, ale i z dodatkowymi wpływami, a daje lepszą kontrolę i możliwości działania zarządcy. Zgłaszane awarie obsługuje się tak samo, podobnie rozliczenia mediów, a jedynie płatnicy mogą być różni. Dodatkowa usługa jedynie podnosi prestiż i rolę zarządcy, jako profesjonalisty i doradcy dla indywidualnych klientów, a dla wspólnot może to być najlepszy sposób na radzenie sobie z uciążliwymi rodzajami najmu – poprzez przyjęcie takiego rekomendowanego zarządcy najmu. Dla właścicieli i dla wszystkich mieszkańców, bez względu na tytuł prawny do lokalu, byłoby to upraszczającym życie i bezpiecznym rozwiązaniem.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[zarządzanie nieruchomościami, najem, zarządzanie najmem lokali mieszkalnych, zarządca nieruchomości, rynek najmu prywatnego]   

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchniWłaśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Czytam więcej »


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jak bez kucia ścian naprawić i przeprowadzić renowację rur kanalizacyjnych? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

pęknięta rura w ścianie poradnik doboru pomp
Można się domyślać, że bezinwazyjna naprawa oznacza takie działanie, które nie narusza struktury i funkcjonowania badanego obiektu. To oznacza, że w przypadku... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19177|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12542|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11697|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl