CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zakres zarządu spółdzielni

Paweł Puch  |  Administrator 12/2014  |  13.01.2015
Zakres zarządu spółdzielni
Zakres zarządu spółdzielni

Art. 27 ust. 2 USM głosi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 UWL.

Zarząd ten jest jedną z form zarządu, przewidzianą w ustawie o własności lokali, zatem nie wygaśnie on automatycznie, a jeżeli właściciele lokali chcieliby ten stan zmienić, to muszą podjąć zaprotokołowaną przez notariusza uchwałę o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze zarządu, ale mogą to zrobić dopiero po podjęciu uchwały o odłączeniu się od spółdzielni.

Ustawodawca w art. 27 ust. 2 ustawy rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną, ale nie doprecyzował jego zakresu.

Przeczytaj: Upadłość spółdzielni mieszkaniowej - wybrane zagadnienia

Według niego zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 UWL. Odwołanie to należałoby rozumieć tak, że i zakres tego zarządu należy rozumieć w sposób, w jaki przepisy normują zarząd powierzony.

W uchwale z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 USM zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność spółdzielni, uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

NSA wskazał na znaczenie treści art. 64 ust. 2 Konstytucji, zgodnie z którym własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. W ocenie Sądu oznacza to również zakaz nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej właścicieli.

NSA zauważył, że przyjęcie zasady, iż spółdzielnia może bez zgody pozostałych współwłaścicieli podejmować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania.

Jak podał Sąd, z treści art. 199 Kodeksu cywilnego wynika wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Zobacz też: Ustanie zarządu powierzonego spółdzielni

W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W niektórych orzeczeniach Sądów administracyjnych pojawiło się jednak odmienne stanowisko.

NSA przyjął w wyrokach z dnia 19 kwietnia 2011 r., II OSK 694/10 i II OSK 695/10, że w sprawach nieuregulowanych w USM odsyła ona do przepisów prawa spółdzielczego.

Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 21 czerwca 2011, II SA/Ol 293/11, opowiedział się za szerokim zakresem zarządu sprawowanego przez spółdzielnię na podstawie art. 27 ust. 2 USM.

Podkreślił, że przyjęte stanowisko nie narusza Konstytucji RP, skoro ustawowy zarząd spółdzielni został powiązany z zagwarantowaniem drogi sądowej do kwestionowania uchwał organów spółdzielni.

Podkreślił również, że spółdzielnia nie może być w gorszej sytuacji niż wspólnota mieszkaniowa, w której decyzje co do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu zapadają w trybie uchwały.

W USM brak odesłania do przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności, które mają jedynie ograniczone zastosowanie w sprawach uregulowanych w ustawie o własności lokali.

Z kolei Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 marca 2014 roku. sygn. akt III CZP 122/13, uznał, że spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 27 ust. 2 USM, zarząd nieruchomością wspólną jest wykonywany jak zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 UWL.

Trzeba przede wszystkim zauważyć, że art. 18 ust. 1 UWL nie określa zakresu zarządu powierzonego. W przepisie tym przyjęto, że reguły zarządu nieruchomością wspólną mogą być określone w umowie zawartej przez właścicieli lokali, w szczególności zaś właściciele mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, to obowiązują zasady określone w rozdziale 4 UWL przepisy mają charakter względnie obowiązujący.

Zakres zarządu wynika z dalszych przepisów, zwłaszcza z art. 22 UWL, którego zastosowanie zostało jednak wyłączone przez art. 27 ust. 2 zd. drugie USM. Odesłanie w art. 27 ust. 2 USM do art. 18 ust. 1 UWL oznacza więc tylko tyle, że spółdzielnia wykonuje ex lege zarząd nieruchomością wspólną jak zarząd powierzony.

Warto przeczytać: Funkcjonowanie wspólnoty w spółdzielni mieszkaniowej

Współwłasność uregulowana w kodeksie cywilnym jest ze swej istoty konstrukcją tymczasową, stąd też ustawodawca bardziej koncentruje się na zabezpieczeniu praw poszczególnych właścicieli. Tymczasem współwłasność nieruchomości wspólnej jest czynnikiem koniecznym, nierozerwalnie związanym z odrębną własnością lokali.

Nie ma możliwości jej zniesienia co do elementów koniecznych, stąd też rozstrzyganie kolizji interesów współwłaścicieli musi nastąpić w obrębie współwłasności przez stworzenie efektywnego mechanizmu zarządzania, polegającego m.in. na poskramianiu interesów poszczególnych współwłaścicieli na rzecz ich interesu wspólnego.

Interes wspólny ma podstawowe znaczenie również z punktu widzenia regulacji dotyczących sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową. Nie ma przy tym podstaw do twierdzenia, że ustawodawca nie uregulował zakresu takiego zarządu.

W art. 27 ust. 2 USM został wyłączony reżim zarządzania przewidziany w UWL, w konsekwencji czego wprowadzono reżim uregulowany w USM, nie zamieszczając przy tym odesłania do stosowania przepisów kc.

Zgodnie z art. 1 ust. 3 USM, spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Może ponadto zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z jej właścicielem (współwłaścicielami) (art. 1 ust. 3 USM).

Warto wiedzieć

Zastosowanie prawa spółdzielczego we wspólnotach mieszkaniowych

Z tego przepisu mogłoby wynikać, że to, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomością wspólną w zakresie stanowiącym współwłasność osoby niebędącej członkiem, znajduje źródło nie w ustawie, a w umowie.

Prawidłowości takiej wykładni przeczy jednakże sformułowanie zarówno art. 18 ust. 1 USM, który odnosi się do członków i do właścicieli niebędących członkami, jak i art. 4 ust. 4 USM, nakładającego na właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni takie same, jak na członków, obowiązki w zakresie uczestniczenia w uiszczaniu tzw. opłat eksploatacyjnych, obejmujących m.in. koszty zarządu nieruchomością wspólną.

We wszystkich powołanych przepisach USM wspomina się ogólnie o zarządzie albo zarządzaniu, bez rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Wprowadzenie regulacji przewidzianej w art. 199 kc do konstrukcji zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową wymagałoby albo wyraźnej podstawy prawnej, albo stwierdzenia luki prawnej. Stosownej podstawy prawnej w tym zakresie nie ma.

Nie można też mówić o istnieniu luki prawnej, skoro nie ma podstaw prawnych do przyjęcia, że zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 ust. 2 USM w związku z art. 18 ust. 1 UWL, odnosi się wyłącznie do czynności zwykłego zarządu.

Nie można wreszcie twierdzić inaczej, niż to przyjął NSA w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, że brzmienie art. 27 ust. 2 USM jest niejednoznaczne, a skoro przepis ten ogranicza uprawnienia właściciela, to jest uzasadniona jego wykładnia prokonstytucyjna, uwzględniająca sformułowania art. 31 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP.

Zdaniem SN oznaczałoby to w istocie dokonanie oceny zgodności art. 27 ust. 2 USM z Konstytucją, do czego jest uprawniony wyłącznie Trybunał Konstytucyjny.


Instalacje wodociągowe, ogrzewcze i
gazowe na paliwo gazowe,
chłodnicze, klimatyzacyjne, gazów medycznych oraz próżni wykonane z rur miedzianych i stopów miedzi.
Wytyczne stosowania i projektowania
Kompendium Zarządcy 2015Nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania 2014 z dodatkiem Efektywność energetyczna w budownictwie
CZYTAJ OPIS » CZYTAJ OPIS » CZYTAJ OPIS »

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16633|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10292|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl