CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Projekt nowelizacji UWL

Redakcja Administratora  |  23.01.2015

21 stycznia do sejmowej Komisji Infrastruktury wpłynął projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UWL).

Zmiany dotyczyć mają zrównania statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych. Przy głosowaniu "jeden właściciel-jeden głos" istnieje konieczność ustanowienia pełnomocnika, aby na każdy lokal przypadał jeden głos.

Obowiązujące prawo i zasady głosowania wywołują wiele kontrowersji, a spory często znajdują swój finał w sądzie. Ewentualne zmiany popiera Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, które zapowiada włączenie się do prac.

Przeczytaj: Upadłość spółdzielni mieszkaniowej - wybrane zagadnienia

Poniżej publikujemy w całości projekt nowelizacji UWL wraz z uzasadnieniem.

USTAWA (Projekt)

Z dnia..........2015 r.o zmianie ustawy o własności lokali

Art. 1. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903,

z późn. zm.) wprowadza się następujące zmiany:

1) dodaje się art. 1a w brzmieniu:

„3. Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z zastrzeżeniem art. 23 ust. 2b.”;

2) w art. 3 dodaje się ust. 3a w brzmieniu:

„3a. Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziałowe współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.”;

3) w art. 23 dodaje się ust. 2b w brzmieniu:

„2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych,w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaściciele lokalu w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal ustanawiają pełnomocnika.”.

Art. 2.

Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

UZASADNIENIE

W obecnym stanie prawnym współwłaściciele garażu wielostanowiskowego są tzw. „zbiorowym” właścicielem, a w konsekwencji „zbiorowym” członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Należy wyjaśnić, iż poprzez garaż wielostanowiskowy należy rozumieć hale, które deweloperzy wyodrębniają w nowo oddawanych budynkach jako samodzielne lokale, w których następnie urządzają miejscaparkingowe.

Prawa własności przenoszone są na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. Wykształciła się zatem praktyka, że jeden garaż (lokal) staje się własnością nawet kilkuset współwłaścicieli, a jak z każdym lokalem, również z tym garażowym, związany jest udział w nieruchomości wspólnej.

Z treści art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903, z późn. zm.), dalej uwl, - „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości jako prawo związane z własnością lokali” - należy wywieść wniosek, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, iż udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom.

Współwłaściciel lokalu niema zatem samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego udziału. Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w definicji wspólnoty mieszkaniowej zawartej w art. 6 ustawy, zgodnie z którą wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali. Przepis ten w żadnej mierze nie odnosi się do kwestii współwłasności lokalu.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Sprzedaż lokalu a członkostwo w spółdzielni

Co więcej, żaden z przepisów ustawy nie określa sposobu reprezentacji przez współwłaścicieli lokalu, co miało miejsce w art. 11 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (DzU nr 94, poz. 848), obligującego współwłaścicieli lokali do ustanowienia, celem udziału w zebraniu wspólnoty, pełnomocnika.

Tym samym, przy realizacji przewidzianych przez ustawę praw i obowiązków przez współwłaścicieli lokalu powstają problemy, co najjaskrawiej jest widocznew przypadku oddawania głosu przy podejmowaniu przez wspólnoty uchwał, jak również sposobu partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej,przypadających na każdego właściciela lokalu.

Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie, przyjmuje się, iż posiadany udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, czego konsekwencją jest niepodzielność głosu oddawanego przez „zbiorowego” właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwały  – w tym przypadku przez współwłaścicieli garażu. Co więcej, stanowisko takie konsekwentnie reprezentuje również w swym orzecznictwie Sąd Najwyższy.

W uchwale z dnia 3 października 2003 r. (III CZP 65/03) stwierdził on, iż „udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielniewspółwłaścicielowi lokalu”.

Również w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/05) Sąd Najwyższy uznał, że „udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 Kc”.

 

 

Dopełnieniem tej linii orzeczniczej jest uchwała SN z dnia 12 grudnia 2012 r., wg której „prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu”.

Warto zaznaczyć, iż przypadający na garaż wielostanowiskowy udział w nieruchomości wspólnej (udział we wspólnocie mieszkaniowej) nierzadko oscyluje w granicach 30%, uniemożliwiając tym samym prawidłowe funkcjonowanie wspólnot. Sposób zarządu takim garażem określają przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności.

Tym samym, współwłaściciele garażu chcąc zająćstanowisko w sprawach będących przedmiotem głosowania wspólnoty muszą uprzednio podjąć decyzję o sposobie głosowania w danej sprawie oraz stosownie do art. 199 Kc, jednomyślnie ustanowić pełnomocnika reprezentującego ich na zebraniu wspólnoty.

Jednomyślność w takim przypadku oznacza wyrażenie zgody przez wszystkich współwłaścicieli bez względu na ich liczbę (często jest ich ponad 100), co stanowi utrudnienie w podejmowaniu przez nich decyzji. W praktyce oznacza to, że udział przypadający na współwłaścicieli garażu został de facto wyłączony z możliwości uwzględnienia go w głosowaniu.

W konsekwencji pozbawienie faktycznego prawa głosu np. współwłaścicieli posiadających 1/3 udziałów powoduje, iż przegłosowanie przez wspólnotę mieszkaniową jakiejkolwiek uchwały staje się częstokroć praktycznie niewykonalne.

Trzeba bowiem podkreślić, iż do podjęcia uchwały przez wspólnotę wymagana jest większość głosów wszystkich właścicieli - nie mamy więc do czynienia jedynie z właścicielami obecnymi na zebraniu.

Warto przeczytać: Dochód uzyskany z wynajmu garaży

Niemożność jednomyślnego ustanowienia przez współwłaścicieli garażu pełnomocnika, a zatem brak możliwości uwzględnienia jego głosu przy podejmowaniu przez wspólnotę uchwał, prowadzić może w jej ramachdo paraliżu decyzyjnego.

Przedstawione w projekcie ustawy rozwiązanie polega na zrównaniu statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych; ci drudzy są bowiem w obecnym stanie prawnym pozbawieni praw, które ustawa przyznaje wyłącznie właścicielom.

A zatem będą mogli oni brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę (zarówno na zebraniach, jak i w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd), a co za tym idzie będą mieli wpływ na politykę finansową wspólnotym.in. poprzez prawo głosu nad uchwałami dotyczącymi wysokości planowanych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Będą mogli również realizować swoje uprawnienia w zakresie kontroli zarządu m.in. poprzez prawo głosu nad uchwałami w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu ze swej pracy oraz w sprawie udzielenia zarządowi z tego tytułu absolutorium.

Co więcej, prawo kontroli dotyczyć będzie również możliwości zaskarżania uchwał wspólnoty oraz prawa zwrócenia się do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty nie wypełnia swych obowiązków bądź nie został w ogóle powołany.

Proponowane rozwiązania przewidują nie tylko zrównanie – w ramach posiadanych udziałów -praw właścicieli oraz współwłaścicieli, ale również ich obowiązków. Tym samym nakładają na współwłaścicieli obowiązek partycypacji w kosztach zarządu wspólnoty w zakresie równym iloczynowi wielkości udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Takie założenie winno zapewnić przejrzystość zobowiązań współwłaścicieli względem wspólnoty, a tym samym pozytywnie wpłynąć na stan finansów wspólnoty oraz jej płynność finansową.

Wyłączeniem od powyższej zasady zrównującej prawa właścicieli i współwłaścicieli lokali jest propozycja, by w głosowaniu prowadzonym w trybie „jeden właściciel – jeden głos”, którego możliwość przeprowadzenia przewiduje art. 23 ust. 2 i 2a uwl, współwłaściciele lokalu w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal ustanowili pełnomocnika.

Rozwiązanie to ma na celu uniknięcie nieuzasadnionego pomnożenia uprawnień decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej tj. nadreprezentacji współwłaścicieli kosztem właścicieli.

Przyjęcie innego rozwiązania (przyznania jednego prawa głosu osobno każdemu ze współwłaścicieli) prowadziłoby do sytuacji, w której współwłaściciele jednego lokalu ze względu na wielość głosów mieliby przy głosowaniu w tym trybie mocniejszą pozycję aniżeli właściciele innych lokali (przykładowo 10 współwłaścicieli lokali miałoby 10 głosów, podczas gdy właściciel lokalu, który nie jest przedmiotem współwłasności,ma tylko jeden głos).

Istotą proponowanego rozwiązania jest zachowanie zasady, wedle którejz jednym lokalem wiąże się tylko jeden głos na zebraniu bez względu na jego stan prawny, tj. niezależnie od faktu czy jest przedmiotem współwłasności czy też nie.

Jednocześnie należy dodać, że z uwagi na specyfikę głosowania w tym trybie (na każdy lokal przypada jeden głos), ewentualny brak porozumienia współwłaścicieli w kwestii ustanowienia pełnomocnika i w konsekwencji nieuwzględnienie ich głosu nie utrudni znacząco podjęcia uchwały - w głosowaniu z tego powodu jedynie jeden głos będzie nieuwzględniony.Zatem uchwała i tak będzie mogła być podjęta.

Przyjęta koncepcja nie wyklucza natomiast współwłaścicieli lokalu z udziału w głosowaniu przeprowadzanym przez zarząd w trybie indywidualnym (obiegowym), w którym każdy z nich dysponować będzie mógł swym „cząstkowym” udziałem na takich samych zasadach, jak w przypadku głosowania mającego miejsce na zebraniu wspólnoty.

Balkony z pewnością zwiększają funkcjonalność i atrakcyjność mieszkań. Często na rozwiązanie, jakim są podwieszane balkony, decydują się mieszkańcy blokowisk z wielkiej płyty. Jednak do montażu... więcej »
Jak

Jak "pozbyć się" byłego właściciela z mieszkania?

Jeśli mowa o eksmisji, zwykle na myśl nasuwa się sytuacja związana z zadłużonym najemcą. To uzasadnione, gdyż bywają one najczęstsze. Warto jednak pamiętać, że...

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Wszystko o ogrzewaniu osiedla gazem LPG »

Ogrzewanie osiedlaPlanujesz zmianę ogrzewania, ale nie masz dostępu do gazu ziemnego lub ciepła systemowego?Czytam więcej »


Nowoczesna alternatywa dla tradycyjnej naprawy rur »

Ogrzewanie osiedlaJak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont przy pomocy rewolucyjnej technologii?Czytam więcej »


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 16585|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11860|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl