CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Projekt nowelizacji UWL

Redakcja Administratora  |  23.01.2015

21 stycznia do sejmowej Komisji Infrastruktury wpłynął projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UWL).

Zmiany dotyczyć mają zrównania statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych. Przy głosowaniu "jeden właściciel-jeden głos" istnieje konieczność ustanowienia pełnomocnika, aby na każdy lokal przypadał jeden głos.

Obowiązujące prawo i zasady głosowania wywołują wiele kontrowersji, a spory często znajdują swój finał w sądzie. Ewentualne zmiany popiera Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, które zapowiada włączenie się do prac.

Przeczytaj: Upadłość spółdzielni mieszkaniowej - wybrane zagadnienia

Poniżej publikujemy w całości projekt nowelizacji UWL wraz z uzasadnieniem.

USTAWA (Projekt)

Z dnia..........2015 r.o zmianie ustawy o własności lokali

Art. 1. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903,

z późn. zm.) wprowadza się następujące zmiany:

1) dodaje się art. 1a w brzmieniu:

„3. Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z zastrzeżeniem art. 23 ust. 2b.”;

2) w art. 3 dodaje się ust. 3a w brzmieniu:

„3a. Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziałowe współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.”;

3) w art. 23 dodaje się ust. 2b w brzmieniu:

„2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych,w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaściciele lokalu w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal ustanawiają pełnomocnika.”.

Art. 2.

Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

UZASADNIENIE

W obecnym stanie prawnym współwłaściciele garażu wielostanowiskowego są tzw. „zbiorowym” właścicielem, a w konsekwencji „zbiorowym” członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Należy wyjaśnić, iż poprzez garaż wielostanowiskowy należy rozumieć hale, które deweloperzy wyodrębniają w nowo oddawanych budynkach jako samodzielne lokale, w których następnie urządzają miejscaparkingowe.

Prawa własności przenoszone są na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. Wykształciła się zatem praktyka, że jeden garaż (lokal) staje się własnością nawet kilkuset współwłaścicieli, a jak z każdym lokalem, również z tym garażowym, związany jest udział w nieruchomości wspólnej.

Z treści art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903, z późn. zm.), dalej uwl, - „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości jako prawo związane z własnością lokali” - należy wywieść wniosek, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, iż udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom.

Współwłaściciel lokalu niema zatem samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego udziału. Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w definicji wspólnoty mieszkaniowej zawartej w art. 6 ustawy, zgodnie z którą wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali. Przepis ten w żadnej mierze nie odnosi się do kwestii współwłasności lokalu.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Sprzedaż lokalu a członkostwo w spółdzielni

Co więcej, żaden z przepisów ustawy nie określa sposobu reprezentacji przez współwłaścicieli lokalu, co miało miejsce w art. 11 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (DzU nr 94, poz. 848), obligującego współwłaścicieli lokali do ustanowienia, celem udziału w zebraniu wspólnoty, pełnomocnika.

Tym samym, przy realizacji przewidzianych przez ustawę praw i obowiązków przez współwłaścicieli lokalu powstają problemy, co najjaskrawiej jest widocznew przypadku oddawania głosu przy podejmowaniu przez wspólnoty uchwał, jak również sposobu partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej,przypadających na każdego właściciela lokalu.

Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie, przyjmuje się, iż posiadany udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, czego konsekwencją jest niepodzielność głosu oddawanego przez „zbiorowego” właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwały  – w tym przypadku przez współwłaścicieli garażu. Co więcej, stanowisko takie konsekwentnie reprezentuje również w swym orzecznictwie Sąd Najwyższy.

W uchwale z dnia 3 października 2003 r. (III CZP 65/03) stwierdził on, iż „udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielniewspółwłaścicielowi lokalu”.

Również w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/05) Sąd Najwyższy uznał, że „udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 Kc”.

 

 

Dopełnieniem tej linii orzeczniczej jest uchwała SN z dnia 12 grudnia 2012 r., wg której „prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu”.

Warto zaznaczyć, iż przypadający na garaż wielostanowiskowy udział w nieruchomości wspólnej (udział we wspólnocie mieszkaniowej) nierzadko oscyluje w granicach 30%, uniemożliwiając tym samym prawidłowe funkcjonowanie wspólnot. Sposób zarządu takim garażem określają przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności.

Tym samym, współwłaściciele garażu chcąc zająćstanowisko w sprawach będących przedmiotem głosowania wspólnoty muszą uprzednio podjąć decyzję o sposobie głosowania w danej sprawie oraz stosownie do art. 199 Kc, jednomyślnie ustanowić pełnomocnika reprezentującego ich na zebraniu wspólnoty.

Jednomyślność w takim przypadku oznacza wyrażenie zgody przez wszystkich współwłaścicieli bez względu na ich liczbę (często jest ich ponad 100), co stanowi utrudnienie w podejmowaniu przez nich decyzji. W praktyce oznacza to, że udział przypadający na współwłaścicieli garażu został de facto wyłączony z możliwości uwzględnienia go w głosowaniu.

W konsekwencji pozbawienie faktycznego prawa głosu np. współwłaścicieli posiadających 1/3 udziałów powoduje, iż przegłosowanie przez wspólnotę mieszkaniową jakiejkolwiek uchwały staje się częstokroć praktycznie niewykonalne.

Trzeba bowiem podkreślić, iż do podjęcia uchwały przez wspólnotę wymagana jest większość głosów wszystkich właścicieli - nie mamy więc do czynienia jedynie z właścicielami obecnymi na zebraniu.

Warto przeczytać: Dochód uzyskany z wynajmu garaży

Niemożność jednomyślnego ustanowienia przez współwłaścicieli garażu pełnomocnika, a zatem brak możliwości uwzględnienia jego głosu przy podejmowaniu przez wspólnotę uchwał, prowadzić może w jej ramachdo paraliżu decyzyjnego.

Przedstawione w projekcie ustawy rozwiązanie polega na zrównaniu statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych; ci drudzy są bowiem w obecnym stanie prawnym pozbawieni praw, które ustawa przyznaje wyłącznie właścicielom.

A zatem będą mogli oni brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę (zarówno na zebraniach, jak i w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd), a co za tym idzie będą mieli wpływ na politykę finansową wspólnotym.in. poprzez prawo głosu nad uchwałami dotyczącymi wysokości planowanych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Będą mogli również realizować swoje uprawnienia w zakresie kontroli zarządu m.in. poprzez prawo głosu nad uchwałami w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu ze swej pracy oraz w sprawie udzielenia zarządowi z tego tytułu absolutorium.

Co więcej, prawo kontroli dotyczyć będzie również możliwości zaskarżania uchwał wspólnoty oraz prawa zwrócenia się do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty nie wypełnia swych obowiązków bądź nie został w ogóle powołany.

Proponowane rozwiązania przewidują nie tylko zrównanie – w ramach posiadanych udziałów -praw właścicieli oraz współwłaścicieli, ale również ich obowiązków. Tym samym nakładają na współwłaścicieli obowiązek partycypacji w kosztach zarządu wspólnoty w zakresie równym iloczynowi wielkości udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Takie założenie winno zapewnić przejrzystość zobowiązań współwłaścicieli względem wspólnoty, a tym samym pozytywnie wpłynąć na stan finansów wspólnoty oraz jej płynność finansową.

Wyłączeniem od powyższej zasady zrównującej prawa właścicieli i współwłaścicieli lokali jest propozycja, by w głosowaniu prowadzonym w trybie „jeden właściciel – jeden głos”, którego możliwość przeprowadzenia przewiduje art. 23 ust. 2 i 2a uwl, współwłaściciele lokalu w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal ustanowili pełnomocnika.

Rozwiązanie to ma na celu uniknięcie nieuzasadnionego pomnożenia uprawnień decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej tj. nadreprezentacji współwłaścicieli kosztem właścicieli.

Przyjęcie innego rozwiązania (przyznania jednego prawa głosu osobno każdemu ze współwłaścicieli) prowadziłoby do sytuacji, w której współwłaściciele jednego lokalu ze względu na wielość głosów mieliby przy głosowaniu w tym trybie mocniejszą pozycję aniżeli właściciele innych lokali (przykładowo 10 współwłaścicieli lokali miałoby 10 głosów, podczas gdy właściciel lokalu, który nie jest przedmiotem współwłasności,ma tylko jeden głos).

Istotą proponowanego rozwiązania jest zachowanie zasady, wedle którejz jednym lokalem wiąże się tylko jeden głos na zebraniu bez względu na jego stan prawny, tj. niezależnie od faktu czy jest przedmiotem współwłasności czy też nie.

Jednocześnie należy dodać, że z uwagi na specyfikę głosowania w tym trybie (na każdy lokal przypada jeden głos), ewentualny brak porozumienia współwłaścicieli w kwestii ustanowienia pełnomocnika i w konsekwencji nieuwzględnienie ich głosu nie utrudni znacząco podjęcia uchwały - w głosowaniu z tego powodu jedynie jeden głos będzie nieuwzględniony.Zatem uchwała i tak będzie mogła być podjęta.

Przyjęta koncepcja nie wyklucza natomiast współwłaścicieli lokalu z udziału w głosowaniu przeprowadzanym przez zarząd w trybie indywidualnym (obiegowym), w którym każdy z nich dysponować będzie mógł swym „cząstkowym” udziałem na takich samych zasadach, jak w przypadku głosowania mającego miejsce na zebraniu wspólnoty.

Balkony z pewnością zwiększają funkcjonalność i atrakcyjność mieszkań. Często na rozwiązanie, jakim są podwieszane balkony, decydują się mieszkańcy blokowisk z wielkiej płyty. Jednak do montażu... więcej »

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10679|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10252|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl