CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rozliczenie roczne

Rozliczenie roczne
Rozliczenie roczne
www.freeimages.com

Do końca marca 2015 roku trzeba złożyć deklarację CIT-8 i CIT-8/0, wykazać w nich przychody i związane z nimi koszty podatkowe oraz określić kwotę dochodu zwolnionego od podatku.

Przychody

Przychody podatkowe wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych można podzielić na dwie grupy: na pochodzące z działalności gospodarczej oraz pozostałe. Przychody z działalności gospodarczej są opodatkowane na zasadzie memoriału, tzn. wtedy, kiedy stają się wymagalne (data upływu terminu płatności), nawet jeśli wpłata nie następuje.

Czytaj dalej: Co nowego w Orzecznictwie? Rozliczenie wody

Przychody niezwiązane z działalnością są opodatkowane na zasadzie kasowej, tzn. z datą faktycznego otrzymania (np. wpłaty na rachunek bankowy). Do przychodów zalicza się:

  • wszystkie otrzymane przysporzenia (środki finansowe i nieodpłatne świadczenia, np. korzystanie z gruntu należącego do gminy lub innej wspólnoty czy przekazanie wspólnocie przez developera kotłowni);
  • umorzone lub przedawnione długi i inne zobowiązania wspólnoty, np. umorzona pożyczka, umorzony podatek od nieruchomości;
  • niezapłacone, ale należne wspólnocie kwoty – wyłącznie takie, które wynikają z jej działalności gospodarczej (najem i dzierżawa części wspólnych).

Do przychodów nie zalicza się natomiast cudzych środków finansowych, w tym opłat otrzymanych od właścicieli na zakup mediów dostarczanych do ich lokali. Wpłaty z tego tytułu nie należą do wspólnoty.

Właściciele powierzają jedynie swoje środki finansowe na zakup mediów w ich imieniu, a wspólnota ma obowiązek rozliczyć się z nich co do złotówki. Dlatego tych wpływów nie wykazuje się w deklaracji (i nie ujmuje się ich jako kosztów uzyskania przychodów)1.

Przychody rozliczane kasowo

We wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych większość wpływów rozlicza się według zasady kasowej - przede wszystkim zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali (dalej jako: UWL). Tą zbiorczą nazwą obejmuje się wpłaty na:

  • remonty i bieżącą konserwację (tworzy się na ogół odrębny fundusz remontowy),
  • dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody - wyłącznie w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia,
  • podatki i inne opłaty publicznoprawne – chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali (dotyczy to podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie),
  • utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wysokość tych wpłat, niezależnie od tego, jak są opisane, jest ustalana na zebraniu rocznym i zwykle nie odpowiada rzeczywistym kosztom funkcjonowania wspólnoty (stąd nazwa „zaliczki”), które można obliczyć dopiero po zakończeniu roku.

Jeżeli wówczas zostanie podjęta uchwała o zwrocie nadpłaconych zaliczek albo „przerzuceniu” ich do następnego roku, wspólnota powinna skorygować wykazane wcześniej przychody2.

Warto przeczytać: Ewidencje we wspólnocie

Jeżeli natomiast po zakończeniu roku okazuje się, że otrzymane zaliczki nie pokryły wszystkich wydatków wspólnoty i podejmuje się uchwałę o dopłacie, co następuje zwykle po zakończeniu roku, to otrzymana z tego tytułu wpłata staje się przychodem tego okresu, w którym pieniądze wpływają na rachunek wspólnoty (tak: DIS w Katowicach z 11 lipca 2011 r., IBPBI/2/423-412/11/AK).

Do przychodów spółdzielni zalicza się wpłaty dokonywane na zasadach określonych w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: USM) na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz lokali do niej należących (lokatorskie i własnościowe prawo do lokali), a także z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych.

W art. 4 ust. 2 i ust. 4 USM mowa także o "uczestniczeniu w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali będących odrębną własnością". Jednak w mojej ocenie wpłaty z tego tytułu nie powinny stanowić przychodu spółdzielni, podobnie jak we wspólnocie mieszkaniowej.

Kasowo rozlicza się także przychody z tytułu:

  • odsetek od środków na rachunkach bankowych oraz z tytułu nieterminowego regulowania należności przez właścicieli lokali,
  • otrzymanych odszkodowań, dotacji, darowizn, kar umownych (np. od wykonawcy prac remontowych za opóźnienie),
  • otrzymanych świadczeń, takich jak np. nieodpłatne korzystanie z gruntu należącego do gminy lub innej wspólnoty, otrzymanie kotłowni od dewelopera lub spółdzielni,
  • umorzonych lub przedawnionych długów, w tym umorzonego podatku od nieruchomości.

Przychody należne

Przychody należne są związane z działalnością gospodarczą wspólnoty. Dotyczy to przede wszystkim wynajmowania części wspólnych, odsprzedaży mediów innym podmiotom (z wyjątkiem mieszkańców), sprzedaży części nieruchomości (choć organy podatkowe często uznają ją za gospodarkę zasobami mieszkaniowymi3).

Przychody należne są opodatkowane nawet wtedy, gdy podatnik nie otrzyma faktycznie pieniędzy. Przychody ze sprzedaży np. strychu lub suszarni zawsze są opodatkowane zgodnie z datą zawarcia umowy sprzedaży, nawet jeśli nabywca wcześniej wpłacał zaliczki na poczet tej umowy.

Przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy CIT przesuwa opodatkowanie zaliczki lub zadatku do daty zbycia rzeczy (w wypadku nieruchomości to data aktu notarialnego, a dla użytkowania wieczystego - data wpisu do KW). Oznacza to, że zaliczki na poczet ceny nie stanowią przychodu w momencie otrzymania.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy CIT przychodem ze sprzedaży rzeczy (w tym części nieruchomości) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód zostaje określony przez organ podatkowy.

Warto pamiętać o tej regule i w umowie z nabywcą np. strychu dokładnie określić nakłady ponoszone przez niego przed zakupem; będą one miały wpływ na cenę. Jeżeli po sprzedaży części nieruchomości wspólnej właściciele podejmą uchwałę o podziale między nimi przychodu ze sprzedaży, wspólnota nie wykazuje go w CIT-8, ale wystawia każdemu właścicielowi PIT-8C (są to bowiem ich dochody zaliczane do tzw. innych źródeł).

Przychody z zasobów mieszkaniowych

Z uwagi na specyficzną konstrukcję zwolnienia od podatku dochodowego wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe powinny dzielić przychody na związane z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi i na te z innych źródeł.

Przychody z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi mogą być zwolnione od podatku, jeżeli zostaną przeznaczone na ich utrzymanie (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT). W przepisach brak jakiejkolwiek definicji tych zasobów.

Minister Finansów w interpretacji ogólnej z roku 2008 wyjaśnił, że w pojęciu tym mieszczą się budynki i lokal mieszkalne oraz wszystkie te obiekty, które służą funkcji mieszkalnej. Niestety, orzecznictwo NSA także idzie w tym kierunku, nie zauważając, że lokale (mieszkalne i użytkowe) w ogóle nie należą do zasobów WM, a w przypadku spółdzielni coraz częściej „wychodzą” z ich zasobów poprzez „wykup” na własność.

Tymczasem w orzecznictwie dominuje przekonanie, że gospodarka zasobami mieszkalnymi to gospodarka lokalami mieszkalnymi. Co gorsza, przez pojęcie gospodarki składy orzekające rozumieją po prostu wpływy z zaliczek i opłat od właścicieli lokali mieszkalnych4.

Ponieważ to bardzo powszechne stanowisko, bezpieczniej jest uznać, że wpłaty otrzymane od właścicieli lokali użytkowych na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie pochodzą z "gospodarki zasobami mieszkaniowymi" i nie korzystają ze zwolnienia. Na ogół są one w całości wydawane po zakończeniu roku, więc dochód z tego tytułu nie powstaje.

Przychody z odsetek są przychodami kapitałowymi. Nie ma znaczenia, z jakiego źródła pochodzą środki zgromadzone na rachunku i jakie jest ich przeznaczenie. Dochody z założenia i prowadzenia rachunków bankowych nie są dochodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ale z gospodarowania środkami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, i nie są zwolnione od podatku. Dotyczy to także odsetek od środków przeznaczonych na remonty.

Przychody wykazywane w CIT-8

W części D.1 (poz. 27 i 30) wpisuje się łączną kwotę przychodów podatnika:

  • rozliczanych kasowo, a więc otrzymanych w roku 2014 oraz
  • rozliczanych memoriałowo, tzn. należnych z działalności gospodarczej.

Do przychodów wykazanych w CIT-8 zalicza się m.in.:

  • zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, w tym przeznaczone na fundusz remontowy (kasowo),
  • wpłaty z tytułów wymienionych w art. 4 USM (kasowo),
  • odsetki z tytułu nieterminowego regulowania tych należności (kasowo),
  • wpływy z najmu i dzierżawy np. dachu, ściany oraz ze służebności (memoriałowo),
  • odsetki od środków na rachunkach bankowych (kasowo),
  • inne przychody pochodzące z takich źródeł, jak darowizny, odszkodowania, otrzymane kary umowne, premia termomodernizacyjna (na ogół kasowo),
  • z odsprzedaży mediów najemcom (refakturowanie),
  • ze sprzedaży lokali np. powstałych z zagospodarowania strychu (memoriałowo),
  • ze sprzedaży ciepła z kotłowni i innych mediów (memoriałowo).

Jeżeli przed złożeniem zeznania wspólnota podejmie uchwałę o zwrocie właścicielom lokali nadwyżki w zaliczkach za zeszły rok, o tę wartość należy zmniejszyć przychody wykazywane w D.1. Jeżeli uchwała zostanie podjęta po złożeniu zeznania, powinno się je skorygować o tę wartość.

Koszty uzyskania przychodów

Kosztami uzyskania przychodów są wydatki poniesione (zarachowane) w celu osiągnięcia przychodów oraz w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Wspólnota na bieżąco (co miesiąc lub kwartał) musi określać, czy ponoszone wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych, a jeżeli tak, to kiedy można je odjąć od przychodu (tzw. potrącenie kosztu).

Aby wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów podatkowych, musi być udokumentowany. Podstawowymi dokumentami są faktura i rachunek, jednak może to być też umowa cywilnoprawna, podjęte uchwały oraz dokumenty wewnętrzne. Koszty dzieli się na bezpośrednio i pośrednio związane z przychodem. Różnica dotyczy daty potrącenia kosztu, tzn. zarachowania go jako koszt podatkowy.

Do największej grupy kosztów we WM i SM należą wydatki na zarząd nieruchomością wspólną, określone w art. 14 UWL, oraz wydatki, o których mowa w art. 4 USM. Ściśle wiążą się one z przychodami z zaliczek (opłat) wpłacanych przez właścicieli lokali.

Ponieważ wspólnoty i spółdzielnie nie prowadzą działalności gospodarczej (a jeżeli tak, to jest to ich uboczna działalność), a jedynie gospodarują własnymi nieruchomościami - wszelkie wydatki ponoszone w związku z tym gospodarowaniem są u nich bezpośrednio powiązane z wpłatami otrzymywanymi na ten cel.

Z tej przyczyny organ podatkowy może uznać te wydatki za koszty bezpośrednio związane z przychodami. Jednak w mojej ocenie koszty związane z podstawową działalnością (z zarządem nieruchomością) powinno się rozliczać w sposób właściwy dla kosztów pośrednich, tzn. w momencie zarachowania ich jako koszt.

Zobacz też
Spółdzielnio, starannie konstruuj treść żądania dochodzonego przed sądem!

Refakturowanie we wspólnocie mieszkaniowej

Przyjęcie tego sposobu rozliczenia spowoduje, że będą one współmierne do przychodów rozliczanych kasowo. Do kosztów pośrednich zalicza się także koszty remontów, wynagrodzenie zarządcy i inne ogólne koszty funkcjonowania podmiotów.

W przypadku wydatków obejmujących okres, który nie pokrywa się z rokiem podatkowym, wydatek powinno się przyporządkować do poszczególnych miesięcy. Ta zasada znajdzie zastosowanie do np. ubezpieczenia majątkowego.

Jeżeli wspólnota prowadzi działalność gospodarczą, np. wynajmuje ścianę zewnętrzną budynku albo sprzedaje energię cieplną (np. innej wspólnocie), koszty ponoszone w związku z nią należy rozliczać według zasad właściwych dla kosztów bezpośrednich. Oznacza to przede wszystkim rozliczenie wydatku z datą osiągnięcia przychodu, nawet jeśli został poniesiony w poprzednim roku podatkowym.

W CIT-8 w części D.2 należy wykazać wszystkie koszty uzyskania przychodów wykazanych w części D.1. Wspólnota nie wykazuje w swoim zeznaniu rocznym wydatków ponoszonych na zakup mediów dostarczanych do lokali - to rozliczenia poszczególnych właścicieli lokali.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10546|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10117|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl