CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Nowelizacja ustawy o własności lokali a windykacja

Komentarz prawnika - praktyka
Bartłomiej Żukowski  |  03.09.2015  |  2
Treść art. 3 ust. 3a uwl nie czyni rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego
Treść art. 3 ust. 3a uwl nie czyni rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego
fot. archiwum własne

Na mocy ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1168), która weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 roku, ustawodawca wprowadził nowe rozwiązania w zakresie ustalania wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej. W mojej ocenie przyjęte rozwiązania już niebawem spowodują szereg niekorzystnych dla wspólnot mieszkaniowych skutków, które odczuje w codziennym funkcjonowaniu każda wspólnota mieszkaniowa, w skład której wchodzi choćby jeden lokal będący przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych.

Uzasadnienie projektu ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali jednoznacznie wskazuje, iż zamiarem ustawodawcy było uregulowanie kwestii współwłasności hal garażowych, które charakteryzowały się wielością współwłaścicieli. Problem związany z funkcjonowaniem tego typu lokali od lat jest szeroko dyskutowany w środowisku zarządców nieruchomości i bez wątpienia był przyczyną powstania wielu problemów, z którymi chyba każdy zarządca takiej nieruchomości musiał się zmierzyć. Warto jednak zastanowić się nad tym, czy tworzenie zapisów ustawy o własności lokali w zakresie tak newralgicznych i fundamentalnych kwestii jak prawa i obowiązki współwłaścicieli lokalu wyłącznie przez pryzmat tego właśnie typu współwłasności jest słuszne i czy regulując jedną kwestię nie tworzy się pola dla powstania szeregu nowych problemów (Czytaj więcej na ten temat).

Nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali stanowi, iż na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Już na pierwszy rzut oka widać więc, iż treść tej regulacji nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej będącym jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu użytkowego a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który jest przykładowo jednym z pięciu spadkobierców po zmarłym właścicielu takiego lokalu. Od dnia 29 sierpnia 2015 roku zarówno więc współwłaściciel hali garażowej, jak i wspomniany współwłaściciel lokalu mieszkalnego będzie identyfikowany w jego relacjach ze wspólnotą mieszkaniową poprzez wysokość udziału w nieruchomości wspólnej, obliczonego jako iloczyn o którym mowa w art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali.

Skoro zaś ustawodawca wyraźnie wskazał, że udział ten będzie jednakowo obliczany na wszystkie potrzeby stosowania ustawy, oczywistym jest, że zasady te znajdą zastosowanie nie tylko w określaniu siły głosu takiego współwłaściciela podczas decydowania o sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, ale przede wszystkim w określaniu zakresu jego odpowiedzialności za zapłatę należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na rzeczone koszty zarządu.

Z treści art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane w utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Podstawą rozliczenia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej jest więc – a raczej była do dnia 29 sierpnia 2015 roku - wielkość udziału jego lokalu w nieruchomości wspólnej. Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota będzie musiała teraz na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli.

Odnosząc to do przytoczonego wyżej przykładu, w którym współwłaścicielami jednego lokalu jest pięciu spadkobierców, każdy z tych spadkobierców będzie odpowiadał wobec wspólnoty mieszkaniowej za zapłatę zaliczek na koszty zarządu tylko w zakresie swojego udziału. Nie trzeba zbyt bujnej wyobraźni, aby już na tym etapie uświadomić sobie jakie nowe i realne problemy powstaną na gruncie takiego rozwiązania.

Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła więc domagać się zapłaty zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej od każdego ze spadkobierców (będących teraz współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych) tylko w takiej części jaka wynika z jego udziału. Na skutek przyjętych rozwiązań wspólnota utraciła bowiem możliwość domagania się zapłaty całej kwoty od każdego ze współwłaścicieli.

Pierwszym – i według mnie najważniejszym problemem – wykreowanym na skutek nowelizacji ustawy o własności lokali, będzie więc zdecydowane pogorszenie sytuacji wspólnoty mieszkaniowej w toku windykacji należności i przerzucenie na ogół właścicieli nie tylko ryzyka niewypłacalności jednego ze współwłaścicieli lokali, ale także konieczności multiplikowania postępowań egzekucyjnych. Nie jest odosobnionym przypadek, w którym tylko jeden ze współwłaścicieli rzeczywiście zamieszkuje w lokalu.

Warto tu dodać, iż nawet przeprowadzenie w tej sytuacji postępowania sądowego pod nieobecność dłużników nie przybliża wspólnoty realnie do odzyskania  należności. O ile bowiem kurator może zapewnić przeprowadzenie postępowania sądowego to jego udział w postępowaniu egzekucyjnym nie zapewni już skutecznej egzekucji. Oczywiście, możliwe jest teoretycznie prowadzenie w takiej sytuacji egzekucji z udziału dłużnika w nieruchomości. Każdy jednak kto choćby zetknął się z zagadnieniem zarządzania nieruchomościami potrafi sobie odpowiedzieć na pytanie, jakie jest zainteresowanie nabyciem w toku licytacji komorniczej jedynie udziału w lokalu, który na dodatek jest zamieszkały przez pozostałych współwłaścicieli. Możliwość taka jest więc czysto iluzoryczna i niemal na pewno nie przyniesie wspólnocie zaspokojenia. 

Nie sposób pominąć sytuacji, w której współwłaścicielami lokalu zostają małoletni. Z sytuacją taką mamy do czynienia choćby w sytuacji, w której właścicielem lokalu są małżonkowie zamieszkujący w nim wraz z małoletnimi dziećmi, a jeden z tych małżonków umiera nie pozostawiając testamentu. Drugi z małżonków pozostaje w takiej sytuacji współwłaścicielem lokalu właśnie w częściach ułamkowych z małoletnimi dziećmi, które nabędą spadek po zmarłym rodzicu. Dotychczas w takiej sytuacji za całość należności wobec wspólnoty faktycznie odpowiadał dorosły właściciel, albowiem - zgodnie z zasadą niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej - wspólnota dysponowała środkami prawnymi do skutecznej egzekucji całej kwoty wobec takiego współwłaściciela. Nowe regulacje uniemożliwiają już takie postępowanie w sytuacji, w której dorosły współwłaściciel odmówi dobrowolnego pokrywania wszystkich zobowiązań przypadających na lokal, zmuszając wspólnotę do prowadzenia windykacji również w stosunku do małoletnich współwłaścicieli lokalu. Nie dość więc, że odpowiedzialność małoletnich współwłaścicieli lokalu za zapłatę należności w praktyce i tak ogranicza się do wartości lokalu, którego są współwłaścicielami, to dodatkowo każdy z nich odpowiada za inną cześć ewentualnego zadłużenia i tylko ze swojego udziału.

Mając na względzie powyższe, w mojej ocenie nowe brzmienie art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali należy ocenić zdecydowanie negatywnie z punktu widzenia windykacji należności przez wspólnoty. Proces windykacji nie jest przy tym jedynym przykładem uwidaczniającym wadliwości przyjętej właśnie regulacji.

Więcej: we wrześniowym wydaniu miesięcznika "Administrator"

Komentarze

(2)
KBF | 06.10.2015, 15:12
Bardzo słuszne uwagi, o których nie wszyscy wiedzą, bo z nowelizacji przebił się głównie wątek zmiany głosowania w garażach wielostanowiskowych.
blezejh | 20.10.2015, 08:59
Opinia KRS pozostaje aktualna:
Krajowa Rada Sądownictwa, po zapoznaniu się z treścią komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali zauważa, że sposób ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu, który został przyjęty w art. 1 pkt 2 projektu, wykracza poza ramy technicznych reguł ustalenia wielkości tego udziału. Jest w istocie zmianą w sferze stosunków własnościowych. Stanowi bowiem sposób określenia na nowo udziału w nieruchomości wspólnej.

Nowela jest szersza w skutkach niż tylko głosowania w garażach. Wielu zarządców do dzisiaj nie zdaje sobie z tego sprawy. Sądy mogą i pewnie będą stosowały szeroką interpretację nowych zapisów. W Mieszczaninie właśnie przerabiają moduły do naliczeń.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie



Jak poprawić jakość powietrza w budynku»

Jak poprawić jakość powietrza w budynku

Jakość powietrza wewnątrz budynku ma ogromne znaczenie dla ludzkiego zdrowia i dobrego samopoczucia. Niewłaściwa jakość powietrza w pomieszczeniu może prowadzić... czytaj dalej »


Ruszają środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2»

Środki na termomodernizację Jessica2

Ponad 173 mln zł ze środków Wielkopolskiego Regionalnego Programu Operacyjnego na lata 2014 – 2020  przeznaczone... czytaj dalej »

Bezpłatne szkolenie dla zarządców i administratorów nieruchomości »

Darmowe szkolenia dla zarządców

Zapraszamy na darmowe szkolenie "Gospodarowanie odpadami w budynku wielorodzinnym"... czytaj dalej »


Jak uszczelnić pion kanalizacyjny ? Jak poprawnie rozliczyć koszty ogrzewania »
Jak udrożnić rury kanalizacyjne Jak rozliczyć koszty ogrzewania
Nieszczelność w pionie kanalizacyjnym powoduje szereg nieprzyjemnych konsekwencji zaczynając od nieprzyjemnego zapachu, a kończąc (...) czytaj dalej » Celem indywidualnego opomiarowania jest określenie faktycznej ilości energii cieplnej dostarczonej do lokalu zgodnej z osobistymi preferencjami temperaturowymi mieszkańców (...) czytaj dalej »

Gdzie szukać pomocy przy wskazaniu istotnych nieszczelności oraz sposobu ich naprawy?

Test nieszczelności budynku - nieruchomości

Zrób testy nieszczelności budynków i zobacz, gdzie warto uszczelnić Twój budynek (...) czytaj dalej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
Czy warto inwestować w platformy schodowe do transportu osób niepełnosprawnych?
Problem psich odchodów na osiedlu platformy schodowe do budynków mieszkalnych
Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...)   czytaj dalej » Platformy schodowe są urządzeniami, które coraz częściej można spotkać w różnego rodzaju miejscach publicznych: szkoły, urzędy… czytaj dalej »

 


Niebiezpieczne stężenia gazów w budynku? Zobacz jak zapobiec! »

Stężenie gazu w budynku

Karta charakterystyki tlenku węgla Centralnego Instytutu Ochrony Pracy informuje, że przebywanie w stężeniu około 450 mg/m3 przez 1-2 godziny
(...)
czytaj dalej »


Koncepcja spółdzielni dostępnej dla mieszkańców»
Kredyt hipoteczny - wszystko co musisz o nim wiedzieć»
Spółdzielnia dostępna dla mieszkańców co musisz wiedzieć o kredycie hipotecznym
Opisy wszelkich istotnych działań Zarządu i Rady Nadzorczej przekazywane są do mieszkańców… czytaj dalej » Osoby decydujące się na zaciągnięcie takiego wieloletniego zobowiązania powinny dokładnie przeanalizować wszystkie elementy… czytaj dalej »

środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

1/2/2018

Aktualny numer:

Administrator 1/2/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Zarządca z mieszkańcem tworzą związek niemal rodzinny
  • - Rewolucja w ochronie danych
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14674|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl