CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2015

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Nowelizacja ustawy o własności lokali a windykacja

Komentarz prawnika - praktyka
Bartłomiej Żukowski  |  03.09.2015  |  2
Treść art. 3 ust. 3a uwl nie czyni rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego
Treść art. 3 ust. 3a uwl nie czyni rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego
fot. archiwum własne

Na mocy ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1168), która weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 roku, ustawodawca wprowadził nowe rozwiązania w zakresie ustalania wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej. W mojej ocenie przyjęte rozwiązania już niebawem spowodują szereg niekorzystnych dla wspólnot mieszkaniowych skutków, które odczuje w codziennym funkcjonowaniu każda wspólnota mieszkaniowa, w skład której wchodzi choćby jeden lokal będący przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych.

Uzasadnienie projektu ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali jednoznacznie wskazuje, iż zamiarem ustawodawcy było uregulowanie kwestii współwłasności hal garażowych, które charakteryzowały się wielością współwłaścicieli. Problem związany z funkcjonowaniem tego typu lokali od lat jest szeroko dyskutowany w środowisku zarządców nieruchomości i bez wątpienia był przyczyną powstania wielu problemów, z którymi chyba każdy zarządca takiej nieruchomości musiał się zmierzyć. Warto jednak zastanowić się nad tym, czy tworzenie zapisów ustawy o własności lokali w zakresie tak newralgicznych i fundamentalnych kwestii jak prawa i obowiązki współwłaścicieli lokalu wyłącznie przez pryzmat tego właśnie typu współwłasności jest słuszne i czy regulując jedną kwestię nie tworzy się pola dla powstania szeregu nowych problemów (Czytaj więcej na ten temat).

Nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali stanowi, iż na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Już na pierwszy rzut oka widać więc, iż treść tej regulacji nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej będącym jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu użytkowego a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który jest przykładowo jednym z pięciu spadkobierców po zmarłym właścicielu takiego lokalu. Od dnia 29 sierpnia 2015 roku zarówno więc współwłaściciel hali garażowej, jak i wspomniany współwłaściciel lokalu mieszkalnego będzie identyfikowany w jego relacjach ze wspólnotą mieszkaniową poprzez wysokość udziału w nieruchomości wspólnej, obliczonego jako iloczyn o którym mowa w art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali.

Skoro zaś ustawodawca wyraźnie wskazał, że udział ten będzie jednakowo obliczany na wszystkie potrzeby stosowania ustawy, oczywistym jest, że zasady te znajdą zastosowanie nie tylko w określaniu siły głosu takiego współwłaściciela podczas decydowania o sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, ale przede wszystkim w określaniu zakresu jego odpowiedzialności za zapłatę należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na rzeczone koszty zarządu.

Z treści art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane w utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Podstawą rozliczenia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej jest więc – a raczej była do dnia 29 sierpnia 2015 roku - wielkość udziału jego lokalu w nieruchomości wspólnej. Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota będzie musiała teraz na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli.

Odnosząc to do przytoczonego wyżej przykładu, w którym współwłaścicielami jednego lokalu jest pięciu spadkobierców, każdy z tych spadkobierców będzie odpowiadał wobec wspólnoty mieszkaniowej za zapłatę zaliczek na koszty zarządu tylko w zakresie swojego udziału. Nie trzeba zbyt bujnej wyobraźni, aby już na tym etapie uświadomić sobie jakie nowe i realne problemy powstaną na gruncie takiego rozwiązania.

Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła więc domagać się zapłaty zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej od każdego ze spadkobierców (będących teraz współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych) tylko w takiej części jaka wynika z jego udziału. Na skutek przyjętych rozwiązań wspólnota utraciła bowiem możliwość domagania się zapłaty całej kwoty od każdego ze współwłaścicieli.

Pierwszym – i według mnie najważniejszym problemem – wykreowanym na skutek nowelizacji ustawy o własności lokali, będzie więc zdecydowane pogorszenie sytuacji wspólnoty mieszkaniowej w toku windykacji należności i przerzucenie na ogół właścicieli nie tylko ryzyka niewypłacalności jednego ze współwłaścicieli lokali, ale także konieczności multiplikowania postępowań egzekucyjnych. Nie jest odosobnionym przypadek, w którym tylko jeden ze współwłaścicieli rzeczywiście zamieszkuje w lokalu.

Warto tu dodać, iż nawet przeprowadzenie w tej sytuacji postępowania sądowego pod nieobecność dłużników nie przybliża wspólnoty realnie do odzyskania  należności. O ile bowiem kurator może zapewnić przeprowadzenie postępowania sądowego to jego udział w postępowaniu egzekucyjnym nie zapewni już skutecznej egzekucji. Oczywiście, możliwe jest teoretycznie prowadzenie w takiej sytuacji egzekucji z udziału dłużnika w nieruchomości. Każdy jednak kto choćby zetknął się z zagadnieniem zarządzania nieruchomościami potrafi sobie odpowiedzieć na pytanie, jakie jest zainteresowanie nabyciem w toku licytacji komorniczej jedynie udziału w lokalu, który na dodatek jest zamieszkały przez pozostałych współwłaścicieli. Możliwość taka jest więc czysto iluzoryczna i niemal na pewno nie przyniesie wspólnocie zaspokojenia. 

Nie sposób pominąć sytuacji, w której współwłaścicielami lokalu zostają małoletni. Z sytuacją taką mamy do czynienia choćby w sytuacji, w której właścicielem lokalu są małżonkowie zamieszkujący w nim wraz z małoletnimi dziećmi, a jeden z tych małżonków umiera nie pozostawiając testamentu. Drugi z małżonków pozostaje w takiej sytuacji współwłaścicielem lokalu właśnie w częściach ułamkowych z małoletnimi dziećmi, które nabędą spadek po zmarłym rodzicu. Dotychczas w takiej sytuacji za całość należności wobec wspólnoty faktycznie odpowiadał dorosły właściciel, albowiem - zgodnie z zasadą niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej - wspólnota dysponowała środkami prawnymi do skutecznej egzekucji całej kwoty wobec takiego współwłaściciela. Nowe regulacje uniemożliwiają już takie postępowanie w sytuacji, w której dorosły współwłaściciel odmówi dobrowolnego pokrywania wszystkich zobowiązań przypadających na lokal, zmuszając wspólnotę do prowadzenia windykacji również w stosunku do małoletnich współwłaścicieli lokalu. Nie dość więc, że odpowiedzialność małoletnich współwłaścicieli lokalu za zapłatę należności w praktyce i tak ogranicza się do wartości lokalu, którego są współwłaścicielami, to dodatkowo każdy z nich odpowiada za inną cześć ewentualnego zadłużenia i tylko ze swojego udziału.

Mając na względzie powyższe, w mojej ocenie nowe brzmienie art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali należy ocenić zdecydowanie negatywnie z punktu widzenia windykacji należności przez wspólnoty. Proces windykacji nie jest przy tym jedynym przykładem uwidaczniającym wadliwości przyjętej właśnie regulacji.

Więcej: we wrześniowym wydaniu miesięcznika "Administrator"

Komentarze

(2)
KBF | 06.10.2015, 15:12
Bardzo słuszne uwagi, o których nie wszyscy wiedzą, bo z nowelizacji przebił się głównie wątek zmiany głosowania w garażach wielostanowiskowych.
blezejh | 20.10.2015, 08:59
Opinia KRS pozostaje aktualna:
Krajowa Rada Sądownictwa, po zapoznaniu się z treścią komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali zauważa, że sposób ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu, który został przyjęty w art. 1 pkt 2 projektu, wykracza poza ramy technicznych reguł ustalenia wielkości tego udziału. Jest w istocie zmianą w sferze stosunków własnościowych. Stanowi bowiem sposób określenia na nowo udziału w nieruchomości wspólnej.

Nowela jest szersza w skutkach niż tylko głosowania w garażach. Wielu zarządców do dzisiaj nie zdaje sobie z tego sprawy. Sądy mogą i pewnie będą stosowały szeroką interpretację nowych zapisów. W Mieszczaninie właśnie przerabiają moduły do naliczeń.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie

 


Chcesz znaleźć zarządcę? Skorzystaj z darmowej aplikacji » Wszystko o białych certyfikatach w jednym artykule! Jesteś zarządca skorzystaj »
Dzięki temu serwisowi będą Państwo mogli uzyskać oferty na zarządzanie Państwa nieruchomością od zarządców w okolicy (...) czytaj dalej »  Świadectwa efektywności energetycznej, zwane też białymi certyfikatami, są dokumentami poświadczającymi, że dzięki przeprowadzonym (...) czytaj dalej »

 


Nowe spososby na pokononie barier architektonicznych »

 

 


 


Szukasz profesjonalnego zarządcy? Skorzystaj z podpowiedzi »




Na czym polega innowacja w sterowaniu bramą wjazdową »

Czego jeszcze nie wiesz o platformach schodowych? »

Jak zlikwidować bariery architektoniczne w bloku wielomieszkaniowym »

 


Jakie nowe możliwości osiedlom strzeżonym daje automatyka bram » Ocieplanie stropów piwnic - na jakie trudności możesz napotkać?
Bezpłatne sterowanie bramą telefonem przez mieszkańców osiedla przynosi ogromne udogodnienia (...) czytaj dalej »  Zima i wszyscy myślą o tym, co zrobić, by w naszych domach było cieplej, a jednocześnie – by nie przepłacać za ogrzewanie (...) czytaj dalej »

 


 

 

 

Chcesz się u nas reklamować? Dołącz do najlepszych w branży »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA to ekspert i doradca w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi obecnie obsługuje ponad 247 budynków mieszkalnych o...

Produkty i technologie

12/2016

Aktualny numer:

Administrator 12/2016
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo sąsiedzkie
  • - Przekształcenie uzytkowania wieczystego na własność
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 12349|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl