CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie? Cz. 236

Skutki uchybień formalnych przy podejmowaniu uchwał | Koszty zarządu nieruchomościami powiązanymi ze wspólnotą mieszkaniową
Paweł Puch  |  08.10.2015
Orzecznictwo sądowe
Orzecznictwo sądowe
arch.

Zapraszamy do cotygodniowego przeglądu aktualnego orzecznictwa sądowego, a w nim o skutkach uchybień formalnych przy zwoływaniu zebrania wspólnoty oraz o pobieraniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością wspólnoty.

Skutki uchybień formalnych przy podejmowaniu uchwał

Zarówno zwołanie zebrania przez właścicieli lokali z pominięciem zarządu, jak i informacja na jego temat, dostarczona do skrzynek listowych właścicieli lokali oraz wywieszona w windach i przy wejściach do klatek schodowych, stanowią naruszenie zasad ustawy o własności lokali. Może to jednakże stanowić podstawę do uchylenia podjętej na takim zebraniu uchwały tylko wtedy, gdy skarżący wykaże, że uchybienia te miały wpływ na treść podjętych uchwał – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

Przeczytaj też: Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem | Wpływ uchybień formalnych na podjęcie uchwały

W przedmiotowej sprawie grupa właścicieli żądała zwołania zebrania. W związku z brakiem reakcji zarządu właściciele, działając jako grupa inicjatywna występująca w imieniu właścicieli reprezentujących ponad 50% udziału, zdecydowali się zwołać zebranie samodzielnie. Grupa inicjatywna zawiadomiła współwłaścicieli o zebraniu podając adres i porządek zebrania. Zawiadomienia zostały złożone do skrzynek pocztowych właścicieli nieruchomości oraz wywieszone w windach i przy wejściach do klatek schodowych. Na zebraniu podjęto uchwały, które zostały zaskarżone do sądu.

Sąd jednak uznał wniesione powództwo za niezasadne. Podkreślił w szczególności naganne zachowanie powoda, wykonującego funkcję zarządu wspólnoty, który odmówił zwołania wnioskowanego zebrania. Ponadto zebranie wspólnoty faktycznie zwołanie zostało przez właścicieli reprezentujących 1/10 udziałów, tak więc – w ocenie sądu okręgowego – procedurę tę należało uznać za prawidłową. Wywieszenie odpowiednich informacji w widocznych miejscach oraz umieszczenie zawiadomień w skrzynkach pocztowych właścicieli spełniło, zdaniem sądu, wymogi przewidziane w tym przepisie.

Dowiedz się więcej: Zasada solidaryzmu we wspólnocie mieszkaniowej | Zasada „owoców z zatrutego drzewa” w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych

Niezależnie jednak od powyższych wywodów, sąd okręgowy wskazał, że nawet gdyby uznać, że postępowanie pozwanej wspólnoty faktycznie naruszyło przywołane przepisy, nie stanowiłoby to o zasadności powództwa. Strona powodowa nie wykazała bowiem związku pomiędzy naruszeniami powyższych przepisów proceduralnych a treścią zaskarżonych uchwał. W końcu nie został naruszony art. 23 ustawy o własności lokali, gdyż zaskarżone uchwały zapadły większością głosów właścicieli lokali, zaś udzielone w tym zakresie pełnomocnictwa do głosowania, pomimo starań podejmowanych przez powoda, nie zostały skutecznie odwołane.

Powód wniósł od powyższego wyroku apelację, zaskarżając go w całości. Sąd apelacyjny oddalił ją jako niezasadną. Przypomniał, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Wskazuje się, że uchybienia formalne, których dopuszczono się przed zebraniem wspólnoty, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na zebraniu uchwał tylko wtedy, gdy zostanie dowiedzione, że miały one wpływ na treść tych uchwał. Bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet do niemożności ich funkcjonowania.

Sprawdź: Ustanowienie zarządcy przymusowego | Gdy głosy zbiera członek wspólnoty a nie jej zarząd

Podkreśla się przy tym, że to ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma w tym wypadku treść rzeczywistej woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2011 r., IV CSK 664/10). W efekcie zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03).

Informacja o zebraniu dostarczona do skrzynek listowych właścicieli lokali oraz wywieszona w windach i przy wejściach do klatek schodowych nie spełniała wymagań przewidzianych w tym zakresie w art. 32 ustawy o własności lokali. W odniesieniu do tego ostatniego przepisu w doktrynie wskazuje się, że zawiadomienie na piśmie powinno mieć zindywidualizowany charakter, tzn. powinno dotrzeć do właściciela bezpośrednio, poprzez doręczenie w wykonaniu zarządu lub zarządcy bądź osoby, którą się posłużył, w tym za pośrednictwem poczty lub innej służby doręczycielskiej.

Skarżący jednak nie wykazał, że wskazane powyżej uchybienia związane ze zwołaniem zebrania właścicieli miały wpływ na treść podjętych uchwał. Tym samym, w świetle art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie zostały wykazane podstawy uzasadniające uchylenie zaskarżonych przez powoda uchwał. Przesądza to o niezasadności wniesionej apelacji.

wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 czerwca 2015 roku, sygn. akt VI ACa 1157/14


Balkony z pewnością zwiększają funkcjonalność i atrakcyjność mieszkań. Często na rozwiązanie, jakim są podwieszane balkony, decydują się mieszkańcy blokowisk z wielkiej płyty. Jednak do montażu... więcej »

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10679|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10252|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl