Hale garażowe

W przypadku, gdy wspólnoty podejmują jakiekolwiek uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej, współwłaściciele hali garażowej muszą prezentować uzgodnione stanowisko, co często prowadzi do konfliktów. Zmiany będą istotne. Przede wszystkim pojawi się art. 1a o treści: „Ilekroć w ustawie mowa jest o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16” (tzn. przysługującego wspólnocie prawa do żądania sprzedaży lokalu zadłużonego lub niesubordynowanego właściciela).

Zmienia się także art. 23, w którym zostanie wprowadzony ustęp 2b: „Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddaniu głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Wyboru pełnomocnika współwłaściciele dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów lokalu”.

Wydawać by się mogło że powyższe uregulowania pozostają w sprzeczności z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego, który, przy decyzjach dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, wymaga jednomyślności. Sprzeczności jednak nie ma, ponieważ – zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali – Kodeks cywilny ma zastosowanie wyłącznie w tych przypadkach, które nie są uregulowane w ustawie. Uregulowanie ustawowe ma więc moc prawną bez względu na zapisy Kodeksu.

Wydaje się, że wprowadzana nowelizacja jest po prostu konsekwencją stosowania w budownictwie nowych technologii.

Właściciele lokali i zarządcy od lat czekają na nowelizację, która usunęłaby kontrowersyjne zapisy, doprecyzowała zapisy wątpliwe, a także wprowadziła dodatkowe, konieczne z punktu widzenia praktyków.

Jedną z najbardziej oczekiwanych zmian jest uregulowanie problemów związanych z funduszem remontowym, które powstały po pozbawieniu członków wspólnot praw do ulg podatkowych z racji wpłacania zaliczek na wyodrębniony fundusz remontowy. A rozwiązanie jest nieskomplikowane – wystarczy wprowadzić zapis, z którego jednoznacznie wynikałoby, że zaliczki wpłacane na fundusz remontowy są własnością wspólnoty i nie podlegają zwrotowi w przypadku sprzedaży lokalu.

Warto się zastanowić nad cyfrą „siedem” przez niektórych uważaną za magiczną, a występującą w art. 19.

Z mojej praktyki wynika, że lepsza byłaby cyfra „trzy”. Często, szczególnie w wspólnotach złożonych z kilku lub kilkunastu lokali, właściciele usiłują samodzielnie kierować ich sprawami w. Największe problemy mają z prowadzeniem dokumentacji finansowej według zasad określonych w ustawie o rachunkowości. Trudno znaleźć uzasadnienie, dlaczego muszą z niej korzystać.

Doprecyzowania wymagają zapisy dotyczące zasad korygowania błędnych udziałów, ustanawiania służebności przejazdu czy relacji między zarządem, zarządca a administratorem. Wyroki sądów w tych sprawach czasami znacznie się różnią, skąd wniosek o bardziej przejrzyste i jednoznaczne sformułowania.

Szkoda, że woli dokonania istotnych zmian zabrakło w trakcie przygotowywania ustawy deregulacyjnej, która praktycznie zdemolowała ruch zawodowy zarządców nieruchomości, czego efektem jest nie tylko pojawienie się na rynku niekompetentnych „zarządców”, lecz przede wszystkim malejące zainteresowanie aktualizowaniem wiedzy przez pracowników firm zarządzających. A stanowi ono naturalną konsekwencją braku obowiązku doskonalenia zawodowego, a co za tym idzie – braku obowiązku finansowania przez pracodawców ich udziału w szkoleniach.

Brak Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i groźby utraty licencji zawodowej wpływa zdecydowanie negatywnie na jakość pracy zarządców, a w efekcie – na liczne problemy właścicieli lokali.

Ministerstwo przedstawiło propozycję 16 obszarów tematycznych do dyskusji. Mnie zabrakło siedemnastego: „Co zrobić, aby zniwelować negatywne skutki deregulacji?”  

Czytaj też: Głos właściciela garażu równy głosowi właściciela mieszkania >>>