CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Majątek i zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej

arch. redakcji

Wspólnota mieszkaniowa – jako osoba ustawowa, działająca pod swoimi numerami NIP i REGON – zajmuje się z mocy prawa zarządzaniem nieruchomością wspólną. Skutkiem jej działalności są różne zdarzenia i operacje gospodarcze, mające wpływ na osiągnięcie przez nią wyniku finansowego oraz na stan jej aktywów (majątku) oraz pasywów, które wykazuje ona w swojej ewidencji rachunkowej oraz w sprawozdaniu finansowym.

W poprzednich moich artykułach poświęconych rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej omówiłam jej podstawy prawne oraz zasady prowadzenia ewidencji rachunkowej – w świetle prawa i orzecznictwa.

Podkreślenia wymaga, jak ważne dla wspólnoty mieszkaniowej – jako podatnika – jest prowadzenie prawidłowej i rzetelnej ewidencji rachunkowej. Przypomnijmy bowiem, że z przepisów art. 3 pkt 4 Ordynacji podatkowej wynika, że ewidencja rachunkowa podatnika to w rozumieniu prawa podatkowego „księga podatkowa”. Tak więc ewidencja rachunkowa wspólnoty mieszkaniowej jest z mocy prawa „księgą podatkową”.

Z uwagi na przepisy prawa podatkowego, w tym art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wspólnotę mieszkaniową obowiązuje prowadzenie ewidencji rachunkowej i sprawozdawczości finansowej zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości.

Według przepisów art. 45–47 ustawy o rachunkowości sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej składa się ze sporządzonego na moment bilansowy rachunku wyników oraz z bilansu (patrz: orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym: wyrok SA w Białymstoku z dnia 18 maja 2012 r., sygn. I ACa 171/12, wyrok SA w Katowicach z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. V ACa 533/12, wyrok SA w Warszawie z dnia 23 maja 2014 r., sygn. I ACa 1732/13).

W rachunku wyników wspólnota mieszkaniowa przedstawia na podstawie swojej ewidencji rachunkowej osiągnięty za dany rok kalendarzowy wynik finansowy, tj. nadwyżkę bilansową lub stratę bilansową.

Z kolei w bilansie wspólnota mieszkaniowa przedstawia stan posiadanych aktywów (majątku) oraz stan pasywów na moment bilansowy. Elementem łączącym całe sprawozdanie finansowe jest osiągnięty przez nią wynik finansowy netto.

Aktywa wspólnoty mieszkaniowej

Aktywa wspólnoty mieszkaniowej to wykazywany w jej ewidencji rachunkowej oraz w bilansie majątek, w tym majątek finansowy. Wiadomo, że w skład majątku wspólnoty mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem (zarządzaniem) nieruchomością wspólną.

Niedawną wątpliwość, czy wspólnota mieszkaniowa może mieć swój własny majątek, odrębnie od właścicieli lokali, w tym także – czy posiada majątek finansowy, wyjaśniono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07, której nadano moc zasady prawnej. Według niej majątek finansowy wspólnoty to zgromadzone przez nią na rachunku (lub rachunkach) bankowym pieniądze, także te zgromadzone na rachunku bankowym „Fundusz remontowy”.

Wspólnota mieszkaniowa ma ten majątek finansowy z mocy prawa. Oznacza to, że do stwierdzenia, iż jest ona posiadaczem majątku finansowego, nie potrzeba uchwały właścicieli lokali. Nie jest ona także potrzebna do stwierdzenia, że wspólnota jest wierzycielem i że są to jej należności, a także to, że ma pokrywać ze swego majątku finansowego zobowiązania finansowe.

Źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty mieszkaniowej są przychody pochodzące z działalności operacyjnej (bieżącej) oraz z pozostałej działalności, także finansowej. Tak więc źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty, zgromadzonego na jej rachunkach bankowych, są m.in. środki pieniężne wpłacane przez właścicieli lokali z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także środki pieniężne otrzymane przez wspólnotę z innych tytułów, tzn. z innych przychodów wspólnoty.

Zapamiętajmy!!! W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego środki pieniężne zgromadzone przez wspólnotę mieszkaniową na jej rachunkach bankowych zawsze są jej środkami, a nie pieniędzmi właścicieli lokali, nawet po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego. Oznacza to, że właściciele lokali nie mogą mieć roszczeń do wspólnoty mieszkaniowej o podział tych środków pieniężnych według udziału we współwłasności: ani w trakcie roku obrachunkowego, ani po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego.

Także po zbyciu swojego lokalu jego właściciel nie może mieć do wspólnoty roszczeń o podział środków pieniężnych z rachunków bankowych wspólnoty. Brak takiego prawa właściciela lokalu dotyczy wszystkich środków pieniężnych wspólnoty mieszkaniowej, zgromadzonych na wszystkich rachunkach bankowych – także pieniędzy zgromadzonych na rachunku bankowym „Fundusz remontowy”. Brak takiego prawa oznacza, że właściciele lokali nie mogą podejmować uchwały, głosując za podziałem takich środków, według udziału we współwłasności.

Przedmiotowe zagadnienie prawne wyjaśnił Sąd Najwyższy w cytowanej wyżej uchwale, której nadano moc zasady prawnej, a także orzekając co do meritum w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. V CSK 367/09. W wyroku tym SN orzekł, że:

  • po pierwsze: przedmiotem współwłasności właścicieli lokali są w świetle art. 3 ust. 2 UWL ex lege – części wspólne, a więc ich udziały w gruncie i innych częściach wspólnych nieruchomości;
  • po drugie: środki pieniężne wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być przedmiotem współwłasności właścicieli;
  • po trzecie: podjęcie przez właścicieli uchwały, że środki, o których mowa, stanowią ich współwłasność, jest „niedopuszczalne”;
  • po czwarte: niedopuszczalne jest traktowanie jako współwłasność właścicieli pieniędzy zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty, w tym na rachunku bankowym „Fundusz remontowy”;
  • po piąte: niedopuszczalne jest „konstruowanie prawa do współwłasności środków zgromadzonych” na rachunku bankowym „Fundusz remontowy” – w sytuacji zbycia lokalu.

Warto pamiętać o tej kwestii, ponieważ w tej sprawie – pomimo jednoznaczności orzecznictwa SN – nadal wśród podmiotów zarządzających i właścicieli lokali panuje zupełnie inne przekonanie. Także niektóre periodyki wprowadzają właścicieli lokali w błąd. Jako przykład można podać nieprawidłową informację zawartą w dodatku „Gazety Prawnej” z dnia 16 listopada 2015 r., na co zwróciłam temu pismu uwagę.

Brak roszczeniowego prawa właścicieli lokali do podziału pieniędzy zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty nie oznacza jednak, że nie mogą oni żądać od wspólnoty mieszkaniowej prawidłowych rozrachunków finansowych z tytułu należnych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, z tytułu należności za odsprzedane media, a także z tytułu należności za obciążenie wydatkami na „podatek śmieciowy”.

Czytaj też: Wpływ nowelizacji Ustawy o własności lokali na życie wspólnot mieszkaniowych i pracę administratora >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10824|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10401|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl