Majątek i zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej

arch. redakcji

Wspólnota mieszkaniowa – jako osoba ustawowa, działająca pod swoimi numerami NIP i REGON – zajmuje się z mocy prawa zarządzaniem nieruchomością wspólną. Skutkiem jej działalności są różne zdarzenia i operacje gospodarcze, mające wpływ na osiągnięcie przez nią wyniku finansowego oraz na stan jej aktywów (majątku) oraz pasywów, które wykazuje ona w swojej ewidencji rachunkowej oraz w sprawozdaniu finansowym.

W poprzednich moich artykułach poświęconych rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej omówiłam jej podstawy prawne oraz zasady prowadzenia ewidencji rachunkowej – w świetle prawa i orzecznictwa.

Podkreślenia wymaga, jak ważne dla wspólnoty mieszkaniowej – jako podatnika – jest prowadzenie prawidłowej i rzetelnej ewidencji rachunkowej. Przypomnijmy bowiem, że z przepisów art. 3 pkt 4 Ordynacji podatkowej wynika, że ewidencja rachunkowa podatnika to w rozumieniu prawa podatkowego „księga podatkowa”. Tak więc ewidencja rachunkowa wspólnoty mieszkaniowej jest z mocy prawa „księgą podatkową”.

Z uwagi na przepisy prawa podatkowego, w tym art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wspólnotę mieszkaniową obowiązuje prowadzenie ewidencji rachunkowej i sprawozdawczości finansowej zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości.

Według przepisów art. 45–47 ustawy o rachunkowości sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej składa się ze sporządzonego na moment bilansowy rachunku wyników oraz z bilansu (patrz: orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym: wyrok SA w Białymstoku z dnia 18 maja 2012 r., sygn. I ACa 171/12, wyrok SA w Katowicach z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. V ACa 533/12, wyrok SA w Warszawie z dnia 23 maja 2014 r., sygn. I ACa 1732/13).

W rachunku wyników wspólnota mieszkaniowa przedstawia na podstawie swojej ewidencji rachunkowej osiągnięty za dany rok kalendarzowy wynik finansowy, tj. nadwyżkę bilansową lub stratę bilansową.

Z kolei w bilansie wspólnota mieszkaniowa przedstawia stan posiadanych aktywów (majątku) oraz stan pasywów na moment bilansowy. Elementem łączącym całe sprawozdanie finansowe jest osiągnięty przez nią wynik finansowy netto.

Aktywa wspólnoty mieszkaniowej

Aktywa wspólnoty mieszkaniowej to wykazywany w jej ewidencji rachunkowej oraz w bilansie majątek, w tym majątek finansowy. Wiadomo, że w skład majątku wspólnoty mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem (zarządzaniem) nieruchomością wspólną.

Niedawną wątpliwość, czy wspólnota mieszkaniowa może mieć swój własny majątek, odrębnie od właścicieli lokali, w tym także – czy posiada majątek finansowy, wyjaśniono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07, której nadano moc zasady prawnej. Według niej majątek finansowy wspólnoty to zgromadzone przez nią na rachunku (lub rachunkach) bankowym pieniądze, także te zgromadzone na rachunku bankowym „Fundusz remontowy”.

Wspólnota mieszkaniowa ma ten majątek finansowy z mocy prawa. Oznacza to, że do stwierdzenia, iż jest ona posiadaczem majątku finansowego, nie potrzeba uchwały właścicieli lokali. Nie jest ona także potrzebna do stwierdzenia, że wspólnota jest wierzycielem i że są to jej należności, a także to, że ma pokrywać ze swego majątku finansowego zobowiązania finansowe.

Źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty mieszkaniowej są przychody pochodzące z działalności operacyjnej (bieżącej) oraz z pozostałej działalności, także finansowej. Tak więc źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty, zgromadzonego na jej rachunkach bankowych, są m.in. środki pieniężne wpłacane przez właścicieli lokali z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także środki pieniężne otrzymane przez wspólnotę z innych tytułów, tzn. z innych przychodów wspólnoty.

Zapamiętajmy!!! W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego środki pieniężne zgromadzone przez wspólnotę mieszkaniową na jej rachunkach bankowych zawsze są jej środkami, a nie pieniędzmi właścicieli lokali, nawet po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego. Oznacza to, że właściciele lokali nie mogą mieć roszczeń do wspólnoty mieszkaniowej o podział tych środków pieniężnych według udziału we współwłasności: ani w trakcie roku obrachunkowego, ani po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego.

Także po zbyciu swojego lokalu jego właściciel nie może mieć do wspólnoty roszczeń o podział środków pieniężnych z rachunków bankowych wspólnoty. Brak takiego prawa właściciela lokalu dotyczy wszystkich środków pieniężnych wspólnoty mieszkaniowej, zgromadzonych na wszystkich rachunkach bankowych – także pieniędzy zgromadzonych na rachunku bankowym „Fundusz remontowy”. Brak takiego prawa oznacza, że właściciele lokali nie mogą podejmować uchwały, głosując za podziałem takich środków, według udziału we współwłasności.

Przedmiotowe zagadnienie prawne wyjaśnił Sąd Najwyższy w cytowanej wyżej uchwale, której nadano moc zasady prawnej, a także orzekając co do meritum w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. V CSK 367/09. W wyroku tym SN orzekł, że:

  • po pierwsze: przedmiotem współwłasności właścicieli lokali są w świetle art. 3 ust. 2 UWL ex lege – części wspólne, a więc ich udziały w gruncie i innych częściach wspólnych nieruchomości;
  • po drugie: środki pieniężne wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być przedmiotem współwłasności właścicieli;
  • po trzecie: podjęcie przez właścicieli uchwały, że środki, o których mowa, stanowią ich współwłasność, jest „niedopuszczalne”;
  • po czwarte: niedopuszczalne jest traktowanie jako współwłasność właścicieli pieniędzy zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty, w tym na rachunku bankowym „Fundusz remontowy”;
  • po piąte: niedopuszczalne jest „konstruowanie prawa do współwłasności środków zgromadzonych” na rachunku bankowym „Fundusz remontowy” – w sytuacji zbycia lokalu.

Warto pamiętać o tej kwestii, ponieważ w tej sprawie – pomimo jednoznaczności orzecznictwa SN – nadal wśród podmiotów zarządzających i właścicieli lokali panuje zupełnie inne przekonanie. Także niektóre periodyki wprowadzają właścicieli lokali w błąd. Jako przykład można podać nieprawidłową informację zawartą w dodatku „Gazety Prawnej” z dnia 16 listopada 2015 r., na co zwróciłam temu pismu uwagę.

Brak roszczeniowego prawa właścicieli lokali do podziału pieniędzy zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty nie oznacza jednak, że nie mogą oni żądać od wspólnoty mieszkaniowej prawidłowych rozrachunków finansowych z tytułu należnych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, z tytułu należności za odsprzedane media, a także z tytułu należności za obciążenie wydatkami na „podatek śmieciowy”.

Czytaj też: Wpływ nowelizacji Ustawy o własności lokali na życie wspólnot mieszkaniowych i pracę administratora >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Utrzymanie optymalnego ciśnienia w instalacji HVAC »

HVACDostarczając odpowiednią ilość wody do układu we właściwym czasie, bardziej zapobiegamy niż leczymy (...) czytam więcej »



Urządzenia do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach - jak oszczędzić na cieple ?

W czym może pomóc izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży?
Dowiedz się, ile kosztuje ocieplenie piwnic i garaży

Ciepło i zawór ciepła Ocieplanie garażów i piwnic
Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną kwestią. Dlaczego? czytaj dalej »

Odpowiednia izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży pomoże zmniejszyć przede wszystkim zużycie ciepła. Jest również jedynym sposobem, by uporać się z zimną podłogą w pomieszczeniu nad piwnicą... Zobacz ile to kosztuje»



Układy dystrybucji wody użytkowej i grzewczej »

Dystrybucja wodyMają za zadanie dostarczyć wodę i energię do budynków w sposób bezpieczny i optymalny. Ich jakość decyduje w dużej mierze o jakości całej instalacji (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Co zrobić, by nie wymieniać rur ?

Wymiana rur w budynkuKażdego dnia w budynkach mieszkalnych wymieniane są rury, szczególnie piony wody ciepłej. Przyczyna jest zawsze ta sama: kamień ... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Jak monitorować oraz zapobiegać awariom pomp i instalacji»
czyszcenie i renowacja elewacji Monitoring pomp i instalacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Udowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym przeglądom. Usterki są rozpoznawane odpowiednio wcześnie, zanim jeszcze dojdzie do zakłócenia produkcji, dostaw ciepła lub wody i większych uszkodzeń... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Jak bezinwazyjnie i skutecznie osuszyć mury budynku?
Brak sieci gazowej – jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom?
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi m.in. uwzględniać ich grubość oraz rodzaj materiału, z którego powstały.... czytam więcej» Podczas budowy nowego budynku wielolokalowego zarówno projektanci, jak zarządcy stają przed zadaniem, jakim jest zapewnienie ogrzewania mieszkańcom. Zadanie niby nie jest (...) czytam dalej »

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
1-2/2019

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Stawka na specjalizację? - debata
  • - Nie wystarczy prawo i technika... - wywiad
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 9663|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl