CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Z punktu widzenia zarządcy: pułapki i zgrzyty na linii deweloper–zarządca

Rozmowa z Katarzyną Czajkowską, dyrektorem Biura Zarządzania firmy ADMUS*
Helena Śpiewak  |  Administrator 1-2/2016  |  29.02.2016
Katarzyna Czajkowska, dyrektor Biura Zarządzania firmy ADMUS, specjalizującej się w kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami.
Katarzyna Czajkowska, dyrektor Biura Zarządzania firmy ADMUS, specjalizującej się w kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami.
arch. redakcji

Relacje między gminą a deweloperem w procesie realizacji inwestycji budowlanej są, jak wiemy, trudne. Ale obok gminy i dewelopera jest przecież jeszcze trzeci uczestnik dramatu, czyli zarządca nieruchomości. Najważniejszy, bo reprezentujący interesy mieszkańców nieruchomości, czyli... nas wszystkich. Jak funkcjonuje on w tym układzie?

*ADMUS Sp. z o.o. specjalizuje się w kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami. Obecnie zarządza portfelem mieszkań i obiektów użyteczności publicznej o łącznej powierzchni ok. 950 000 m2, należących do 32 000 właścicieli.            

Helena Śpiewak: Relacje między gminą a deweloperem w procesie realizacji inwestycji budowlanej są, jak wiemy, trudne. Ale obok gminy i dewelopera jest przecież jeszcze trzeci uczestnik dramatu, czyli zarządca nieruchomości. Najważniejszy, bo reprezentujący interesy mieszkańców nieruchomości, czyli... nas wszystkich. Jak funkcjonuje on w tym układzie?

Katarzyna Czajkowska: W relacjach między gminą a deweloperem jest rzeczywiście jeszcze jeden, często zapomniany, uczestnik – indywidualny właściciel, którego reprezentuje zarządca nieruchomości. Zarządca znajduje się w najmniej komfortowej sytuacji, bo dostaje nieruchomość w granicy działki ze wszystkimi wynikającymi z tego problemami: drogą, na którą nie ma wpływu, bo do czasu zakończenia kolejnych etapów pozostaje ona w gestii dewelopera; przyłączami, o których często dowiaduje się dużo za późno; ogromną wspólnotą, w której przegłosowanie uchwały graniczy z cudem; gwarantami, którzy często proponują usługę niezwykle tanią przy stawianiu systemu, ale niezwykle drogą w eksploatacji oraz wiele innych, z którymi zmaga się każdego dnia.

HŚ: Ale sobie jakoś z tym radzicie…

KCz: Prawda jest taka, że zarządca dostaje inwestycję z dobrodziejstwem inwentarza i radzi sobie, jak może! Uważam, że na każdego można, a nawet – trzeba – znaleźć sposób! I mimo że wielu zarządców będzie kręcić tu nosem, to sądzę, że z każdym można sobie dopracować zasady współpracy! Gdyby było tak źle, jak to wygląda, to przecież firmy zarządzające nie zabiegałyby o współpracę z deweloperami, nie proponowały stale nowych usług po to, by ta współpraca była trochę łatwiejsza i mogła sprostać oczekiwaniom nawet najbardziej wymagających klientów.

HŚ: Najtrudniejsze problemy dla zarządców, które wynikają, Pani zdaniem, z relacji deweloper–wspólnota?

KCz: Jeden z większych problemów, jakie miałam, to brak doinformowania, brak zebranych choćby w jeden segregator najważniejszych informacji. Ale zwalanie winy na dewelopera też nie jest do końca uczciwe, porządny zarządca ma długą listę tematów, które powinien sprawdzić, załatwić.

Raz są to przyłącza i przepisanie na wspólnoty umów dotyczących zajęcia pasa ruchu, innym razem – przepisanie operatu wodno-prawnego. Każda z tych umów nie generuje dla wspólnoty dużych kosztów, ale kary za niedopatrzenie to już znaczne sumy.

Generalnie problemy pojawiają się w przypadku inwestycji wieloetapowych. Przykłady? Wspólna droga, która pozostaje w gestii dewelopera, ale sprząta i odśnieża ją firma obsługująca pierwszy etap inwestycji. Brak uregulowań prawnych z tym związanych, „nie, nie, teraz za wcześnie na organizację ruchu, to jest droga, z której jeszcze przez następne pięć lat będzie korzystała budowa”.

Na jednej umowie z dostawcami mediów wymienione są główne liczniki wszystkich etapów: tych już istniejących i tych w trakcie budowy. Jeśli zarządca szybko się nie połapie, które są które, i nie wymusi na deweloperze rozbicia umowy i podziału kosztów, wspólnota może za to słono zapłacić.

Wspólnoty, moim zdaniem, są zbyt duże. Ze względów organizacyjnych, ale też z powodu utrzymania kontroli nad każdym, często wielobudynkowym, kompleksem, deweloperzy tworzą w ostatnich latach ogromne wspólnoty. Pamiętam czasy, gdy wspólnoty miały po 150 lokali i już były duże. W 2001 r. powstała Babka Tower i była to jedna z największych wspólnot w Warszawie, bo miała ponad 400 lokali. A dziś? 300–500 lokali to prawie norma, a duża wspólnota to 900–1000 mieszkań.

Czytaj też: HVAC – ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17126|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10684|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10255|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl