CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Z punktu widzenia zarządcy: pułapki i zgrzyty na linii deweloper–zarządca

Rozmowa z Katarzyną Czajkowską, dyrektorem Biura Zarządzania firmy ADMUS*
Helena Śpiewak  |  Administrator 1-2/2016  |  29.02.2016
Katarzyna Czajkowska, dyrektor Biura Zarządzania firmy ADMUS, specjalizującej się w kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami.
Katarzyna Czajkowska, dyrektor Biura Zarządzania firmy ADMUS, specjalizującej się w kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami.
arch. redakcji

Relacje między gminą a deweloperem w procesie realizacji inwestycji budowlanej są, jak wiemy, trudne. Ale obok gminy i dewelopera jest przecież jeszcze trzeci uczestnik dramatu, czyli zarządca nieruchomości. Najważniejszy, bo reprezentujący interesy mieszkańców nieruchomości, czyli... nas wszystkich. Jak funkcjonuje on w tym układzie?

*ADMUS Sp. z o.o. specjalizuje się w kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami. Obecnie zarządza portfelem mieszkań i obiektów użyteczności publicznej o łącznej powierzchni ok. 950 000 m2, należących do 32 000 właścicieli.            

Helena Śpiewak: Relacje między gminą a deweloperem w procesie realizacji inwestycji budowlanej są, jak wiemy, trudne. Ale obok gminy i dewelopera jest przecież jeszcze trzeci uczestnik dramatu, czyli zarządca nieruchomości. Najważniejszy, bo reprezentujący interesy mieszkańców nieruchomości, czyli... nas wszystkich. Jak funkcjonuje on w tym układzie?

Katarzyna Czajkowska: W relacjach między gminą a deweloperem jest rzeczywiście jeszcze jeden, często zapomniany, uczestnik – indywidualny właściciel, którego reprezentuje zarządca nieruchomości. Zarządca znajduje się w najmniej komfortowej sytuacji, bo dostaje nieruchomość w granicy działki ze wszystkimi wynikającymi z tego problemami: drogą, na którą nie ma wpływu, bo do czasu zakończenia kolejnych etapów pozostaje ona w gestii dewelopera; przyłączami, o których często dowiaduje się dużo za późno; ogromną wspólnotą, w której przegłosowanie uchwały graniczy z cudem; gwarantami, którzy często proponują usługę niezwykle tanią przy stawianiu systemu, ale niezwykle drogą w eksploatacji oraz wiele innych, z którymi zmaga się każdego dnia.

HŚ: Ale sobie jakoś z tym radzicie…

KCz: Prawda jest taka, że zarządca dostaje inwestycję z dobrodziejstwem inwentarza i radzi sobie, jak może! Uważam, że na każdego można, a nawet – trzeba – znaleźć sposób! I mimo że wielu zarządców będzie kręcić tu nosem, to sądzę, że z każdym można sobie dopracować zasady współpracy! Gdyby było tak źle, jak to wygląda, to przecież firmy zarządzające nie zabiegałyby o współpracę z deweloperami, nie proponowały stale nowych usług po to, by ta współpraca była trochę łatwiejsza i mogła sprostać oczekiwaniom nawet najbardziej wymagających klientów.

HŚ: Najtrudniejsze problemy dla zarządców, które wynikają, Pani zdaniem, z relacji deweloper–wspólnota?

KCz: Jeden z większych problemów, jakie miałam, to brak doinformowania, brak zebranych choćby w jeden segregator najważniejszych informacji. Ale zwalanie winy na dewelopera też nie jest do końca uczciwe, porządny zarządca ma długą listę tematów, które powinien sprawdzić, załatwić.

Raz są to przyłącza i przepisanie na wspólnoty umów dotyczących zajęcia pasa ruchu, innym razem – przepisanie operatu wodno-prawnego. Każda z tych umów nie generuje dla wspólnoty dużych kosztów, ale kary za niedopatrzenie to już znaczne sumy.

Generalnie problemy pojawiają się w przypadku inwestycji wieloetapowych. Przykłady? Wspólna droga, która pozostaje w gestii dewelopera, ale sprząta i odśnieża ją firma obsługująca pierwszy etap inwestycji. Brak uregulowań prawnych z tym związanych, „nie, nie, teraz za wcześnie na organizację ruchu, to jest droga, z której jeszcze przez następne pięć lat będzie korzystała budowa”.

Na jednej umowie z dostawcami mediów wymienione są główne liczniki wszystkich etapów: tych już istniejących i tych w trakcie budowy. Jeśli zarządca szybko się nie połapie, które są które, i nie wymusi na deweloperze rozbicia umowy i podziału kosztów, wspólnota może za to słono zapłacić.

Wspólnoty, moim zdaniem, są zbyt duże. Ze względów organizacyjnych, ale też z powodu utrzymania kontroli nad każdym, często wielobudynkowym, kompleksem, deweloperzy tworzą w ostatnich latach ogromne wspólnoty. Pamiętam czasy, gdy wspólnoty miały po 150 lokali i już były duże. W 2001 r. powstała Babka Tower i była to jedna z największych wspólnot w Warszawie, bo miała ponad 400 lokali. A dziś? 300–500 lokali to prawie norma, a duża wspólnota to 900–1000 mieszkań.

Czytaj też: HVAC – ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak zyskać zaufanie mieszkańców spółdzielni i obniżyć koszty ciepła o 10%?

Wzroszt cen za ogrzewanieDzięki inicjatywom mieszkańców spółdzielni temat wzrostu cen ciepła nie schodzi z pierwszych stron gazet. Opłaty za ciepło rosną z roku na rok i dla niektórych rodzin stały się... Czytam więcej »


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

ogrzewanie podłogowe termomodernizacja
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Segregujesz odpady? Dzięki temu możesz wygrać cenne nagrody »

Segregowanie odpadówZobacz, co trzeba zrobić, aby wziąć udział w konkursie i powalczyć o cenne nagrody... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Pożar budynku Donice z betonu architektonicznego
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17969|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11252|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10826|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl