CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Bezprecedensowe transakcje zagranicznych inwestorów instytucjonalnych na polskim rynku mieszkaniowym

Nadszedł czas inwestycji na polskim rynku mieszkań na wynajem?
Redakcja Administratora  |  16.08.2016  |  2
Zagraniczni inwestorzy instytucjonalni kupują w Warszawie lokale  na wynajem
Zagraniczni inwestorzy instytucjonalni kupują w Warszawie lokale na wynajem

Firmy oferujące wynajem powierzchni komercyjnych z powodzeniem działają na polskim rynku od dziesięcioleci. W  podobne możliwości, tyle że w mieszkaniówce, uwierzyły ostatnio dwa duże fundusze inwestycyjne: Catella Real Estate AG i Bouwfonds Investment Management. Czy w ich ślady pójdą następni? Zdaniem Maximiliana Mendla z REAS, drzwi właśnie zostały otwarte.

Lipiec przyniósł dwie bezprecedensowe na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych transakcje z udziałem zagranicznych inwestorów instytucjonalnych. Pierwsza z nich, to zakup o niespotykanej dotąd skali w segmencie lokali luksusowych w Warszawie: Catella Real Estate AG została właścicielem siedemdziesięciu dwóch apartamentów w budynku Złota 44.

Zaledwie kilka dni później miało miejsce drugie przełomowe wydarzenie: zawarcie przez Bouwfonds Investment Management transakcji kupna całego deweloperskiego projektu mieszkaniowego ze 193 lokalami.

W obu przypadkach firma REAS była zaangażowana w transakcje, świadcząc usługi w zakresie analizy warunków rynkowych dla Catelli oraz w charakterze doradcy transakcyjnego z ramienia Bouwfonds.

Stabilna gospodarka i wysokie stopy zwrotu wabią grube ryby

Obie spółki reprezentują otwarte fundusze inwestujące w rynek nieruchomości, działające na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego: Catella Wohnen Europa i Bauwfonds European Residential. Fundusze te, skupiające się wyłącznie na nieruchomościach mieszkaniowych z przeznaczeniem na wynajem, skierowane są do inwestorów instytucjonalnych, którzy są w stanie spełnić wymóg minimalnego wkładu w wysokości 500.000 euro.

Nabywcami ich tytułów uczestnictwa są w praktyce towarzystwa ubezpieczeniowe oraz fundusze emerytalne. Dlaczego? Ponieważ istotne jest dla nich niskie ryzyko inwestycji, a nieruchomości przeznaczone pod wynajem są postrzegane jako aktywa niskiego ryzyka. Jednocześnie rynek mieszkań na wynajem zapewniał w ostatnich latach relatywnie wysokie zwroty na wszystkich dojrzałych rynkach europejskich. Dzięki stabilnej gospodarce i dobrym wynikom tego sektora Polska stała się jednym z interesujących punktów na mapie dla tego typu inwestorów.

Zakup apartamentów na Złotej 44 stanowi oficjalne uruchomienie funduszu Catella Wohnen Europa. Jest to już czwarta inwestycja funduszu, po tym jak Catella RE zebrała kapitał początkowy w wysokości 200 milionów euro. Niewątpliwie fakt, że polski rynek mieszkaniowy znalazł się w grupie pierwszego wyboru dla tak znaczącego uczestnika rynku, jest dobrym sygnałem.

Catella przygotowuje się ponadto do kolejnych transakcji o wartości powyżej 100 milionów euro. Łącznie mają sięgnąć poziomu jednego miliarda euro i być realizowane przede wszystkim w segmencie popularnym.

Dla funduszu transakcja na Złotej jest elementem realizacji strategii dywersyfikacji źródeł przychodów (spodziewa się zysku z inwestycji na poziomie około 6,6% nie uwzględniając kosztów operacyjnych). Z kolei z perspektywy sprzedającego – działających razem BBI Development i AMSTAR– transakcja ta jest potwierdzeniem, że luksusowe nieruchomości pod wynajem leżą w obszarze zainteresowań inwestorów długoterminowych (zakupione apartamenty stanowią blisko 25% wszystkich lokali w budynku).

Transakcja przeprowadzona przez Bouwfonds jest pierwszym przypadkiem zagranicznej inwestycji tego typu w Polsce. Fundusz nabył w całości projekt deweloperski z przeznaczeniem mieszkań pod wynajem. Budynek mieszczący się przy ulicy Pereca w Warszawie będzie miał powierzchnię około 9.500 m2. Znajdą się w nim 193 lokale mieszkalne i część handlowo-usługowa w parterze.

Projekt Pereca to pierwsza inwestycja funduszu Bouwfonds European Residential w Polsce i ma na celu dywersyfikację jego europejskiego portfela mieszkań na wynajem. Od czasu utworzenia w 2007, fundusz nabył aktywa o wartości około jednego miliarda euro w Niemczech, Holandii, Danii, Francji i Szwecji. Bouwfonds planuje aktualnie uruchomienie kolejnego funduszu, który miałby kontynuować dotychczasową dobrą passę.

- Polska znalazła się w obszarze zainteresowań funduszu już jakiś czas temu. Ze względu jednak na specyfikę inwestycji typu forward funding, przygotowania do pierwszej tego typu transakcji charakteryzowały się wysokim stopniem złożoności i były bardzo czasochłonne. Nie bez znaczenia był w tym kontekście również fakt, że w przypadku obu stron umowy transakcja ta otwierała nowy obszar działalności. – skomentował Maximilian Mendel, Partner w REAS, odpowiedzialny za współpracę z Bouwfonds IM. 

Czytaj także: Deweloperzy czekają na szczegóły programu Mieszkanie +

Kamień milowy na drodze rozwoju sektora najmu

Jakie znaczenie dla polskiego rynku mają te transakcje? W ostatnich latach pierwotny rynek nieruchomości mieszkaniowych w naszym kraju dojrzał i osiąga świetne wyniki. Deweloperzy biją kolejne rekordy sprzedaży. Jak dotąd jednak brakowało na nim sektora transakcji instytucjonalnych, jak ma to miejsce na innych dojrzałych rynkach nieruchomości.

- W ciągu ostatnich 3-5 lat firma REAS odbyła wiele spotkań i warsztatów strategicznych z potencjalnymi inwestorami z Niemiec, Austrii, Holandii, Danii, Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych, zainteresowanymi wejściem na rynek. Wielu z nich poszukiwało możliwości zakupu aktywów z czynnym przepływem pieniężnym. Niestety z powodu wysokiego stopnia prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w Polsce, trudno jest znaleźć gotowe inwestycje w rękach jednego właściciela, które w całości składałyby się z mieszkań na wynajem, o odpowiednim standardzie, poziomie czynszu i w dobrej lokalizacji. – uzasadnia Maximilian Mendel.

Pierwszy krok w kierunku rozwoju tego sektora wykonał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK Nieruchomości (podmiot należący do banku państwowego), który kilka lat temu rozpoczął budowę własnego portfela mieszkań. Natomiast dwie wspomniane transakcje z udziałem dużych podmiotów reprezentujących prywatnych inwestorów instytucjonalnych potwierdziły dobitnie ogromny potencjał tkwiący w tym rynku i otworzyły drzwi dla kolejnych graczy.

- Dzisiejszą sytuację można porównać do wzrostu inwestycji w nieruchomości komercyjne jaki miał miejsce w Polsce w latach dziewięćdziesiątych. Pionierskie inwestycje mamy już za sobą. Teraz decyzja o wejściu na polski rynek będzie łatwiejsza dla kolejnych dużych firm dodaje ekspert REAS. - Dotychczas inwestorzy instytucjonalni inwestujący w mieszkania na wynajem nie byli skłonni ponosić ryzyka projektu deweloperskiego – nawet na zasadzie terminowego zobowiązania zakupu. Natomiast sytuacja ta zmienia się we wszystkich krajach Europy. Przede wszystkim dlatego, że brakuje gotowych budynków, w które można byłoby inwestować, a opcja nowego projektu mieszkaniowego ma dla funduszy wiele zalet.

W porównaniu do starszych budynków koszty utrzymania nieruchomości są niższe, a inwestor ma wpływ na jakość i wydajność energetyczną projektu. Jest też w stanie wpłynąć na ostateczny charakter projektu.

Sprzedaż do funduszu atrakcyjną alternatywą

Taka transakcja jest korzystna dla obu stron. Z perspektywy firmy deweloperskiej nawiązanie relacji biznesowych z międzynarodowym funduszem może być bardzo atrakcyjne. Zamiast prowadzić negocjacje z setkami prywatnych osób, negocjuje tylko z jednym profesjonalnym podmiotem, który dokładnie wie, czego szuka. Przyjęcie takiej filozofii dla wieloetapowego przedsięwzięcia deweloperskiego pozawala na sprzedaż dużego projektu w znacznie krótszym czasie i zwiększenie zwrotu z inwestycji. Sprzedaż całego budynku funduszowi może być też dobrą alternatywą w czasie dekoniunktury. Jak podkreśla Maximilian Mendel odpowiedzialny w REAS za doradztwo transakcyjne, aby mogło dojść do transakcji, konieczne jest zrozumienie sposobu myślenia inwestorów instytucjonalnych i prowadzenie komunikacji w oparciu o wspólny język biznesowy. Nie wszystko zależy od ceny.

Warto przeczytać: Czy inwestorzy poxdejmą wyzwanie mieszkania plus?

Komentarze

(1)
dany | 17.08.2016, 16:44
no i potwierdzilo się, ze luksusowe mieszkania maja w polsce racje bytu. a ludzie mówili, ze zlota się nie sprzeda, bo nie ma warunków, a tu proszę, jeszcze oficjalnie nie otworzyli budynku, a już taki inwestor się trafil. Informacja bardzo dobra, także z punktu widzenia gospodarki warszawy, do której wpłynie kolejny kapital.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami» Szybka naprawa rur bez wykopywania, wykuwania, brudu i hałasu »
Programy do zarządzania nieruchomościami Renowacja rur
Jednym z czynników decydujących o sukcesie zarządcy nieruchomości stają się trzy kolejne: kontrola, kontrola i jeszcze raz kontrola. A tę zapewnia dobre oprogramowanie(...) czytaj dalej » Renowacja systemów kanalizacji technologią Relining bez konieczności wymiany rur tradycyjną metodą. Sprawdź jak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont (...) czytaj dalej»

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej»


Systemy detekcji gazu - to warto wiedzieć o wykrywaniu niebezpiecznych stężeń gazów »

wykrywanie gazu - czujnik gazu

Wybuchy metanu są szczególnie niebezpieczne w przestrzeniach zamkniętych. Ludzie zaczęli spotykać się z tego typu zagrożeniem od momentu rozpoczęcia pozyskiwania czytaj dalej»


Jak prawidłowo opomiarować i rozliczyć media»
Jaki wybrać ciepłomierz - przegląd ciepłomierzy »
Opomiarowanie i rozliczenie mediów Ciepłomierze mieszkaniowe - cena
Pobierz darmowego ebooka i dowiedz się m.in.  o obowiązkach opomiarowania budynków, o prawidłowym wyborze metody rozliczeń i jak zmniejszyć koszty...
czytaj dalej »
Goroący temat. Sprawdź, jaki wybrać ciepłomierz. Obecnie w nowych budynkach jest  już standardem opomiarowanie zużycia ciepła i ciepłej wody użytkowej… czytaj dalej »

Stwórz plan higieny dla firm sprzątających – w czym pomaga?

Harmonogram sprzątania klatki schodowej

Zarządzanie firmą sprzątającą to połączenie czasu pracy, skalkulowanego adekwatnie do kosztów, ze sprostaniem wymaganiom... czytaj dalej»


Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość »

Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość

Kupno mieszkania to bez wątpienia jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Dlatego też warto dobrze przemyśleć...... czytaj dalej»


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

10/2017

Aktualny numer:

Administrator 10/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Krajowy Zasób Nieruchomości
  • - Akceleracja zmian w przepisach o spółdzielniach
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl