CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Dochodzenie wierzytelności

Paweł Puch  |  Administrator 4/2017  |  16.05.2017
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Rys. redakcja Administratora

Jeśli właściciel nie płaci obciążających go zaliczek na koszty zarządu, staje się dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, a zarząd/zarządca ma nie tylko prawo, ale obowiązek na bieżąco egzekwować te zaległości.

Niby prosta zasada, a w praktyce sprawia wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom wiele problemów. W fazie przedsądowej zarząd powinien poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. Ten etap nie powinien jednak trwać dłużej niż kilka miesięcy. 

W sytuacji bezskuteczności takich zabiegów należności należy dochodzić przed sądem.

Najprościej dochodzić ich w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami art. 4971–505 kodeksu postępowania cywilnego.

Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat, co ogranicza się w zasadzie do wydania nakazu zapłaty. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie egzekucji.

Należy pamiętać, że obecnie postępowanie to można przeprowadzić „bez wychodzenia z biura”. Sąd Rejonowy w Lublinie XVI Wydział Cywilny rozpoznaje bowiem pozwy wnoszone elektronicznie. Elektroniczne postępowanie upominawcze (e-Sąd) swoją właściwością obejmuje cały kraj. Korzyści – to uproszczenie i przyspieszenie postępowania, obniżenie kosztów i skrócenie czasu do wydania nakazu.

Formularze elektroniczne ułatwiają konstruowanie pism procesowych i znacznie eliminują niebezpieczeństwo zaistnienia braków formalnych. Poza tym termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest terminem wynikającym z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek. Prawo to wynika wprost z ustawy i nie wymaga dodatkowych czynności, czyli w przypadku wspólnot mieszkaniowych podjęcia uchwały.

Wprawdzie wysokość odsetek określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4.12.2008 roku w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych, jednak wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki w wyższej wysokości niż ustawowe. W takim wypadku wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę.

Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne). Odsetki mają zrekompensować wspólnocie późniejsze odzyskanie zaległości.

Przedawnienie wierzytelności

Zarząd i zarządca muszą pamiętać, że po upływie trzech lat od daty wymagalności roszczenia okresowe się przedawniają. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach prawa okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenia powództwa.

Istotą przedawnienia jest więc to, że aby nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie zarzutu przedawnienia. Bez zgłoszenia tego zarzutu sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło.

Przedawnienie nie powoduje wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

W wyroku Sąd Okręgowy w Toruniu (sygn. akt VIII Ca 190/13) potwierdził, że roszczenia co do zapłaty podlegają trzyletniemu przedawnieniu jako roszczenia o świadczenia okresowe, a początek biegu tego terminu należy liczyć dla każdej zaliczki oddzielnie od 10. dnia danego miesiąca, kiedy stała się wymagalna.

Zarządca odpowiada za brak dochodzenia wierzytelności

Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie), a doprowadzenie do przedawnienia długu jest zaniedbaniem, które może skutkować odpowiedzialnością także odszkodowawczą wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Dochodzenie długu wobec właściciela lokalu jest bowiem traktowane jako czynność zwykłego zarządu, a zatem do wytoczenia powództwa zarząd/zarządca nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali. Potwierdza to orzecznictwo sądowe.

W wyroku Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. akt I ACa 1117/12) uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu.

W postanowieniu z dnia 30.10.2013 roku (sygn. akt IV Cz 603/13) Sąd Okręgowy w Słupsku również uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu, a zatem wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu kosztów obciążających takiego członka na rzecz wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu.

Powyższe stanowisko podzielił także Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18.10.2013 roku (sygn. III CZP 42/13), który w odpowiedzi na pytanie prawne uznał, że wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu.

Zarząd i zarządca podlegają odpowiedzialności w przypadku niewypełnienia swoich obowiązków. Odpowiedzialność cywilna powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (tzw. odpowiedzialność deliktowa), a w przypadku zarządcy także z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa).

  • Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody.
  • Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy, jaka istnieje pomiędzy zarządcą a wspólnotą.

O ile zarząd ponosi odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają głównie wskutek zaniedbań czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie.

Zgodnie z art. 355 kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Natomiast w przypadku zarządcy należytą staranność określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie obowiązków wobec właścicieli nieruchomości będzie więc zaostrzona, gdyż z zawodowego charakteru działalności, jaką prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności w wykonywaniu obowiązków (wyrok SN z 5 lutego 2002 roku, sygn. akt II CKN 894/99).

Należy jednak zwrócić uwagę, że zarząd czy zarządca odpowiadają za podejmowanie czynności, które mają doprowadzić do celu, a nie za sam skutek tych działań, który może być od nich niezależny.

Czytaj też: Dochodzenie należności przed sądem >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17582|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10963|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10540|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl