CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Dochodzenie wierzytelności

Paweł Puch  |  Administrator 4/2017  |  16.05.2017
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Rys. redakcja Administratora

Jeśli właściciel nie płaci obciążających go zaliczek na koszty zarządu, staje się dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, a zarząd/zarządca ma nie tylko prawo, ale obowiązek na bieżąco egzekwować te zaległości.

Niby prosta zasada, a w praktyce sprawia wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom wiele problemów. W fazie przedsądowej zarząd powinien poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. Ten etap nie powinien jednak trwać dłużej niż kilka miesięcy. 

W sytuacji bezskuteczności takich zabiegów należności należy dochodzić przed sądem.

Najprościej dochodzić ich w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami art. 4971–505 kodeksu postępowania cywilnego.

Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat, co ogranicza się w zasadzie do wydania nakazu zapłaty. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie egzekucji.

Należy pamiętać, że obecnie postępowanie to można przeprowadzić „bez wychodzenia z biura”. Sąd Rejonowy w Lublinie XVI Wydział Cywilny rozpoznaje bowiem pozwy wnoszone elektronicznie. Elektroniczne postępowanie upominawcze (e-Sąd) swoją właściwością obejmuje cały kraj. Korzyści – to uproszczenie i przyspieszenie postępowania, obniżenie kosztów i skrócenie czasu do wydania nakazu.

Formularze elektroniczne ułatwiają konstruowanie pism procesowych i znacznie eliminują niebezpieczeństwo zaistnienia braków formalnych. Poza tym termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest terminem wynikającym z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek. Prawo to wynika wprost z ustawy i nie wymaga dodatkowych czynności, czyli w przypadku wspólnot mieszkaniowych podjęcia uchwały.

Wprawdzie wysokość odsetek określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4.12.2008 roku w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych, jednak wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki w wyższej wysokości niż ustawowe. W takim wypadku wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę.

Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne). Odsetki mają zrekompensować wspólnocie późniejsze odzyskanie zaległości.

Przedawnienie wierzytelności

Zarząd i zarządca muszą pamiętać, że po upływie trzech lat od daty wymagalności roszczenia okresowe się przedawniają. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach prawa okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenia powództwa.

Istotą przedawnienia jest więc to, że aby nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie zarzutu przedawnienia. Bez zgłoszenia tego zarzutu sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło.

Przedawnienie nie powoduje wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

W wyroku Sąd Okręgowy w Toruniu (sygn. akt VIII Ca 190/13) potwierdził, że roszczenia co do zapłaty podlegają trzyletniemu przedawnieniu jako roszczenia o świadczenia okresowe, a początek biegu tego terminu należy liczyć dla każdej zaliczki oddzielnie od 10. dnia danego miesiąca, kiedy stała się wymagalna.

Zarządca odpowiada za brak dochodzenia wierzytelności

Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie), a doprowadzenie do przedawnienia długu jest zaniedbaniem, które może skutkować odpowiedzialnością także odszkodowawczą wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Dochodzenie długu wobec właściciela lokalu jest bowiem traktowane jako czynność zwykłego zarządu, a zatem do wytoczenia powództwa zarząd/zarządca nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali. Potwierdza to orzecznictwo sądowe.

W wyroku Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. akt I ACa 1117/12) uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu.

W postanowieniu z dnia 30.10.2013 roku (sygn. akt IV Cz 603/13) Sąd Okręgowy w Słupsku również uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu, a zatem wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu kosztów obciążających takiego członka na rzecz wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu.

Powyższe stanowisko podzielił także Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18.10.2013 roku (sygn. III CZP 42/13), który w odpowiedzi na pytanie prawne uznał, że wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu.

Zarząd i zarządca podlegają odpowiedzialności w przypadku niewypełnienia swoich obowiązków. Odpowiedzialność cywilna powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (tzw. odpowiedzialność deliktowa), a w przypadku zarządcy także z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa).

  • Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody.
  • Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy, jaka istnieje pomiędzy zarządcą a wspólnotą.

O ile zarząd ponosi odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają głównie wskutek zaniedbań czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie.

Zgodnie z art. 355 kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Natomiast w przypadku zarządcy należytą staranność określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie obowiązków wobec właścicieli nieruchomości będzie więc zaostrzona, gdyż z zawodowego charakteru działalności, jaką prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności w wykonywaniu obowiązków (wyrok SN z 5 lutego 2002 roku, sygn. akt II CKN 894/99).

Należy jednak zwrócić uwagę, że zarząd czy zarządca odpowiadają za podejmowanie czynności, które mają doprowadzić do celu, a nie za sam skutek tych działań, który może być od nich niezależny.

Czytaj też: Dochodzenie należności przed sądem >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Kurs - Aktualne zasady prowadzenia rachunkowości przez wspólnotę mieszkaniową »

Kurs księgowości dla wspólnot mieszkaniowychW większości przypadków w księgowości prowadzonej przez wspólnotę mieszkaniowej pojawiają się błędy. Wynika to przede wszystkim z nieznajomości elementarnych zasad rozliczania przychodów i rozchodów wspólnoty. Nieprawidłowa ewidencja księgowa może doprowadzić... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak zapewnić zdrowy mikroklimat w budynku?»

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Fotowoltaika na dachu budynku - zobacz, gdzie uzyskać dotacje »

Fotowoltaika na dachuInstalacja fotowoltaiczna zamontowana na dachu nieruchomości pozyskuje energię z promieniowania słonecznego, a następnie zamienia ją w energię elektryczną. Wytworzony w panelach... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak usunąć wilgoć ze ścian?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC wilgoć w ścianach
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

W Szwajcarii na początku lat 80. XX w., w trakcie prac badawczych nad wpływem atmosfery zawilgoconych pomieszczeń na zdrowie ludzi, zauważono, że zastosowanie określonych fal elektromagnetycznych może być użyteczne... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Nowe podejście do modernizacji budynków wielorodzinnych»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Rosnące koszty prac i materiałów budowalnych istotnie wpływają na decyzje co do planowanych modernizacji energetycznych budynków wielorodzinnych. Z drugiej strony lokatorzy... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19673|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16918|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12025|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl