CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Dochodzenie wierzytelności

Paweł Puch  |  Administrator 4/2017  |  16.05.2017
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Rys. redakcja Administratora

Jeśli właściciel nie płaci obciążających go zaliczek na koszty zarządu, staje się dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, a zarząd/zarządca ma nie tylko prawo, ale obowiązek na bieżąco egzekwować te zaległości.

Niby prosta zasada, a w praktyce sprawia wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom wiele problemów. W fazie przedsądowej zarząd powinien poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. Ten etap nie powinien jednak trwać dłużej niż kilka miesięcy. 

W sytuacji bezskuteczności takich zabiegów należności należy dochodzić przed sądem.

Najprościej dochodzić ich w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami art. 4971–505 kodeksu postępowania cywilnego.

Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat, co ogranicza się w zasadzie do wydania nakazu zapłaty. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie egzekucji.

Należy pamiętać, że obecnie postępowanie to można przeprowadzić „bez wychodzenia z biura”. Sąd Rejonowy w Lublinie XVI Wydział Cywilny rozpoznaje bowiem pozwy wnoszone elektronicznie. Elektroniczne postępowanie upominawcze (e-Sąd) swoją właściwością obejmuje cały kraj. Korzyści – to uproszczenie i przyspieszenie postępowania, obniżenie kosztów i skrócenie czasu do wydania nakazu.

Formularze elektroniczne ułatwiają konstruowanie pism procesowych i znacznie eliminują niebezpieczeństwo zaistnienia braków formalnych. Poza tym termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest terminem wynikającym z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek. Prawo to wynika wprost z ustawy i nie wymaga dodatkowych czynności, czyli w przypadku wspólnot mieszkaniowych podjęcia uchwały.

Wprawdzie wysokość odsetek określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4.12.2008 roku w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych, jednak wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki w wyższej wysokości niż ustawowe. W takim wypadku wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę.

Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne). Odsetki mają zrekompensować wspólnocie późniejsze odzyskanie zaległości.

Przedawnienie wierzytelności

Zarząd i zarządca muszą pamiętać, że po upływie trzech lat od daty wymagalności roszczenia okresowe się przedawniają. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach prawa okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenia powództwa.

Istotą przedawnienia jest więc to, że aby nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie zarzutu przedawnienia. Bez zgłoszenia tego zarzutu sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło.

Przedawnienie nie powoduje wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

W wyroku Sąd Okręgowy w Toruniu (sygn. akt VIII Ca 190/13) potwierdził, że roszczenia co do zapłaty podlegają trzyletniemu przedawnieniu jako roszczenia o świadczenia okresowe, a początek biegu tego terminu należy liczyć dla każdej zaliczki oddzielnie od 10. dnia danego miesiąca, kiedy stała się wymagalna.

Zarządca odpowiada za brak dochodzenia wierzytelności

Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie), a doprowadzenie do przedawnienia długu jest zaniedbaniem, które może skutkować odpowiedzialnością także odszkodowawczą wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Dochodzenie długu wobec właściciela lokalu jest bowiem traktowane jako czynność zwykłego zarządu, a zatem do wytoczenia powództwa zarząd/zarządca nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali. Potwierdza to orzecznictwo sądowe.

W wyroku Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. akt I ACa 1117/12) uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu.

W postanowieniu z dnia 30.10.2013 roku (sygn. akt IV Cz 603/13) Sąd Okręgowy w Słupsku również uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu, a zatem wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu kosztów obciążających takiego członka na rzecz wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu.

Powyższe stanowisko podzielił także Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18.10.2013 roku (sygn. III CZP 42/13), który w odpowiedzi na pytanie prawne uznał, że wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu.

Zarząd i zarządca podlegają odpowiedzialności w przypadku niewypełnienia swoich obowiązków. Odpowiedzialność cywilna powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (tzw. odpowiedzialność deliktowa), a w przypadku zarządcy także z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa).

  • Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody.
  • Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy, jaka istnieje pomiędzy zarządcą a wspólnotą.

O ile zarząd ponosi odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają głównie wskutek zaniedbań czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie.

Zgodnie z art. 355 kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Natomiast w przypadku zarządcy należytą staranność określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie obowiązków wobec właścicieli nieruchomości będzie więc zaostrzona, gdyż z zawodowego charakteru działalności, jaką prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności w wykonywaniu obowiązków (wyrok SN z 5 lutego 2002 roku, sygn. akt II CKN 894/99).

Należy jednak zwrócić uwagę, że zarząd czy zarządca odpowiadają za podejmowanie czynności, które mają doprowadzić do celu, a nie za sam skutek tych działań, który może być od nich niezależny.

Czytaj też: Dochodzenie należności przed sądem >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16944|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10551|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10121|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl