CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Dochodzenie wierzytelności

Właściciel nieznany z miejsca pobytu
Paweł Puch  |  Administrator 4/2017  |  16.05.2017
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Rys. redakcja Administratora
Ciąg dalszy artykułu...

Właściciel nieznany z miejsca pobytu

Jeżeli właściciel nie mieszka w lokalu i zarządzający nie znają jego adresu zamieszkania, najprościej ustalić go na podstawie aktu notarialnego nabycia lokalu, który znajdziemy w aktach księgi wieczystej.

Adres ten znajduje się też na wypisie z rejestru gruntów i budynków dla nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.

Dzięki tym dwóm metodom w praktyce najszybciej można ustalić adres zamieszkania.

Ponadto istnieją jeszcze dwie metody formalne:

  • można zwrócić się do wydziału meldunkowego prowadzonego przez urząd miasta o podanie aktualnego adresu dłużnika. Musimy jednak wiedzieć, że dane takie są udostępniane tylko na pisemny uzasadniony wniosek, a urzędnicy lubią zasłaniać się ustawą o ochronie danych osobowych, chociaż art. 23 pkt 1 ust. 2 tej ustawy mówi wyraźnie, że udostępnianie danych osobowych jest dopuszczalne, gdy jest to niezbędne dla zrealizowania uprawnienia wynikającego z przepisów prawa (dochodzenie roszczeń).
  • Ponadto informacje o wszystkich osobach zameldowanych w Polsce są gromadzone w Centralnym Biurze Adresowym. Oczywiście, aby uzyskać takie informacje, należy złożyć wniosek, podać jak najwięcej danych osoby poszukiwanej oraz wykazać interes prawny w uzyskaniu takich danych.

Właściciel mieszka za granicą

Jednym z problemów, z jakim borykają się wspólnoty mieszkaniowe przy ściąganiu zaległości, jest przebywanie dłużnika za granicą. Fakt, że właściciel przebywa za granicą, o niczym jeszcze nie świadczy, gdyż z automatu nie oznacza to zmiany miejsca zamieszkania, zwłaszcza jeżeli nadal ma obywatelstwo polskie, a w Polsce mieszkanie.

Jeżeli sąd ustaliłby, że miejsce pobytu pozwanego znajduje się poza krajem, wtedy niestety uchyli z urzędu nakaz zapłaty i skieruje sprawę do zwykłego postępowania. W toku tego postępowania sąd będzie musiał dokonać oceny, czy sprawa z racji zamieszkania pozwanego za granicą należy do jurysdykcji krajowej.

W przypadku braku informacji o miejscu zamieszkania, pobytu, sąd może jednak na wniosek powoda ustanowić kuratora, który będzie podejmował czynności procesowe za pozwanego. Ponadto w e-sądzie w ograniczonym zakresie weryfikuje się okoliczności sprawy, w tym m.in. kwestię miejsca zamieszkania czy pobytu pozwanego.

Śmierć właściciela i brak formalnych spadkobierców

Kolejnym przypadkiem, z jakim borykają się wspólnoty mieszkaniowe przy ściąganiu zaległości, jest śmierć właściciela lokalu i brak ujawnienia się spadkobierców, którzy przejęliby płacenie kosztów zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe w związku ze śmiercią właścicieli lokali mają problem z mieszkaniami, które mają nieuregulowaną sytuację prawną. Najczęściej jest to spowodowane tym, że nie ma formalnego następcy prawnego, bo nikt nie przeprowadził postępowania spadkowego i nie ujawnił swoich praw do spadku.

Wielu spadkobierców nie reguluje swoich spraw spadkowych, próbując w ten sposób oszukiwać wspólnotę mieszkaniową. Mimo że niejednokrotnie mieszkają w mieszkaniu zmarłego lub je wynajmują, nie pokrywają kosztów związanych z lokalem, twierdząc, że skoro nie ma formalnego właściciela, bo ten nie żyje, nie ma też obowiązku płacenia.

Wspólnotom ta sytuacja przysparza problemów, bo skoro właściciel nie żyje, nie wiadomo, do kogo kierować roszczenia i przeciwko komu występować o zapłatę zaległości.

W sytuacji gdy jeden ze spadkobierców zajmuje lokal i na bieżąco uiszcza opłaty z nim związane, wspólnoty nie mają powodów do ingerowania w opieszałość spadkobiercy w uregulowaniu spadku. Jeżeli natomiast mają problemy z płatnościami, bo nikt nie uiszcza opłat związanych z lokalem, to wbrew pozorom nie są w takich sytuacjach bezbronne.

Niestety bardzo często zarządy w takich sytuacjach nie robią nic, choć w prosty sposób mogłyby doprowadzić do uregulowania sytuacji.

Jeżeli właściciel lokalu zmarł i nie można ustalić jego spadkobierców oraz nikt nie reguluje opłat i spraw spadkowych, wspólnota mieszkaniowa powinna wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora masy spadkowej. Wniosek taki wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania zmarłego właściciela lokalu.

Powołany przez sąd kurator spadku powinien starać się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą i zawiadomić spadkobierców o otwarciu spadku.

Może się jednak zdarzyć, że ktoś z rodziny przychodzi do lokalu lub też nawet w nim mieszka czy go wynajmuje, jednocześnie nie pokrywając swoich należności. Wówczas należałoby wystąpić do sądu o zabezpieczenie spadku. Spadek zabezpiecza się bowiem, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw pozostałych po spadkodawcy, zwłaszcza przez usunięcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporządzenie.

Wniosek o zabezpieczenie spadku należy złożyć do sądu w okręgu, w którym znajdują się rzeczy wchodzące w skład spadku. Jednak wspólnota mieszkaniowa z takim wnioskiem może wystąpić tylko wtedy, gdy jest wierzycielem zmarłego właściciela.

Przewlekłość postępowania sądowego

Bardzo często przewlekłość postępowania wynika z błędów popełnianych przez stronę, zwłaszcza gdy nie jest ona reprezentowana przez prawnika. Strona błędnie reaguje na dane czynności procesowe albo nie reaguje na nie w trakcie procesu, co powoduje brak przejścia sądu do kolejnych czynności, a w konsekwencji przedłużanie się postępowania.

Postępowanie sądowe wymaga, zwłaszcza od powoda, właściwego jego prowadzenia, a sąd nie jest prawnikiem powoda, żeby mu doradzać w trakcie procesu. Jednak nawet przy profesjonalnym prowadzeniu spraw sądowych w polskich sądach ciągną się one nierzadko latami, co wytykał wielokrotnie polskiemu wymiarowi sprawiedliwości w swoich orzeczeniach Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu.

Podmiot, którego sprawa wlecze się w sądzie, nie jest bezradny wobec opieszałych sądów i może skutecznie wpływać na przyspieszenie sprawy. W tym celu można wnieść skargę na sąd, na przewlekłość postępowania.

Przewlekłość postępowania występuje, gdy nastąpiło naruszenie prawa strony do rozpoznania sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki, jeżeli postępowanie w tej sprawie trwa dłużej niż to konieczne dla wyjaśnienia okoliczności faktycznych i prawnych, które są istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Skargę na opieszałość sądu można wnieść wówczas, gdy nasze prawo do rozpoznania sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki zostało naruszone na skutek działania lub bezczynności sądu. Badana jest terminowość i prawidłowość czynności podjętych przez sąd w celu wydania w sprawie wyroku, uwzględniając charakter sprawy, stopień zawiłości, zachowanie się stron, a w szczególności strony, która zarzuciła przewlekłość postępowania.

Sądem właściwym do rozpoznania skargi jest sąd przełożony nad sądem, przed którym toczy się postępowanie. Skargę wnosi się w toku postępowania w sprawie do sądu, przed którym toczy się postępowanie. Sąd ten przedstawia ją niezwłocznie sądowi właściwemu wraz z aktami sprawy.

Skarga na przewlekłość postępowania powinna spełniać wymogi przewidziane dla pisma procesowego, a ponadto powinna zawierać żądanie stwierdzenia przewlekłości postępowania w sprawie oraz przytoczenie okoliczności uzasadniających żądanie.

Skarga może zawierać żądanie wydania sądowi rozpoznającemu sprawę zalecenia podjęcia w wyznaczonym terminie odpowiednich czynności oraz zasądzenia odpowiedniej sumy pieniężnej.

Sąd wydaje orzeczenie w terminie dwóch miesięcy, licząc od daty złożenia skargi.

Uwzględniając skargę, sąd na żądanie skarżącego przyznaje od Skarbu Państwa, sumę pieniężną w wysokości od 2000 do 20 000 złotych.

Skarga podlega stałej opłacie w wysokości 100 złotych. Uwzględniając skargę, sąd z urzędu zwraca uiszczoną opłatę.

Można też skorzystać z nieproceduralnej możliwości przyspieszenia postępowania. W toku postępowania, gdy sąd odwleka rozprawy, można wystosować do sądu pismo wnoszące o szybsze wyznaczenie rozprawy i sugerujące, że w związku z przewlekłością rozważa się możliwość złożenia takiej skargi. Nie liczmy na odpowiedź na takie pismo i przeprosiny, ale niejednokrotnie, gdy sędzia ma więcej takich przewlekłych postepowań, w których strony na przewlekłość nie reagują, możemy wywołać taki efekt, że to nasza sprawa będzie rozpatrywana w pierwszej kolejności.

Nieskuteczna egzekucja komornicza

Z kolei sprawy egzekucyjne należą do właściwości sądów rejonowych i działających przy tych sądach komorników. Czynności egzekucyjne są wykonywane przez komorników, z wyjątkiem czynności zastrzeżonych dla sądów.

Sąd może z urzędu wydawać komornikowi zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania egzekucji oraz usuwać spostrzeżone uchybienia.

Komornik jest zobowiązany do zawiadamiania strony o każdej dokonanej czynności, o której terminie nie była zawiadomiona i przy której nie była obecna, i na jej żądanie udziela wyjaśnień o stanie sprawy. Zobowiązany jest także do szybkiego przeprowadzenia egzekucji w celu zaspokojenia wierzyciela.

Komornik podejmuje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 7 dni od dnia otrzymania wniosku wierzyciela, czynności niezbędne do skutecznego przeprowadzenia egzekucji lub zabezpieczenia roszczenia.

Jeżeli komornik nie prowadzi czynności lub wykonuje czynności pozorowane, można złożyć skargę do sądu. Dotyczy to także zaniechania przez komornika dokonania czynności.

Do rozpoznania skargi na czynności komornika właściwy jest sąd, przy którym działa komornik. Skargę może złożyć strona lub inna osoba, której prawa zostały przez czynności lub zaniechanie komornika naruszone bądź zagrożone. Ponadto zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, prezes sądu rejonowego, przy którym działa komornik, nadzoruje formalną poprawność jego działalności, a w szczególności szybkość, sprawność i rzetelność postępowania poprzez badanie, czy w konkretnych sprawach nie zachodzi nieuzasadniona przewlekłość w podejmowaniu czynności.

Wspólnota mieszkaniowa ma też wpływ na skuteczność licytacji lokalu. Obwieszczenie o licytacji należy ogłosić co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem publicznie, tylko w budynku sądowym i w lokalu organu gminy oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej.

Obwieszczenia o licytacji są bardzo często dostępne tylko dla wtajemniczonych. Tymczasem wierzyciel może złożyć wniosek o ogłoszenie licytacji również w inny sposób. Oczywiście musi pokryć koszty tych innych ogłoszeń, ale zapewnia sobie, że ogłoszenie dotrze do szerszej grupy potencjalnych nabywców. Przede wszystkim w ten sposób ogłoszenie może być dostępne dla osób z innych miast.

Jeżeli o licytacji wiedzą tylko sąsiedzi i wnikliwi czytelnicy lokalnej prasy, trudno się dziwić, że licytacja nie przynosi rezultatu, zwłaszcza w mniejszych miastach.

Jeżeli ogłoszenie o sprzedaży swojego mieszkania umieścilibyśmy tylko na drzwiach lokalu, również mielibyśmy małe szanse na znalezienie kupca. Ponadto można wpisać dłużnika do Krajowego Rejestru Długów, co skutecznie utrudni mu normalne życie.

Jak nie doprowadzić do przedawnienia zasądzonych wierzytelności

Wspólnota mieszkaniowa powinna monitorować zasądzone wierzytelność, których komornik nie ma z czego ściągnąć, gdyż dłużnik nie ma majątku i pracy, i liczyć na ściągnięcie wierzytelności wtedy, kiedy sytuacja dłużnika się poprawi lub gdy dług w wyniku dziedziczenia przejdzie na spadkobierców.

Zatem przede wszystkim należy pamiętać, żeby nie doprowadzać do przedawnienia roszczeń. W tym celu należy stosować przerwanie biegu przedawnienia.

Zgodnie z kodeksem cywilnym bieg przedawnienia przerywa się poprzez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, dokonaną bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia lub zabezpieczenia roszczenia, uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje, przez wszczęcie mediacji.

Często stosowanym i bardzo tanim sposobem przerwania biegu przedawnienia jest skorzystanie z instytucji zawezwania do próby ugodowej przed sądem.

Zawezwanie do próby ugodowej składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dłużnika. Nawet jeżeli nie dojdzie do zawarcia ugody przed sądem, to bieg terminu przedawnienia ulega przerwaniu. Natomiast po każdym przerwaniu przedawnienia termin biegnie na nowo.

Wielu dłużników liczy na przedawnienie roszczeń. Często jednak odpowiednia postawa wierzyciela, np. uzmysłowienie dłużnikowi, że dług będzie obciążał go dożywotnio, a po nim odziedziczą go jego dzieci, już w przypadku jednokrotnego przerwania biegu terminu przedawnienia powoduje, że dłużnik zmienia nastawienie i podejmuje rozmowy np. o rozłożeniu płatności na raty.

Czytaj też: Windykacja sądowa należności >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17115|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10676|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10249|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl