CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Podział gruntu wspólnoty mieszkaniowej

- zgoda wszystkich właścicieli i przeniesienie własności wydzielonych działek

Jednym z warunków koniecznych do skutecznego przeprowadzenia procedury podziału gruntu należącego do wspólnoty mieszkaniowej jest złożenie stosownego wniosku przez wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład tej wspólnoty1. W praktyce często okazuje się jednak, iż spełnienie takiego warunku wcale nie jest łatwe. Poniższe rozważania mają na celu wskazanie przesłanek i trybu postępowania, jaki należy zastosować, aby mimo początkowych trudności właściciele mogli jednak dokonać skutecznego podziału.

Ustawodawca przewidział, iż procedura podziału nieruchomości może spowodować różnicę zdań u jej współwłaścicieli. Dlatego też wprowadził mechanizm pozwalający na uzyskanie zastępczej zgody w przypadku nieuzasadnionego sprzeciwiania się podziałowi przez jednego lub kilku właścicieli lokali. Treść art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - oprócz wspomnianej zasady jednomyślności - zawiera także odesłanie do treści art. 199 kodeksu cywilnego (kc) stanowiącego, iż w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie konkretnej czynności, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Droga sądowa

W sytuacji, gdy wolę podziału nieruchomości przejawia przynajmniej połowa wszystkich właścicieli lokali tworzących konkretną wspólnotę mieszkaniową, mogą oni skorzystać z drogi sądowej dla uzyskania zgody do przeprowadzenia tej czynności. Mając na względzie treść art. 199 kc, należy więc pamiętać, iż w zainicjowanym w tym trybie postępowaniu niezbędne będzie wykazanie, że dokonanie podziału nieruchomości leży w istocie w interesie wszystkich właścicieli lokali, a jego celem nie jest jedynie osiągnięcie partykularnych korzyści przez część z nich. Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 23 kwietnia 1993 r. (sygn. akt III CZP 36/93), sprawy, których podstawę stanowi treść art. 199 kc, mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe, unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie na podstawie art. 199 kc - wydane w postępowaniu nieprocesowym po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli - wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania.

"Droga sądowa została przez ustawodawcę przewidziana wyłącznie w sytuacji, w której brak jest zgody przynajmniej jednego ze współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych gruntu, który ma zostać podzielony."  

Z powyższego wynika więc jednoznacznie, iż w toku wspomnianego postępowania zadaniem sądu jest spełnienie roli bezstronnego arbitra, który po rozważeniu celu zamierzonej czynności i jej skutków dla wszystkich współwłaścicieli, orzeknie o jej zasadności i dopuszczalności, określając przy tym ramy takiego działania. Właśnie na tych okolicznościach należy się więc skoncentrować, decydując się na wszczęcie przedmiotowego postępowania. Krótko mówiąc, najważniejszym zadaniem wnioskodawców jest wykazanie, iż zarówno sam podział, którego chcą dokonać, jak i jego cel, leżą w interesie wszystkich właścicieli i są obiektywnie uzasadnione.

Podmiot legitymowany

Konsekwencją tego, iż ze stosownym wnioskiem o podział nieruchomości występują indywidualni właściciele lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa, jest zaś to, że także w postępowaniu sądowym wszczętym na podstawie art. 199 kc przymiot strony nie przysługuje wspólnocie mieszkaniowej, a właśnie tym właścicielom. W efekcie wspomnianego postępowania nie może zainicjować sam zarząd wspólnoty, a jedynie współwłaściciele lokali posiadający łącznie ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa na żadnym etapie postępowania sądowego nie jest więc stroną tego postępowania. W praktyce okazuje się natomiast, iż częstym błędem jest formułowanie wniosku w trybie art. 199 kc, wskazując jako wnioskodawcę właśnie wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd.

Omawiając zagadnienie podmiotów legitymowanych do czynnego udziału w postępowaniu działowym, warto również przytoczyć tezę sformułowaną przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 czerwca 2009 r. (sygn. akt I OSK 922/2008): „w myśl art. 97 ust. 1 oraz 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stroną postępowania o podział nieruchomości może być tylko osoba, której przysługują do tej nieruchomości prawa rzeczowe. Osoba niebędąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nie może być stroną postępowania podziałowego, a zatem nie może skutecznie ani uczestniczyć w tym postępowaniu, ani przeciwdziałać zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. W żadnym razie stronami postępowania o podział nieruchomości nie są osoby, które nie mają do niej żadnego tytułu prawnego, lecz zainteresowane są nabyciem własności lokali położonych na tej nieruchomości."

Odnosząc cytowany pogląd do omawianej materii, wywieść należy, iż stroną postępowania działowego (i to zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i sądowego) nie będzie również potencjalny nabywca działek, które mają zostać wyodrębnione w wyniku planowanego podziału nieruchomości. Status strony w takim postępowaniu przysługuje bowiem wyłącznie współwłaścicielom lub współużytkownikom wieczystym gruntu, który ma zostać podzielony.

Niejako na marginesie wskazać należy, iż droga sądowa została przez ustawodawcę przewidziana wyłącznie w sytuacji, w której brak jest zgody przynajmniej jednego ze współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych gruntu, który ma zostać podzielony. Nie jest to więc - o czym zapominają niektórzy właściciele lokali - obligatoryjny element procedury podziałowej. W sytuacji, gdy wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej deklarują chęć dokonania podziału należącej do nich nieruchomości należy jedynie złożyć wniosek, o którym mowa w treści art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez konieczności inicjowania postępowania przewidzianego w treści art. 199 kc.

Status podzielonego gruntu

Kolejnym istotnym - a często niestety ignorowanym - zagadnieniem jest status podzielonego już gruntu. W mojej ocenie taki grunt nie jest gruntem wspólnoty mieszkaniowej, a stanowi przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, które w skład takiej wspólnoty wchodzą. Jest to poniekąd naturalna konsekwencja omówionych powyżej regulacji, które przyznają status strony w postępowaniu działowym właśnie tym właścicielom, a nie wspólnocie mieszkaniowej. Za takim poglądem przemawia również teza sformułowana przez Sąd Najwyższy w uchwale z 20 listopada 2009 r. (sygn. akt III CZP 95/2009), iż składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy o własności lokali (uwl), nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej.

Taki status wydzielonej działki gruntu ma istotny wpływ na sposób jego zbycia na rzecz osoby trzeciej, czy też na ustalenie związku takiej współwłasności z prawem własności lokalu.

Jeżeli bowiem powstała w wyniku podziału działka gruntu stanowi przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, a nie część nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 uwl, to kwestie związane z jej zarządem będą regulowały stosowne przepisy kc dotyczące współwłasności, a nie przepisy rzeczonej ustawy. Tym samym - podobnie jak do wydzielenia - tak i do zbycia takiej działki nie będzie wystarczające podjęcie uchwały, o której mowa w treści art. 22 ust. 2 uwl. Choć niewątpliwie czynność polegająca na zbyciu działki stanowiącej przedmiot współwłasności jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, to omawiana czynność - z racji wspomnianego wyżej statusu prawnego wydzielonej działki - nie będzie regulowana reżimem uwl. Zastosowanie znajdzie natomiast ponownie treść art. 199 kc, który wprost stanowi, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Podkreślić należy, iż przepisy kc regulujące zagadnienie współwłasności znajdą w omawianej sytuacji zastosowanie niezależnie od tego, czy współwłaściciele tworzą tzw. małą czy dużą wspólnotę mieszkaniową, o których mowa w treści art. 19 i art. 20 uwl.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie"
CZYTAJ OPIS »

Reasumując, aby skutecznie przenieść własność działki powstałej w wyniku przedmiotowego podziału niezbędne jest, aby stronami rozporządzającej czynności prawnej byli po stronie zbywcy wszyscy współwłaściciele. Podobnie jak w przypadku zainicjowania procedury podziałowej również w tym przypadku czynności takiej nie może więc skutecznie dokonać zarząd działający jako organ wspólnoty mieszkaniowej. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby - podobnie jak wskazano w cz. 1. niniejszej publikacji - członkowie zarządu działali jako osoby fizyczne na podstawie odrębnego pełnomocnic­twa udzielonego przez wszystkich współwłaścicieli. Ze względu jednak na przedmiot tej czynności stosowne pełnomocnictwo musi zostać udzielone w formie aktu notarialnego.

Nakłady poczynione na grunt obcy ZOBACZ>> 

Podkreślić także należy, iż powstała w opisany wyżej sposób współwłasność gruntu stanie się prawem niezależnym od własności lokalu. Właściciel lokalu będzie bowiem odtąd posiadał zarówno udział w nieruchomości wspólnej, który jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu, jak i udział we własności działki powstałej w wyniku podziału, który - z opisanych wyżej przyczyn - będzie prawem niezależnym od własności lokalu. Warto o tym pamiętać, albowiem sprzedaż lokalu przez jednego z właścicieli nie spowoduje automatycznie przeniesienia na nowego właściciela takiego lokalu udziału we własności sąsiedniej działki. Aby do tego doszło, udział taki musi być przedmiotem umowy rozporządzającej własnością lokalu. Jeżeli tak się nie stanie, powstanie sytuacja, w której nowy właściciel lokalu nie stanie się współwłaścicielem działki gruntu powstałej w wyniku podziału. Taka sytuacja w sposób oczywisty może natomiast utrudnić zarząd przedmiotem współwłasności.

Jak więc wynika z powyższych rozważań, zagadnienie podziału nieruchomości gruntowej należącej do wspólnoty mieszkaniowej cechuje znaczny stopień skomplikowania - począwszy od ustalenia dopuszczalności przeprowadzenia takiego podziału, poprzez uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali, aż do skutecznego przeniesienia własności wyodrębnionych działek gruntu. Decydując się na przeprowadzenie takiej procedury, z pewnością należy więc zdawać sobie sprawę ze specyficznych uwarunkowań, jakim podlega taka czynność.


1 Więcej na ten temat w pierwszej części niniejszej publikacji - patrz „Administrator" 1/2011 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17114|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10676|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10249|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl