CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

#GorącaLinia – czy balkon jest nieruchomością wspólną?

Eugenia Śleszyńska  |  04.05.2020
fot. Redakcja

Czytelnik pyta: 

czy balkon jest nieruchomością wspólną?

Ekspert odpowiada:

Właścicielowi lokalu przysługuje prawo własności lokalu, jak też udział w nieruchomości wspólnej; przy czym udział majątkowy w nieruchomości wspólnej jest częścią składową majątku głównego, prawa własności lokalu, w rozumieniu art. 50 Kodeksu cywilnego. 

Przypomnijmy, że nieruchomość wspólną, w rozumieniu definicji określonej w art. 3 ust. 2 UWL, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 

Nieruchomością wspólną jest w szczególności grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl orzecznictwa za elementy takie w częściach wspólnych budynku uważa się fundamenty, dach, ściany, klatkę schodową, przewody, urządzenia i instalacje, w tym instalacje wodne, ogrzewcze, a także windy, schody, itp. Jest to współwłasność przymusowa, tj. takie elementy, które znajdują się poza lokalami, jak i takie elementy, które znajdują się w lokalach [por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 czerwca 2012 r., VII SA/Wa 550/12].

Tak więc, na nieruchomość wspólną składa się:

  • grunt, na którym usytuowany jest budynek i jego otoczenie,
  • części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
  • instalacje i urządzenia, które służą wszystkim właścicielom.

Powstaje pytanie, czy balkon, loggia, taras stanowią nieruchomość wspólną? 

W orzecznictwie przyjęto, że balkon, loggia, taras [z której korzysta właściciel], są z jednej strony tzw. "pomieszczeniem pomocniczym", a z drugiej – należą zazwyczaj do elementów zewnętrznych i konstrukcyjnych oraz do elewacji budynku, tym samym można je uznać za część nieruchomości wspólnej.

Wyjaśniono w orzecznictwie, że pod pojęciem balkonu/tarasu, jako części budynku stanowiącego zarazem część lokalu, należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej. W związku z tym elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną. Takie rozumienie pojęcia balkonu i części wspólnych nie odbiega zasadniczo od pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego z art. 2 ust. 2 i części wspólnych z art. 3 ust. 2 UWL [por. uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08]. Szczególnie należy podkreślić to, że według orzecznictwa, "jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal" (wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r. , I ACa 17/18). 

W uzasadnieniu do wyroku SA w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2018 r., I ACa 840/17 czytamy, że pod pojęciem balkonu (także tarasu), jako części budynku stanowiącego zarazem część lokalu mieszkalnego, należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej. W związku z tym elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną. Zauważyć należy, że takie rozumienie pojęcia balkonu i części wspólnych nie odbiega zasadniczo od pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego z art. 2 ust. 2 i części wspólnych z art. 3 ust. 2 UWL.

Balkony mogą, zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku, być zarówno częścią elewacji, spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli, albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli.

W przypadku balkonów/tarasów nie jest możliwe precyzyjne ustalenie podziału odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego lokatora, a gdzie nieruchomość wspólna. Zwykle balkony/tarasy służą co najmniej 2 mieszkaniom (jako swoisty taras oraz zadaszenie) oraz są elementem konstrukcyjnym nieruchomości. Takimi elementami konstrukcyjnymi są więc: ściany, balustrada i posadzki, albowiem są częścią założeń architektonicznych, nie służą wyłącznie konkretnym osobom, a stan ich wpływa na stan budynku.

Niewątpliwie elementami konstrukcyjnymi nieruchomości są ściany, balustrada i posadzki, albowiem są częścią założeń architektonicznych i nie służą wyłącznie konkretnym osobom, a stan ich wpływa na stan budynku. Tym samym, obciążenie kosztami remontu tych elementów właścicieli poszczególnych lokali nakłada na nich obowiązek dotyczący elementów wspólnych.

Uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 stanowi: "Ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "balkon", .. pod pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. 

Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 UWL, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową".

 

Z wyroku SA w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r. , I ACa 17/18:  

1. Pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

2. Jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal.

Przegląd orzecznictwa

Wyrok NSA z dnia 23 października 2015 r. , II OSK 1245/14 

Jeśli dostęp do tarasu czy balkonu ma więcej mieszkańców, to jest on częścią nieruchomości wspólnej, gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Jego przebudowa nie wymaga więc zgody całej wspólnoty.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r. , I ACa 763/13 

Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 6 grudnia 2013 r., I ACa 773/13 

Z art. 3 ust. 2 UWL a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 UWL należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 UWL, z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej. W okolicznościach sprawy daszki nad balkonami to element nieruchomości wspólnej, a niezależnie od tego na pozwanej Wspólnocie spoczywał obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego, naruszonego w wyniku remontu nieruchomości wspólnej.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2015 r. , I ACa 168/15 

Nie można przyjąć, że ocieplenie wnętrza balkonów, a więc co do zasady części pomocniczej konkretnego lokalu, zależne jest jedynie od woli właściciela lokalu, do którego balkon ten przynależy. Niewątpliwie bowiem fakt ocieplenia balkonów wpływa na sytuację wszystkich właścicieli, obniża koszty ogrzania całego budynku... Na wspólnocie mieszkaniowej ciąży także obowiązek utrzymania odpowiedniego stanu tych części budynku oraz ich estetyki. Czynności takie, jak docieplenie uznać więc należy za zmierzające do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, co jest obowiązkiem wspólnoty. Zatem choć w przypadku balkonów, nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału, odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego właściciela, a gdzie nieruchomość wspólna zachodzą podstawy do uznania, że ich utrzymanie w należytym stanie czy też ocieplenie ciąży na wspólnocie mieszkaniowej.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 25 maja 2016 r. , VI ACa 605/15

Wyrok stanowi, że kategoria części wspólnej nieruchomości ma charakter funkcjonalny i zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako części wspólnej.

Wnioski

Pomimo podwójnego charakteru prawno-rzeczowego balkonu/tarasu/loggii, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy w części są uznawane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. 

Podkreślenia wymaga również to, że "Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali". Podobnie w wyroku SA w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015 r., I ACa 727/14 : "nie jest dopuszczalne "uzupełnianie" na podstawie uchwały wspólnoty – zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej".

Sprawdzam pozostałe rady ekspertów 

 

[gorąca linia, pytanie czytelnika ,odpowiedź epskerta, porady na trudne czasy, balkon, nieruchomość wspólna]

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 12227|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11567|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl