CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

#GorącaLinia – czy balkon jest nieruchomością wspólną?

Eugenia Śleszyńska  |  04.05.2020
fot. Redakcja

Czytelnik pyta: 

czy balkon jest nieruchomością wspólną?

Ekspert odpowiada:

Właścicielowi lokalu przysługuje prawo własności lokalu, jak też udział w nieruchomości wspólnej; przy czym udział majątkowy w nieruchomości wspólnej jest częścią składową majątku głównego, prawa własności lokalu, w rozumieniu art. 50 Kodeksu cywilnego. 

Przypomnijmy, że nieruchomość wspólną, w rozumieniu definicji określonej w art. 3 ust. 2 UWL, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 

Nieruchomością wspólną jest w szczególności grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl orzecznictwa za elementy takie w częściach wspólnych budynku uważa się fundamenty, dach, ściany, klatkę schodową, przewody, urządzenia i instalacje, w tym instalacje wodne, ogrzewcze, a także windy, schody, itp. Jest to współwłasność przymusowa, tj. takie elementy, które znajdują się poza lokalami, jak i takie elementy, które znajdują się w lokalach [por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 czerwca 2012 r., VII SA/Wa 550/12].

Tak więc, na nieruchomość wspólną składa się:

  • grunt, na którym usytuowany jest budynek i jego otoczenie,
  • części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
  • instalacje i urządzenia, które służą wszystkim właścicielom.

Powstaje pytanie, czy balkon, loggia, taras stanowią nieruchomość wspólną? 

W orzecznictwie przyjęto, że balkon, loggia, taras [z której korzysta właściciel], są z jednej strony tzw. "pomieszczeniem pomocniczym", a z drugiej – należą zazwyczaj do elementów zewnętrznych i konstrukcyjnych oraz do elewacji budynku, tym samym można je uznać za część nieruchomości wspólnej.

Wyjaśniono w orzecznictwie, że pod pojęciem balkonu/tarasu, jako części budynku stanowiącego zarazem część lokalu, należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej. W związku z tym elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną. Takie rozumienie pojęcia balkonu i części wspólnych nie odbiega zasadniczo od pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego z art. 2 ust. 2 i części wspólnych z art. 3 ust. 2 UWL [por. uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08]. Szczególnie należy podkreślić to, że według orzecznictwa, "jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal" (wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r. , I ACa 17/18). 

W uzasadnieniu do wyroku SA w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2018 r., I ACa 840/17 czytamy, że pod pojęciem balkonu (także tarasu), jako części budynku stanowiącego zarazem część lokalu mieszkalnego, należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej. W związku z tym elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną. Zauważyć należy, że takie rozumienie pojęcia balkonu i części wspólnych nie odbiega zasadniczo od pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego z art. 2 ust. 2 i części wspólnych z art. 3 ust. 2 UWL.

Balkony mogą, zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku, być zarówno częścią elewacji, spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli, albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli.

W przypadku balkonów/tarasów nie jest możliwe precyzyjne ustalenie podziału odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego lokatora, a gdzie nieruchomość wspólna. Zwykle balkony/tarasy służą co najmniej 2 mieszkaniom (jako swoisty taras oraz zadaszenie) oraz są elementem konstrukcyjnym nieruchomości. Takimi elementami konstrukcyjnymi są więc: ściany, balustrada i posadzki, albowiem są częścią założeń architektonicznych, nie służą wyłącznie konkretnym osobom, a stan ich wpływa na stan budynku.

Niewątpliwie elementami konstrukcyjnymi nieruchomości są ściany, balustrada i posadzki, albowiem są częścią założeń architektonicznych i nie służą wyłącznie konkretnym osobom, a stan ich wpływa na stan budynku. Tym samym, obciążenie kosztami remontu tych elementów właścicieli poszczególnych lokali nakłada na nich obowiązek dotyczący elementów wspólnych.

Uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 stanowi: "Ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "balkon", .. pod pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. 

Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 UWL, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową".

 

Z wyroku SA w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r. , I ACa 17/18:  

1. Pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

2. Jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal.

Przegląd orzecznictwa

Wyrok NSA z dnia 23 października 2015 r. , II OSK 1245/14 

Jeśli dostęp do tarasu czy balkonu ma więcej mieszkańców, to jest on częścią nieruchomości wspólnej, gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Jego przebudowa nie wymaga więc zgody całej wspólnoty.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r. , I ACa 763/13 

Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 6 grudnia 2013 r., I ACa 773/13 

Z art. 3 ust. 2 UWL a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 UWL należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 UWL, z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej. W okolicznościach sprawy daszki nad balkonami to element nieruchomości wspólnej, a niezależnie od tego na pozwanej Wspólnocie spoczywał obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego, naruszonego w wyniku remontu nieruchomości wspólnej.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2015 r. , I ACa 168/15 

Nie można przyjąć, że ocieplenie wnętrza balkonów, a więc co do zasady części pomocniczej konkretnego lokalu, zależne jest jedynie od woli właściciela lokalu, do którego balkon ten przynależy. Niewątpliwie bowiem fakt ocieplenia balkonów wpływa na sytuację wszystkich właścicieli, obniża koszty ogrzania całego budynku... Na wspólnocie mieszkaniowej ciąży także obowiązek utrzymania odpowiedniego stanu tych części budynku oraz ich estetyki. Czynności takie, jak docieplenie uznać więc należy za zmierzające do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, co jest obowiązkiem wspólnoty. Zatem choć w przypadku balkonów, nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału, odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego właściciela, a gdzie nieruchomość wspólna zachodzą podstawy do uznania, że ich utrzymanie w należytym stanie czy też ocieplenie ciąży na wspólnocie mieszkaniowej.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 25 maja 2016 r. , VI ACa 605/15

Wyrok stanowi, że kategoria części wspólnej nieruchomości ma charakter funkcjonalny i zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako części wspólnej.

Wnioski

Pomimo podwójnego charakteru prawno-rzeczowego balkonu/tarasu/loggii, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy w części są uznawane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. 

Podkreślenia wymaga również to, że "Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali". Podobnie w wyroku SA w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015 r., I ACa 727/14 : "nie jest dopuszczalne "uzupełnianie" na podstawie uchwały wspólnoty – zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej".

Sprawdzam pozostałe rady ekspertów 

 

[gorąca linia, pytanie czytelnika ,odpowiedź epskerta, porady na trudne czasy, balkon, nieruchomość wspólna]

Wybrane dla Ciebie


Sterowanie i monitorowanie pompy. Zobacz jak działa inteligenta pompa obiegowa i cyrkulacyjna »

pompa obiegowa i cyrkulacyjna

Przeznaczona jest do systemów grzewczych i chłodniczych oraz do domowych instalacji ciepłej wody użytkowej. Została ona zaprojektowana do pracy z cieczami ... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Co zamiast wiaty śmietnikowej? O pojemnikach na odpady»

Polskie pojemniki półpodziemneDlaczego coraz częściej zarządcy osiedli poszukują alternatyw dla wiat śmietnikowych. Powodów jest kilka – estetyka, przestrzeń, koszty. Rzadko się zdarza, aby miejsce, w którym znajdują się śmietniki, nie budziły odrazy
...
Czytam więcej »


Kilka pomysłów na plac zabaw na Twoim osiedlu »

Uwaga! Od 1 stycznia 2021 nowe wymagania dla pomp do zaopatrzenia w wodę instalacji przeciwpożarowych oraz bytowo-socjalnych»

pomysly na place zabaw Pompy prawo 2021
JPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i zabawy... Chcę wiedzieć »

Z dniem 1 stycznia 2021 roku zgodnie z Rozporządzenia MIiB z dnia 17 listopada 2016 r. w sprawie sposobu deklarowania właściwości użytkowych wyrobów budowlanych oraz sposobu znakowania ich znakiem budowlanym (Dz.U. 2016 poz. 1966) tylko Zespoły Pomp posiadające powyższe dopuszczenie, a także posiadające...Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Kotły do mieszkań i budynków wielolokalowych - co wybrać?

Niezawodna pomoc w utrzymaniu czystości w budynku - teraz okazja!

Ogrzewanie grzejnikiem czyste klatki schodowe
Koszty ogrzewania budynków są już dość wysokie, a należy się spodziewać, że będą jeszcze wyższe. Jednym ze sposobów na ich obniżenie może okazać się budowa... Czytam więcej »

Choć ich praca bywa niedoceniana i niezauważana, to przecież bez niej nie mogłaby funkcjonować żadna firma czy instytucja. Zwłaszcza dziś, w dobie pandemii koronawirusa, przekonujemy się...... czytam więcej»


Windy - rozwiązania dla osiedli»

Windy w budynkuWykluczenie architektoniczne, czyli m.in. brak dźwigów osobowych w budynkach czterokondygnacyjnych, najczęściej spółdzielczych, wybudowanych pod rządami starego prawa, jest zjawiskiem... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Opomiarowanie i rozliczenie mediów proste jak nigdy dotąd »

Pojemniki na odpady - mieszkańcy zostawiają bałagan? Jak temu zaradzić?

Kompleksowa energia śmieci w koszu na osiedlu
Postęp w dziedzinie technik informatycznych pozwolił na ujednolicenie pewnych standardów i stworzenie otwartego systemu komunikacyjnego do odczytu... czytam dalej »

Śmietniki – temat wprawdzie trochę wstydliwy, trochę niechciany, a nawet unikany. Niesłusznie. Otóż widok osiedlowych śmietników wcale nie musi wzbudzać odrazy i wywoływać negatywnych emocji. Idźmy dalej... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


Jak oszczędzić przestrzeń na osiedlu, którą możemy wykorzystać np. na miejsca parkingowe?

Kocioł gazowy kondensacyjny i jego sprawność  »

Osiedle Polska kotły kondensacyjne

Brak miejsc parkingowych lub miejsc na rowery to czesty widok na polskich osiedlach. ZObacz, gdzie możesz zaoszczędzić miejsce i wykorzystać je... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Jak zapewnić prawidłową księgowość we wspólnocie?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Odczyt wodomierzy pod nieobecność mieszkańca »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Zaparowane okna w domu - jak się tego pozbyć?
Naprawa i renowacja dachu zaparowane okna
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Zaparowane lustro w łazience lub szyby okienne w kuchni to najprawdopodobniej oznaka... Czytam więcej »

Bezpłatne szkolenie "Naprawa balkonów w Spółdzielniach Mieszkaniowych"
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
naprawa balkonu parking zajęty?
Czy mamy do czynienia z wykonaniem nowego balkonu lub gdy stoimy przed wyzwaniem aby naprawić juz istniejący, można liczyć na Systemowe rozwiązania PCI dla balkonów... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
12/2020

Aktualny numer:

Administrator 12/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zima a nieruchomości
  • - Bez windy ani rusz
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 19967|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12638|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl