CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sposób głosowania członków wspólnoty mieszkaniowej

Głosowanie nad uchwałami we wspólnocie to ważna czynność prawna, dlatego właścicielom lokali nie można w zakresie sposobu oddania głosu czynić ograniczeń, gdy nie wynikają one z przepisów prawa
Głosowanie nad uchwałami we wspólnocie to ważna czynność prawna, dlatego właścicielom lokali nie można w zakresie sposobu oddania głosu czynić ograniczeń, gdy nie wynikają one z przepisów prawa
sxc.hu / redakcja

Właściciele lokali decyzje w zakresie przekraczającym zakres zwykłego zarządu podejmują w formie uchwał. W ustawie o własności lokali niemal zupełnie jednak pominięto regulacje związane z formą, w jakiej ma być oddany głos oraz utrwalaniem wyników głosowania.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy, w sprawach dotyczących podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Natomiast, zgodnie z art. 18 ust. 2a, zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza.

Ten ostatni przepis jako jedyny określa szczególną formę utrwalenia uchwały. Ustawa o własności lokali nie zastrzega więc – poza wskazanym przypadkiem – że dla ważności uchwały konieczne jest zachowanie jakiejkolwiek szczególnej formy. Uchwała może być więc podjęta w dowolnej formie.

Wynika to z faktu, że omawiane uchwały traktowane są jako oświadczenia woli, które mają na celu wywołanie określonych skutków cywilnoprawnych. Oddanie głosu przy podejmowaniu uchwały to złożenie oświadczenia woli przez członka wspólnoty mieszkaniowej.

Wielość tychże oświadczeń, w sytuacji, gdy stanowi o większości właścicieli, doprowadza do podjęcia wielostronnej czynności prawnej, jaką jest uchwała (patrz: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 lipca 2013 r., I ACa 18/13). W związku z powyższym oświadczenia te interpretować zgodnie z regułami określonymi w art. 60 kc.

Przepis ten stanowi, że wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde jej zachowanie, które ujawnia ją w sposób dostateczny. Wyjątek stanowią tu czynności, dla których wymagane jest zachowanie formy szczególnej (art. 158 kc).

     Pozbądź się pleśni i wilgoci ze ścian!

Suche ściany ze Skamowall

Zależy Ci, aby w Twoim domu panował zdrowy mikroklimat?

Systemy termoizolacyjne SkamoWall posiadają wszystko co konieczne do stworzenia optymalnego i zdrowego środowiska sprzyjającego dobremu samopoczuciu w pomieszczeniach.

Jako materiał termoizolacyjny przyczyniają się również do oszczędności energii cieplnej.


Jednakże nawet te uchwały, które nie mogłyby być traktowane jako wywołujące skutki cywilnoprawne (np. w kwestii udzielenia absolutorium członkom zarządu) także mogą być wyrażone w dowolnej formie, skoro nie jest dla nich zastrzeżona forma szczególna. Brak obowiązku zachowania szczególnej formy dotyczy głosowania na zebraniu właścicieli lokali, w trybie indywidualnego zbierania głosów i w tzw. trybie mieszanym, stanowiącym połączenie obu wskazanych.

Sposoby głosowania

W praktyce spotykanych jest kilka sposobów głosowania nad uchwałami, gdyż ustawa o własności lokali nie wprowadza w tym przypadku bezwzględnie obowiązujących rozwiązań prawnych. W związku z tym podkreśla się, że organizacja sposobu głosowania leży w kompetencji samej wspólnoty mieszkaniowej (tak: Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 10 stycznia 2012 r., sygn. akt I ACa 603/11).

Pierwszym sposobem jest oddanie głosu za pomocą karty do głosowania (w każdym z przewidzianych trybów głosowania), która może mieć postać karty indywidualnej lub tabeli z wyszczególnieniem poszczególnych właścicieli (umieszczonej bezpośrednio pod treścią uchwały lub stanowiącej załącznik do karty z treścią uchwały).

Ten ostatni sposób stosuje się m.in. w przypadku głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów przez członków zarządu lub upoważnione przez zarząd osoby, a także w czasie zebrań członków wspólnoty.

Pokrewnym sposobem jest złożenie pisemnego oświadczenia, że właściciel lokalu jest za przyjęciem uchwały, przeciwko niej lub wstrzymuje się od głosu. Jeżeli treść takiego oświadczenia nie zawiera w sobie treści uchwały, a np. osoba składająca takie oświadczenie wskazuje na jej numer porządkowy, to należy domniemywać, że zapoznała się z nią i świadomie głosuje w określony sposób.

Czytaj też: Sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej >>>

Oba wymienione sposoby polegają na złożeniu podpisu przez właściciela lokalu. Podpisanie się na karcie do głosowania ma znaczenie wyłącznie dowodowe (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2012 r., V CSK 459/11).

Brak podpisu na karcie do głosowania, gdy takowa była stosowana, nie pozbawia wspólnoty mieszkaniowej możliwości wykazania, że osoby, które nie złożyły takiego podpisu, głosowały jednak w określony sposób (tak mówi uzasadnienie powyższego wyroku).

Kolejnym sposobem jest oddanie głosu w postaci elektronicznej.

W wyroku z dnia 10 lipca 2013 r., sygn. akt V ACa 110/13, Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że nie sposób uznać, iż przepis art. 23 ust. 1 UWL jest przepisem szczególnym, który nie przewiduje możliwości głosowania nad uchwałą w formie elektronicznej.

Ustawa o własności lokali nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali. Zagadnienie formy i skutku głosowania należy kwalifikować, kierując się zasadami ogólnymi, wynikającymi z kodeksu cywilnego, a decyzję w kwestii konkretyzacji sposobu głosowania pozostawiono właścicielom lokali, dlatego też uchwała umożliwiająca członkom wspólnoty głosowanie drogą mailową odpowiada prawu. Stanowisko to dotyczy tzw. indywidualnego zbierania głosów. Potwierdza ono brak sformalizowania samej postaci oddania głosu oraz brak zamkniętego katalogu sposobów głosowania.

Oddanie głosu elektronicznie może mieć różne postacie.

Jedną z nich może być przesłanie na adres poczty elektronicznej zarządu (zarządcy) stanowiska w przedmiocie uchwały.

Inna możliwa forma to oddanie głosu po zalogowaniu się na portal prowadzony przez zarząd (zarządcę), na którym udostępniona byłaby elektroniczna karta do głosowania przeznaczona dla indywidualnego właściciela lokalu np. po wykorzystaniu indywidualnego loginu.

Konieczne jest, aby właściciel lokalu, deklarując chęć oddania głosu w taki właśnie sposób, wskazał adres poczty elektronicznej, na który ma być przesyłana wiadomość o głosowaniu, a zarząd (zarządca) – także adres poczty, na który głos ten powinien być oddany. Pozwoli to na ograniczenie możliwości głosowania w omawiany sposób przez osoby inne niż właściciel lokalu, który jeśli zdecydował się na taki sposób głosowania – nie powinien udostępniać osobom trzecim danych umożliwiających oddanie głosu „za niego”.

Co jednak istotne, w przypadku głosowania w ten sposób właściciel lokalu nie jest pozbawiony możliwości wykazania, że wiadomość z głosem nie została przesłana przez niego. Właściciele lokali nie mogą narzucić w drodze uchwały elektronicznej formy głosowania (por.: przywołany wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku).

Z tych samych względów za dopuszczalne należy uznać oddanie głosu za pomocą wiadomości SMS. To konsekwencja traktowania głosów poszczególnych właścicieli lokali jako oświadczeń woli i braku zastrzeżenia szczególnej formy w tym zakresie.

Kolejnym sposobem głosowania jest oddanie głosów przez podniesienie ręki. Z oczywistych względów stosuje się go w czasie zebrania właścicieli lokali. Jego istota polega – co do zasady – na pominięciu kart do głosowania, gdyż w przypadku konieczności oddania głosu w formie pisemnej, głosowanie najpierw przez podniesienie ręki traci sens. Sąd Najwyższy w powołanej sprawie o sygn. akt V CSK 459/11 wprost stwierdził, że uchwała może być podjęta w głosowaniu jawnym przez podniesienie rąk.

Z tym sposobem głosowania wiąże się problematyka następczego (procesowego) wykazania, że poszczególni właściciele głosowali w określony sposób.

W tym przypadku naturalne rozwiązanie, które może sprzyjać ustaleniu rzeczywistego wyniku głosowania, stanowi sporządzenie protokołu z zebrania. Należy jednak zastrzec, że protokół nie jest formą, w jakiej zostanie utrwalona uchwała, gdyż dokumentuje on tylko przebieg zebrania właścicieli, a więc czynności faktyczne, które miały miejsce w tym czasie (chodzi w szczególności o akt głosowania). Stwierdzenie w nim zatem, że za daną uchwałą opowiedzieli się właściciele posiadający łącznie określony udział w nieruchomości wspólnej, nie oznacza, że uchwała została podjęta w formie pisemnej, nawet jeżeliby pod protokołem podpisali się wszyscy głosujący.

Protokołowanie nie daje także gwarancji rzetelnego odzwierciedlenia przebiegu zebrania. W postępowaniu cywilnym protokół taki traktowany jest jako dokument prywatny (art. 245 kpc), który może być kwestionowany.

Odnośnie do zebrań właścicieli lokali w orzecznictwie przyjmuje się, że ustawa o własności lokali nie przewiduje obowiązku ich protokołowania. Brak sporządzania tego dokumentu nie jest związany z podejmowaniem uchwał przez członków wspólnoty i ich ważnością. Dokument ten jest wymagany tylko w sytuacjach opisanych w art. 18 i 29 ustawy o własności lokali (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00). Ostatni z powołanych przepisów (jego ust. 1b) nie dotyczy jednak podejmowania uchwał.

Brak odpowiedniej regulacji dotyczącej zebrania jest celowym powstrzymaniem się prawodawcy od ingerencji w zagadnienia szczegółowe mniejszej wagi. Protokołowanie zebrania i wyników głosowania jest w takim razie wymaganiem praktycznym, a wynik głosowania może być wykazywany w razie sporu wszelkimi dowodami (patrz: Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 8 listopada 2012 r., V ACa 497/12).

Dowód z protokołu zebrania jest więc jednym ze środków dowodowych dla wykazania jego przebiegu. Ustawa o własności lokali nie przewiduje konieczności jego sporządzania. W związku z tym nie ma podstaw do stosowania względem niego domniemań prawnych, jakie wiąże się z protokołem sporządzonym przez notariusza na podstawie art. 18 ust. 2a.

W przywołanym już wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2012 roku (sygn. akt V CSK 459/11) wskazano, że podpisanie się na karcie do głosowania ma wyłącznie znaczenie dowodowe.

To stwierdzenie jest istotne, gdyż dopuszczanie podejmowania uchwał w taki sposób – i związana z tym metoda stwierdzenia podjęcia uchwały – prowadzić może do komplikacji. Łatwo bowiem można wyobrazić sobie sytuację, że fakt istnienia takiej uchwały, a ściślej jej przegłosowania przez wymaganą większość, może być kwestionowany przez przeciwnika procesowego w toku postępowania cywilnego (np. przez żądania ustalenia nieistnienia uchwały w sprawie o zapłatę przeciwko właścicielowi lokalu, który kwestionuje istnienie uchwały podwyższającej zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną).

W przypadku sporu sądowego, gdy w sprawie pojawi się spór odnośnie do istnienia uchwały podjętej w takiej właśnie drodze, konieczne i dopuszczalne będzie wykazanie, że za jej podjęciem opowiedzieli się właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Będzie to możliwe np. poprzez powołanie ich na świadków na okoliczność głosowania za podjęciem uchwały. W tym przypadku to jednak na wspólnocie mieszkaniowej będzie ciążył ciężar dowodu, a nie na właścicielu lokalu podnoszącym taki zarzut.

Skutkiem braku zbierania podpisów i sporządzenia protokołu z zebrania w przypadku głosowania przez podniesienie rąk może być wytoczenie powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały. Jednak w przypadku takiego sporu wykazanie, że uchwała została przegłosowana, może napotkać przeszkody np. w przypadku śmierci właściciela lokalu czy niemożności uzyskania z nim kontaktu.

W praktyce spotyka się uchwały w sprawie zastępowania protokołowania ręcznego nagrywaniem przebiegu zebrań. Uchwały takie, w związku z brakiem konieczności sporządzania protokołu, należy uznać za niecelowe. Wobec powyższego głosowanie na zebraniu nierejestrowanym w ten sposób nie mogłoby być uznane za dokonane niezgodnie z przepisami i nie byłoby podstaw do uchylenia. Jednakże taka forma utrwalenia przebiegu zebrania może stanowić dowód, który trudno będzie podważyć.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

 

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17594|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10968|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10545|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl