CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Dopóki uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie zaskarżona, dopóty jest w niej obowiązującym prawem

Paweł Puch  |  Administrator 7/8/2016  |  08.09.2016  |  1
Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, gdy narusza zasady prawidłowego zarządzania
Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, gdy narusza zasady prawidłowego zarządzania
Rys. J. Sawicki

Właściciele lokali chcą podziału kosztów sprzątania nieruchomości nie – jak stanowi ustawa o własności lokali – w stosunku do wielkości udziałów, a równo na każdy lokal. Taką uchwałę podjęli prawie jednomyślnie, a właściciele, którzy za nią nie zagłosowali, nie zaskarżyli ją do sądu. Mimo to zarządca nieruchomości się jej sprzeciwia. Twierdzi, że nie będzie jej przestrzegał i będzie rozliczał właścicieli z jej pominięciem. 

We wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali, oprócz opłat związanych z ich lokalami, muszą ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Na nie zaś składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym.

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego w niej udział, określony ułamkiem wpisanym w księdze wieczystej.

Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie (zróżnicować) obciążenia z tego tytułu tylko dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku, sygn. II CKN 226/97.

Obecnie przepisy ustawy o własności lokali nie dają wspólnocie mieszkaniowej podstaw do ustalenia innego miernika partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną niż jego udział. Zasadami ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie żądzą zasady słuszności tylko przepisy prawa, a rozliczenie, w którym na właściciela lokalu nakłada się inne koszty (mniejsze lub większe) niż wynikają z udziału związanego z jego lokalem w nieruchomości wspólnej jest sprzeczne z prawem.

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo wtedy, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej tylko w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może okazać się niemożliwe, nawet jeżeli narusza ona prawo.

Wprawdzie podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały po upływie terminu do jej zaskarżenia może być art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny, ale nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 roku, sygn. akt I CK 336/06, art. 189 kodeksu postępowania cywilnego w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych.

Za taką sytuację uznał Sąd Najwyższy naruszenie podstawowej zasady podejmowania uchwał większością głosów.

Uchwała, za którą opowiedziała się niewystarczająca do osiągnięcia większości liczba właścicieli lokali, może być uznana za nieistniejącą również po upływie przewidzianego w ustawie o własności lokali terminu do zaskarżenia uchwały. Jednak w przypadku mniejszych uchybień kwestionowanie uchwał powinno się odbywać tylko i wyłącznie w zwykłym trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali.

Uchwała o braku zgodnego z prawem podziału kosztów może być zaskarżona także po upływie sześciotygodniowego terminu w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Wówczas wspólnota mieszkaniowa stanie w obliczu chaosu finansowego: roszczeń właścicieli, które sięgać będą rozliczeń lata wstecz, i konieczności windykacji właścicieli, którzy mają niedopłaty w wyniku niewłaściwych rozliczeń.

Zwróćmy uwagę, że przepisy dają podstawę do podważenia uchwały tylko właścicielom lokali, a nie zarządcy. W przypadku art. 189 kpc komuś innemu niż właścicielowi trudni będzie ten interes prawny wykazać.

Dopóki uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie zaskarżona, dopóty jest w niej obowiązującym prawem.

Zarządca może wyjaśniać sytuację właścicielom, protestować, ale ostatecznie ma dwa wyjścia:

  • albo wypowiada umowę ze wspólnotą mieszkaniową, bo nie chce mieć nic do czynienia z łamaniem prawa,
  • albo musi zrealizować uchwałę podjętą przez właścicieli, czyli rozliczać ich zgodnie z przyjętymi przez nich, ale sprzecznymi z prawem, zasadami.

Czytaj też: Uchwała nieujęta w porządku obrad >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(1)
Bogdan Galikowski | 24.03.2017, 11:49
Witam wszystkich.
Jak wynika z wykładni:
1. uchwała o powieszeniu członków zarządu, do momentu stwierdzenia niezgodności tej uchwały z prawem, to należy ją wykonać.
2. uchwała o niepłaceniu podatku. Zanim sąd rozpozna sprawę, to poborca skarbowy ściągnie z konta bez pytania o uchwałę.
Jak piszecie, to stosujcie zasadę kolejności aktów prawnych.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16939|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10545|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10115|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl