Zasady rozliczeń w spółdzielniach mieszkaniowych

Zasady uczestnictwa we wspomnianych kosztach i wydatkach nie zostały przy tym uregulowane przez ustawodawcę w sposób jednolity dla wszystkich kategorii podmiotów, lecz zawierają odmienne postanowienia lub zakres obowiązkowej partycypacji, uwzględniające charakter przysługującego danej osobie prawa do lokalu w zasobach spółdzielni. ^[1]

Osoby będące członkami spółdzielni, którym jednocześnie przysługują spółdzielcze prawa do lokali, obowiązane są w drodze wnoszenia stosownych opłat, zgodnie z art. 4 ust. 1 USM, do uczestnictwa w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, zobowiązane do partycypowania w w/w kosztach są również osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują jednakże spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Z powyższego wynika zatem, iż osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mają, po pierwsze, obowiązek pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, po drugie, pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Osoby te mają zatem uczestniczyć w pokrywaniu tylko tych kosztów, o których mowa w art. 4 ust. 1¹ USM. Wskazany przepis nie obejmuje zatem kosztów, które nie są związane bezpośrednio z nieruchomościami w nim wymienionymi^[2].

Do zasad uczestnictwa wskazanych wyżej osób w wyszczególnionych kosztach znajduje przy tym zastosowanie osobne zastrzeżenie, wyrażone w art. 5 USM (dotyczące zasad przeznaczania i rozliczenia pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej).

Sytuacja uczestnictwa w kosztach i wydatkach nieco odmiennie przedstawia się zaś w odniesieniu do tych członków spółdzielni, którym przysługuje prawo własności lokali znajdujących się w jej zasobach. Zobowiązani są oni bowiem uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem tylko tych lokali, których prawo własności im przysługuje, jak też eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Partycypacja we wspomnianych kosztach i wydatkach polega również, w odniesieniu do tej kategorii osób, na uiszczaniu stosownych opłat zgodnie z postanowieniami statutu danej spółdzielni mieszkaniowej.

Z kolei, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Niezależnie od powyższego obowiązku, są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które z kolei są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Powyższe obowiązki wykonywane są w drodze uiszczania stosownych opłat na takich samych zasadach, jakie obowiązują członków spółdzielni, z zastrzeżeniem jednakże również postanowień art. 5 USM.

Inne obowiązki, dotyczące uczestnictwa w pokrywaniu kosztów i wydatków na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, obowiązują zaś tych członków spółdzielni, którzy dopiero oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu. Do chwili bowiem postawienia im lokali do dyspozycji, obowiązani są jedynie uczestniczyć w pokrywaniu kosztów ich budowy przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Po tej zaś chwili, wnoszą oni opłaty na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali lub też (w zależności od charakteru nabytego prawa do lokalu) członkowie spółdzielni, będący właścicielami lokali.

Niezależnie od obowiązku uczestnictwa w kosztach i wydatkach związanych z utrzymaniem szeroko rozumianego „mienia wspólnego”, przepisy USM nakładają dodatkowo na członków spółdzielni, obowiązek uczestniczenia w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, w sytuacji gdy uchwała walnego zgromadzenia danej spółdzielni tak stanowi.

Korzystanie z powyższej działalności spółdzielni jest przy tym możliwe – na zasadach odpłatności – także przez właścicieli lokali, niebędących członkami spółdzielni oraz inne osoby niebędące jej członkami, którym jednakże przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Zasady korzystania z takiej dodatkowej działalności, prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe, regulują przy tym zapisy umów zawieranych przez spółdzielnie ze wskazanymi wyżej osobami.

Dostęp do dokumentacji spółdzielni i zawiadamianie o zmianie opłat

Jak stanowi art. 4 ust. 6⁴ USM: „spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat.” Powyższy przepis dotyczy opłat związanych zarówno z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, jak też kosztów ponoszonych przez spółdzielnię w związku z prowadzoną przez nią działalnością społeczną, oświatową i kulturalną.

Jednocześnie, spółdzielnia zobowiązana jest do zawiadomienia o każdorazowej zmianie wysokości należnych opłat zarówno członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, jak też członków spółdzielni będących właścicielami lokali, czy w końcu właścicieli lokali znajdujących się w zasobach spółdzielni, którzy nie są jednakże jej członkami.

Zawiadomienie w/w osób o zmianie opłat powinno zostać dokonane co najmniej na 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Każdorazowa zmiana wysokości opłat wymaga dodatkowo uzasadnienia na piśmie.

Inaczej z kolei przedstawia się sytuacja powiadamiania o zmianie opłat należnych, gdy zmianą objęte są opłaty na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, przez które należy w szczególności rozumieć: opłaty z tytułu zużycia energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Zawiadomienie o zmianie w/w opłat powinno nastąpić, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, lecz nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana opłat niezależnych od spółdzielni nie wymaga z kolei uzasadnienia na piśmie.

Przepisy USM przewidują dopuszczalność oraz właściwą procedurę ewentualnego zakwestionowania zasadności zmiany przez spółdzielnię wysokości należnych opłat. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 8 USM, członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, jak też właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.

Jak wskazał przy tym Sąd Apelacyjny w Łodzi, w wyroku z dnia 26.03.2015 r.: „wprawdzie art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.) przewiduje możliwość zakwestionowania zasadności zmiany wysokości opłat na drodze sądowej. Jednak przepis ten nie tylko nie daje podstawy do żądania uchylenia uchwały rady nadzorczej określającej zakres zmiany wysokości opłat, ale nawet nie wymaga uprzedniego uchylenia takiej uchwały”^[3].

Możliwość kwestionowania na drodze sądowej przez członka spółdzielni oraz osoby nie będące członkami, zobowiązane do uiszczania opłat eksploatacyjnych, ustalenia przez spółdzielnię jego zobowiązania z tego tytułu nie jest przy tym uzależniona od uprzedniego uzyskania wyroku uchylającego uchwałę rady nadzorczej określającą zmianę wysokości opłat lub ustalającą ich wysokość. Można je bowiem realizować także w drodze zarzutu, w procesie wytoczonym przez spółdzielnię o zasądzenie należności z tego tytułu, jednak wymaga to co najmniej wskazania, w jakim zakresie uprawniony podmiot kwestionuje z tej przyczyny swoje zobowiązanie wobec spółdzielni z tego tytułu^[4].

Jak wskazał bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17.11.2004 r.: „1. Opłaty za korzystanie z lokali powinny być tak ustalone, by odpowiadały rzeczywistym kosztom eksploatacji, przy tym jeżeli członek spółdzielni mieszkaniowej kwestionuje obciążenie go opłatami związanymi z używaniem lokalu to obowiązek udowodnienia, że wysokość tych opłat została prawidłowo określona obciąża spółdzielnię mieszkaniową. 2. Według obecnie obowiązującego art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.) członek spółdzielni jest obowiązany do uiszczenia opłat eksploatacyjnych zgodnie z postanowieniami statutu.”^[5]

W razie wystąpienia na drogę sądową, osoba, która z tego prawa skorzystała, zobowiązana jest jednakże do dalszego wnoszenia opłat w dotychczasowej wysokości, aż do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. W tym miejscu wskazać jedynie należy, iż wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15.07.2009 r.^[6] komentowany art. 4 ust. 8 USM w powyższej części, uznany został za niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim dotyczy opłat niezależnych od spółdzielni mieszkaniowej.

W toku ewentualnego procesu sądowego na spółdzielni mieszkaniowej spoczywa ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości należnych opłat.

Innymi słowy, spółdzielnia powinna udowodnić, iż utrzymanie nieruchomości wygenerowało tak wysokie koszty, że nie była w stanie pokryć ich z pobieranych opłat. Do kosztów takich należy np. konserwacja domofonów, sprzątanie, drobne remonty, wymiana żarówek, zakup środków czystości, materiałów budowlanych, usługi remontowe itp. W tym zakresie koniecznym jest zaoferowanie dowodów z dokumentów źródłowych pozwalających na kontrolę prawidłowości oszacowania wielkości kosztów eksploatacji nieruchomości, to jest takich, które w sposób obiektywny pozwalałyby na stwierdzenie wysokości kosztów poniesionych na utrzymanie nieruchomości np. rachunków, faktur, pokwitowań wypłat.^[7]

Uczestnictwo w pożytkach i innych przychodach

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 5 ust. 1 USM, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej (znajdującej się oczywiście w zasobach spółdzielni mieszkaniowej) służą przede wszystkim pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, zaś dopiero w części przekraczającej te wydatki, przypadają właścicielom lokali w stosunku proporcjonalnym do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jak wyjaśnił to przy tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25.07.2013 r.: „dochodami z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi są przychody uzyskane bezpośrednio z tytułu korzystania z zasobów mieszkaniowych, a więc pobierane czynsze oraz opłaty na fundusz remontowy, pomniejszone o koszty związane z utrzymaniem tych zasobów. Do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy zaliczyć również odsetki za opóźnienia w płatności opłat oraz odsetki z rachunków bankowych na które wpłacone są opłaty takie jak czynsze i opłaty na fundusz remontowy.”^[8]

Z kolei pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez spółdzielnię mieszkaniową, mogą być przeznaczane w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków spółdzielni oraz na prowadzenie przez nią działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Powyższe uregulowanie nie nakłada a jedynie umożliwia władzom spółdzielni mieszkaniowej przeznaczenie na wymienione w nim cele pożytków i innych przychodów z własnej działalności gospodarczej. Jeżeli zatem wolą członków, wyrażoną w uchwale podjętej przez walne zgromadzenie, jest przeznaczenie pożytków i przychodów z własnej działalności gospodarczej na inny cel, to przepisy USM tego nie zabraniają.^[9]

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15.04.2016 r., w którym to orzeczeniu stwierdzono, iż:

„1. Niezależnie od tego czy w statucie spółdzielni istnieje regulacja dotycząca zasad podziału dochodu ogólnego oraz pokrywania strat spółdzielni, jak tego wymaga art. 5 § 1 pkt 8 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1443) w zw. z art. 1 ust. 7 i art. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.), to nie ma to znaczenia z perspektywy pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej, które zgodnie z bezwzględnie obowiązującym art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, będącym odpowiednikiem art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), mogą być przeznaczone wyłącznie na cele wskazane w tym przepisie.

Oznacza to, że właściciele lokali położonych w innych nieruchomościach, ani inni członkowie spółdzielni, nie mają prawa do pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej, jeśli nie są współwłaścicielami tej nieruchomości.

2. Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na cele wskazane przez ustawodawcę w art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.) lub inne w przepisie tym nie wymienione, lecz mieszczące się w celach działania spółdzielni mieszkaniowej.

Cel spółdzielczości mieszkaniowej został jednak zdefiniowany przede wszystkim, jako zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni oraz ich rodzin, co musi uwzględniać osoba decydująca się zachować członkostwo w spółdzielni, mimo nie posiadania prawa do lokalu mieszkalnego w zasobach spółdzielni.”^[10]

Rozliczenie z członkami i innymi osobami, którym przysługują prawa do lokali

Jak wskazuje się w orzecznictwie, do zasad gospodarowania osiągniętymi przez spółdzielnię mieszkaniową pożytkami i przychodami nie znajdują odpowiedniego stosowania przepisy art. 75 – 77 USM[11] o podziale nadwyżki bilansowej. Przyjmuje się bowiem, iż skoro przepisy art. 4, art. 5 i art. 6 USM w sposób kompleksowy regulują kwestie sposobu gospodarowania osiągniętymi przychodami i pożytkami oraz nie przewidują powstania nadwyżki bilansowej, to tym samym nie znajdą zastosowania regulacje prawa spółdzielczego, dotyczące sposobu podziału i przeznaczenia takiej nadwyżki^[12].

W razie dokonania nadpłaty opłat należnych, jej zwrot może być dochodzony przez osobę uprawioną na drodze sądowej. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem zajętym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11.09.2014 r.: „osoba wskazana w art. 4 ust. 8 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) może dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o świadczeniu nienależnym”^[13].

Zgodnie z art. 410 §2 kc^[14]: „świadczenie jest nienależne jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.”

Osoby uprawione, o których mowa w cytowanym przepisie to zarówno członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, jak też właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni.

Z kolei w zakresie dotyczącym zasad obowiązujących we wzajemnych rozliczeniach spółdzielni mieszkaniowej z jej byłym członkiem, warto zwrócić uwagę na stanowisko wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 05.10.2016 r.^[15] w której wyjaśniono, iż początkowo w przepisach prawa spółdzielczego^[16] rozliczenie z byłym członkiem spółdzielni następowało w drodze zwrócenia mu wkładu, które mogło uwzględniać – w oparciu o postanowienia statutu spółdzielni mieszkaniowej – wzrost bądź nawet obniżkę rzeczywistych kosztów budowy.

Ostatecznie zaś Sąd Najwyższy stwierdził, iż obecnie w razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, co do którego niedopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, rozliczenie byłego członka spółdzielni ze spółdzielnią mieszkaniową następuje na podstawie zastosowanych w drodze analogii art. 11 ust. 2 i art. 11 ust. 2² USM.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

^[1] ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) – dalej: „USM”.
^[2] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 08.02.2013 r., sygn. akt V ACa 192/11.
^[3] sygn. akt I ACa 1414/14.
^[4] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.10.2014 r., sygn. akt V CNP 66/13.
^[5] sygn. akt IV CK 215/04.
^[6] sygn. akt K 64/07.
^[7] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 04.03.2014 r., sygn. akt VI ACa 935/13.
^[8] sygn. akt II CSK 678/12.
^[9] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 22.11.2012 r., sygn. akt I ACa 542/12.
^[10] sygn. akt I CSK 278/15.
^[11] ustawa z dnia 16.09.1982 r. Prawo Spółdzielcze (Dz. U. z 1982 r. Nr 30, poz. 210) – dalej: „PrSpółdz”.
^[12] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 03.06.2015 r., sygn. akt I ACa 411/15.
^[13] sygn. akt III CZP 58/14.
^[14] ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej: „k.c.”.
^[15] sygn. akt III CZP 58/16.
^[16] por. ustawa z dnia 17.02.1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz. U. Nr 12, poz. 61 ze zm.).