Powakacyjny kalejdoskop refleksji zarządcy

Zbliżają się wybory i „miłośnicy” spółdzielczości mieszkaniowej znowu się ożywili i ruszają do walki z prezesami. Nowe, a de facto stare pomysły mają sprawić, że – w imię demokratyzacji i przejrzystości – państwo za pomocą ustaw narzuci szczegółowe rozwiązania w zakresie wyborów zarządów spółdzielni mieszkaniowych, a wszystko ma służyć temu, aby łatwiej było się pozbyć doświadczonych, ale niewygodnych osób i wprowadzeniu „tych, co jeszcze nie rządzili” i będą w związku z tym z pewnością lepsi – otóż, nie będą. Na przytaczanie propozycji szkoda czasu – większość środowiska uważa, że te kwestie powinno się pozostawić do decyzji samym członkom konkretnej spółdzielni i niech oni decydują, czy zarząd ma być wybierany przez walne zgromadzenie czy przez radę nadzorczą, czy w głosowaniu jawnym czy tajnym, czy w dzień powszedni, czy w dzień wolny od pracy, itd. Pisałem już o tym nie raz, ale powtórzę: nieodpowiedzialne grzebanie w dobrych, spółdzielczych zasadach skończy się źle głównie dla samych członków spółdzielni mieszkaniowych. Większość statutów spółdzielni mieszkaniowych przewiduje wybór członków zarządu przez radę nadzorczą, ale moja spółdzielnia jest przykładem tego, że można inaczej i to bez zmiany przepisów prawa – zarząd spółdzielni jest wybierany przez walne zgromadzenie, które notabene odbywa się zawsze w sobotę, w głosowaniu tajnym, na trzyletnią kadencję, a dodatkowo prezes zarządu musi być wyłaniany w drodze konkursu o publicznym charakterze.

Krótkowzroczna radość

Od lipca br. ruszył program kredytowy tzw. bezpieczny kredyt, z oprocentowaniem na poziomie 2 punktów procentowych. Sprawdziło się to, co było oczywiste dla specjalistów rynku nieruchomości – wzmożony popyt sprawił, że ceny mieszkań znacząco wzrosły. Cieszą się deweloperzy, cieszą się banki. Czy cieszą się klienci? Na razie tak, aczkolwiek trochę się temu dziwię, ponieważ, nie wchodząc w szczegóły wyliczeń, wzrost cen spowoduje wzrost nominalny wymaganego wkładu własnego oraz wzrost odsetek, a w sumie są to dziesiątki tysięcy złotych. Pozostaje również pytanie, co będzie po 10 latach, kiedy prezenty (notabene fundowane przez innych podatników) się skończą.

Rynek energii elektrycznej

W dniu 16 sierpnia sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców energii elektrycznej w 2023 roku w związku z sytuacją na rynku energii elektrycznej oraz niektórych innych ustaw. Ustawa podwyższyła roczne limity zużycia energii elektrycznej w częściach wspólnych nieruchomości – na każdym PPE do 3000 kWh (było 2000 kWh) oraz od dnia 01.10.2023 r. obniżyła z 785 zł/MWh netto do 693 zł/MWh netto cenę energii zużywanej przez odbiorców uprawnionych na inne cele, wynikające z ich działalności podstawowej (w przypadku spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych jest to np. oświetlenie terenu). Na dzień pisania artykułu nie pojawiły się jednak żadne propozycje regulujące rynek energii elektrycznej dla tzw. odbiorców wrażliwych w roku 2024 i ewentualnie w dalszych latach. Biorąc pod uwagę opinie specjalistów rynku energii oraz wypowiedzi prezesa URE można przypuszczać, że w roku przyszłym nie zostaniemy objęci ochroną i wrócimy do cen rynkowych, które powinny oscylować w taryfach grupy „G” (zatwierdzanych decyzjami Prezesa URE) w przedziale 800–1000 zł/MWh. W tym momencie trzeba jednak powrócić do wyjątkowej sytuacji odbiorców warszawskich, ponieważ E.ON jest zwolniony z obowiązku zatwierdzania taryf przez Prezesa URE – na dzień dzisiejszy taryfa E.ON jest wyższa od taryf pozostałych sprzedawców z urzędu o ok. 50%.

Kampania wyborcza w zasobach SM

Zbliżają się wybory i jak zwykle w gabinetach prezesów spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości pojawią się wysłannicy polityczni z wnioskami o udostępnienie naszych zasobów dla celów prowadzenia kampanii wyborczej. Różnie w takiej sytuacji można się zachować, ale według mojej oceny z pewnością nie powinniśmy angażować się jednoznacznie po stronie konkretnego ugrupowania. Myślę, że bez obaw możemy udostępnić nasze zasoby kandydatom, którzy są jednocześnie naszymi mieszkańcami – to leży w interesie danej społeczności i jest uzasadnione. Poza takimi przypadkami generalnie nie powinniśmy chyba zezwalać na prowadzenie akcji plakatowych żadnemu komitetowi wyborczemu. Odrębnym problemem jest „oblepianie” plakatami naszych budynków bez pytania się o zgodę – takie materiały powinniśmy usuwać, a jeśli pozostawią po sobie niechciane ślady (np. trudno usuwalny klej) powinniśmy występować do komitetów wyborczych o naprawienie szkód.

Czego środowisko zarządców nieruchomości powinno oczekiwać od kandydatów do sejmu i senatu w nadchodzących wyborach? Moim zdaniem przede wszystkim stworzenia stabilnej, długofalowej i przewidywalnej polityki w zakresie cen energii elektrycznej, energii cieplnej i gazu, kontynuowania i rozszerzania programów wspomagających finansowo przedsięwzięcia termomodernizacyjne i inwestycje w OZE, stworzenia długofalowego programu pomocy finansowej państwa w zakresie doposażania budynków mieszkalnych wielorodzinnych w dźwigi osobowe, stworzenia programów dofinansowywania z budżetu państwa kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości dla seniorów, modernizacji systemu gospodarki odpadami, regulacji stanów prawnych gruntów, pozostających we władaniu spółdzielni mieszkaniowych, itd.

Uregulowania dotyczące zawodu

Na koniec chciałbym przypomnieć, szczególnie młodym Czytelnikom o konieczności uregulowania w przepisach prawa działalności tzw. zawodów nieruchomościowych. Posiadam, nieważne już dzisiaj, licencje zarządcy nieruchomości (rok 2000) i pośrednika w obrocie nieruchomościami (rok 2004). W tamtych czasach zdobycie licencji wiązało się z długim i trudnym procesem kosztownego szkolenia oraz zdaniem bardzo trudnego (zdawalność na poziomie 20%) egzaminu państwowego. Zarządcy z odpowiednim stażem w zarządzaniu nieruchomościami mogli być z egzaminu zwolnieni. Istniał również ustawowy obowiązek ustawicznego kształcenia, dokumentowany przez osoby wykonujące te zawody w odpowiednich „dzienniczkach”. W ramach tzw. deregulacji, którą na fali chorej filozofii, objęto jeszcze kilkadziesiąt zawodów, w pierwszej kolejności zniesiono obowiązki zdawania egzaminów, a od roku 2013 zlikwidowano w ogóle obowiązek posiadania licencji – ten obowiązek posiadają do dzisiaj wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi. Nie ma tutaj miejsca na szczegóły, ale był taki mroczny okres w historii tej branży, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie było nawet definicji pojęcia „zarządzanie nieruchomościami” i „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami”. Jakie były realne powody tej szkodliwej polityki nie wiem, ale wiem jakie były jej skutki – szczególnie na początku weszło na rynek sporo przypadkowych osób z czym wiązał się spadek jakości świadczonych usług, a rynek (głównie w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami) opanowały podmioty zagraniczne, oferując przede wszystkim dużo blichtru i marketingowych sztuczek, haseł w stylu „kupujący nie płaci prowizji”, co miałoby de facto oznaczać, że pośrednik dla klienta kupującego ma pracować za darmo. Wiele małych i średnich firm, często rodzinnych, tej rewolucji nie przetrwało, a szkoda.

Komentując obecne uregulowania dotyczące zarządców nieruchomości warto podkreślić, że to dobrze, że powrócono do starych definicji i zakresu działania zarządcy, ale niedobrze, że zawód ten, podobnie jak zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami, może wykonywać tylko przedsiębiorca. O dziwo na rzeczoznawców majątkowych takiego obowiązku nie nałożono. To, co sugerowałbym legislatorom to wprowadzenie dla zarządców nieruchomości uregulowań analogicznych do uprawnień pośredników w obrocie nieruchomościami wskazanych w art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. prawo wglądu do: ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabel taksacyjnych i map taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rejestrów cen nieruchomości, rejestrów osób, którym przysługują prawa określone w art. 179b pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu, ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego, świadectw charakterystyki energetycznej – posiadanie przez zarządcę nieruchomości wiedzy zawartej w tych dokumentach jest jak najbardziej uzasadnione.

Czeka nas ciekawy okres i z pewnością jakieś zmiany na szczeblach władzy państwowej, a potem samorządowej. Nie bądźmy obojętni, starajmy się kreować pomysły w naszych małych ojczyznach tak, aby naszym mieszkańcom żyło się lepiej, a nam sprawniej zarządzało ich majątkiem.