Mieszkanie w fatamorganie
Już nie zaskakują rosnące ceny nieruchomości, których tempo wzrostu w niektórych miastach jest nawet dwucyfrowe, a w skrajnych przypadkach rosną one nawet o jedną czwartą. W Warszawie – jak szacuje Polski Związek Firm Deweloperskich – wzrosły o 17%.
Aby pokazać jak poszybowały ceny, warto powołać się na dane analityków rynkowych, którzy podają, że średnia cena mieszkań wprowadzanych do oferty w IV kw. 2021 już była wyższa o 33% niż w IV kwartale 2020 roku. Przy tym mieszkań, których ceny szybują, jest w ofertach deweloperów coraz mniej. Zdaniem analityków, w I kwartale 2022 roku sprzedaż ta była o 2 tys. niższa niż średnia kwartalna z ostatnich pięciu lat.
W opinii ekspertów CBRE, zmniejszenie sprzedaży na początku roku miało wiele przyczyn, ale najważniejsza – to sytuacja na rynku kredytowym. Od października 2021 roku RPP podnosi stopy procentowe i ostatnia, z maja br., pewnie nie będzie ostatnią. Od kwietnia 2022 roku obowiązuje też nowy, bardziej restrykcyjny sposób naliczania zdolności kredytowej, zalecany przez KNF.
Zamów wydanie 5/2022 lub roczną prenumeratę
Rynek wchodzi więc w fazę zmniejszonego popytu, przy ograniczonej podaży. Dostępnych jest aktualnie niewiele mieszkań gotowych, czekających na nabywcę, bo nieco ponad 1,1 tys. To najmniej w ostatnim pięcioleciu.
Same podwyżki stóp i nowe zalecenie KNF – to nie wszystkie problemy chętnych na kredyt mieszkaniowy. Utrudnieniem jest również fakt, że rosną nadal same ceny mieszkań. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosi obecnie ponad 13 tys. zł, to wzrost o 5,29% wobec stycznia bieżącego roku. A przecież rosną również pozostałe opłaty, które bank w trakcie rozpatrywania wniosku kredytowego również analizuje, w tym miesięczne koszty utrzymania, które rosną w związku z inflacją (wzrost w kwietniu o ponad 12%). Zdolność kredytowa obniża się więc znacząco. Jeśli w ubiegłym roku bank obliczył zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy na 300 tysięcy złotych, to obecnie – przy utrzymaniu dochodów – oceni ją na 150 tysięcy.
Wzrostowi cen trudno się dziwić. Koszty budowy mieszkań wszak rosną, bo coraz wyższe są ceny materiałów budowlanych, robocizny, energii, paliw. W dodatku dalszy wzrost – przynajmniej w najbliższym czasie – jest trudny do przewidzenia. Niektórzy deweloperzy zaczynają rozważać już wprowadzenie indeksacji cen mieszkań, co – zdaniem ekspertów – może doprowadzić do patologii. Deweloper bowiem będzie mógł indeksować cenę, dostosowując ją do rosnących kosztów m.in. materiałów budowlanych, a kupujący nie będzie znał w momencie podpisywania umowy ostatecznej ceny zakupu mieszkania. Chodzi o sytuację, w której kredytobiorca płaci 10 tysięcy za metr dziury w ziemi. Firma potrzebuje 2–3 lata na oddanie nieruchomości do użytku i zastrzega sobie prawo, że będzie w tym czasie podnosić ceny, np. o 2–3%.Warto tu dodać, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zajmował się kilkukrotnie analizą takich przepisów i zamieścił na swoich stronach wykaz niedozwolonych prawem zapisów, naruszających interes konsumenta.
Swoistym panaceum na rynkowe bolączki inflacyjne, a tym samym coraz słabszą zdolność kredytową Polaków – ma być jeden z najnowszych projektów, czyli „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Eksperci ostrzegają jednak, że skorzystanie z programu, który zacznie funkcjonować wkrótce, może być w ostateczności bardziej kosztowne od tradycyjnego kredytu, bo jest pełen ograniczeń. Mieszkanie bez wkładu tak naprawdę jest mieszkaniem z wkładem własnym. Osoba, która nie ma wkładu własnego, musi wystąpić o wyższy kredyt, co już na starcie obniża jej siłę nabywczą, liczoną w metrach kwadratowych.
Ponadto, program nie wesprze zakupu każdego mieszkania, a tylko te określone widełkami cenowymi, a jak określić owe widełki, jeśli zostanie wprowadzona indeksacja cen?
Nikt nie ma wątpliwości – ceny mieszkań dalej będą rosły, głównie ze względu na wyższe koszty budowy. Własne mieszkanie będzie dobrem coraz bardziej luksusowym. Czy stanie się to szansą dla rynku najmu?
Życząc wszystkim zainteresowanym kupnem mieszkania, by nie musieli jak Maria Pawlikowska-Jasnorzewska w wierszu „Fatamorgana”, tęsknie wzdychać (…) gdybyż znaleźć raz mieszkanie, choćby i w fatamorganie!
pozostaję z szacunkiem
Sabina Augustynowicz
redaktor naczelna