Wizerunek spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości

Zapowiedzi te dodatkowo są wzmacniane przez artykuły w prasie i audycje radiowe, zatem widać, że sprawa wygląda poważnie. Z tego, co można się zorientować, podstawowa zmiana ma polegać na sposobie wyboru członków zarządów i rad nadzorczych spółdzielni mieszkaniowych. Wprowadzona ma być podobno kadencyjność dla członków zarządu wraz z ograniczeniem ich liczby. Wybory mają odbywać się w dni wolne od pracy, na wzór wyborów powszechnych. Powodem takich pomysłów jest powtarzana od lat teza o klikach, układach i manipulacjach przy wyborze organów statutowych.

Nie muszę chyba podkreślać, że teza jest w stosunku do znakomitej większości spółdzielni mieszkaniowych nieprawdziwa i krzywdząca, chociaż oczywiście, jak w każdym środowisku, takie przypadki mogą się zdarzać. Ten kolejny etap dyskredytowania spółdzielczej formy gospodarowania nieruchomościami mieszkaniowymi (należy podkreślić, że spółdzielczość mieszkaniowa liczy sobie ponad sto lat) skłonił mnie do zastanowienia się nad tym, dlaczego podobny los nie spotyka zarządców nieruchomości. Wykonujemy przecież bardzo podobną pracę, a tylko my – jako spółdzielcy – jesteśmy „ulubieńcami” legislatorów i mediów.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych od samego początku była, najdelikatniej mówiąc, niedopracowana, a kolejne jej nowelizacje (było ich chyba kilkanaście) stan ten jedynie pogłębiały. Ustawa o własności lokali jest natomiast oceniana jako jedna z lepiej napisanych ustaw, a jej niewielkie zmiany wynikały głównie ze zmian w innych przepisach prawa. Popatrzmy zatem na te dwie formy zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi z perspektywy mieszkańców i ich bezpieczeństwa prawnego oraz wpływu na gospodarowanie nieruchomością.

Zarządzanie we wspólnocie i w spółdzielni – skąd biorą się różnice?

Zarządzanie nieruchomościami we wspólnocie mieszkaniowej jest realizowane w znakomitej większości przez podmioty gospodarcze (osoby nie będące pracownikami), zajmujące się zawodowo tego typu działalnością i wykonujące te czynności w oparciu o art. 18, ust. 1 Ustawy o własności lokali (zarząd powierzony) lub na podstawie umowy zawartej z zarządem wspólnoty wybranym na podstawie art. 20. ust. 1 tej ustawy (zarządzanie/administrowanie nieruchomością wspólną).

Mogą również występować przypadki samodzielnego zarządzania nieruchomością wspólną przez zarząd wybrany na podstawie art. 20. ust. 1 (zarząd właścicielski), ale dotyczy to głównie małych, jednobudynkowych wspólnot mieszkaniowych. Podsumowując – organem zarządzającym jest zarząd, a ustawa nie przewiduje żadnego pośredniego organu przedstawicielskiego, składającego się z właścicieli lokali, który mógłby sprawować bieżący nadzór nad pracą zarządu. A jak to wygląda w spółdzielni mieszkaniowej?

W spółdzielni mieszkaniowej nieruchomościami stanowiącymi jej własność lub współwłasność zarządza, w zależności od zapisów statutu, zarząd wybierany przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie (członkowie zarządu są z reguły pracownikami). W art. 35 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze, jako organ spółdzielni, wskazana jest rada nadzorcza. Jest to zatem organ „obowiązkowy” w każdej spółdzielni, w tym mieszkaniowej.

W zależności od struktury organizacyjnej spółdzielni oraz zapisów statutu, mogą być powoływane – w oparciu o postanowienia art. 35 § 3 ustawy Prawo spółdzielcze – również inne organy, w skład których wchodzą przedstawiciele mieszkańców. Do takich organów można zaliczyć: rady osiedli, komitety domowe, komitety kolonii, itp. Widzimy zatem, że bieżąca możliwość sprawowania bezpośredniego nadzoru i kontroli przez mieszkańców nad działaniami zarządu jest znacznie większa w spółdzielni mieszkaniowej. Ustawa o własności lokali w ogóle nie wskazuje (nie daje delegacji) na tworzenie dodatkowych organów i chociaż czasami one występują (np. tzw. rada właścicieli), to mają charakter wyłącznie doradczy i opiniotwórczy.

Przepisy art. 81 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych gwarantują wprost członkom spółdzielni prawo dostępu do uchwał i protokołów organów, sprawozdań finansowych, protokołów lustracji, a nawet umów z kontrahentami i faktur – UWL w ogóle nie zajmuje się tymi sprawami. Może skłaniać zarządy wspólnot mieszkaniowych do ograniczania dostępu do informacji.

Kolejna różnica – zgodnie z postanowieniami art. 91 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze – polega na tym, że każda spółdzielnia (w tym mieszkaniowa) ma obowiązek przynajmniej raz na trzy lata poddać się prowadzonemu przez związek rewizyjny lub Krajową Radę Spółdzielczą, lustracyjnemu badaniu legalności, gospodarności i rzetelności działania.

Co więcej, na podstawie art. 93a ustawy Prawo spółdzielcze, właściwy minister może żądać od spółdzielni mieszkaniowej (tylko od spółdzielni mieszkaniowej, co ciekawe inne spółdzielnie zostały wyłączone z działania tego przepisu) informacji, danych i dokumentów niezbędnych do dokonania oceny zgodności z prawem i gospodarności działalności spółdzielni. Przepisy Ustawy o własności lokali nie przewidują żadnej formy zewnętrznej kontroli (poza sądową) bieżącej działalności wspólnoty mieszkaniowej.

Wskazałem wyżej tylko trzy z wielu różnic w działaniu tych dwóch różnych form gospodarowania nieruchomościami mieszkaniowymi. Wszystkie wskazują na to, że forma spółdzielcza daje mieszkańcom (członkom spółdzielni) znacznie większe możliwości prowadzenia bieżącej kontroli nad osobami zarządzającymi jej wspólnym majątkiem. Dlaczego zatem spółdzielczość mieszkaniowa jest od lat wskazywana jako siedlisko wszelkiego zła, a zarządy i rady nadzorcze pomawiane są o malwersacje i nieuczciwość?

Bo prezes spółdzielni za dużo zarabia…

Jednym z ulubionych zarzutów stawianych zarządom spółdzielni są ich zarobki. Ostatnio ten temat znowu został „odgrzany”. Czy ktoś kiedyś zapytał o zarobki prezesa spółki zarządzającej nieruchomościami „wspólnotowymi”? Przy okazji ostatniego wzmożenia aktywności „obrońców” spółdzielczości zgłaszany jest pomysł wprowadzenia limitu zarobków członków zarządów spółdzielni mieszkaniowych. Pytam – jakim prawem, ktoś chce regulować wysokość wynagrodzeń pracowników w prywatnym podmiocie? Stawiam również dodatkowe, bardziej ogólne pytanie – dlaczego wszyscy martwią się o losy członków spółdzielni, a obojętne są im losy mieszkańców we wspólnotach mieszkaniowych? Na to pytanie nie mam żadnej merytorycznej odpowiedzi – być może przyczyna tkwi w personalnych uprzedzeniach i fobiach osób inicjujących kolejne nowelizacje USM.

Koronnym argumentem przyświecającym takim działaniom jest teza o braku wpływu członków spółdzielni na wewnątrzspółdzielcze decyzje. Taka teza w zakresie skutków może być nawet częściowo prawdziwa, ale wskazywana przyczyna jest z reguły błędnie zdefiniowana. Wpływ jest ograniczony nie z powodu blokowania przez „kliki” zarządów i rad nadzorczych, ale z powodu małej aktywność członków (średnio na walne zgromadzenia przychodzi 3–5% uprawnionych).

Bardzo podobną sytuację mamy również we wspólnotach mieszkaniowych, gdzie podobno patologie nie występują. Powszechne są przecież przypadki braku możliwości podjęcia (np. przez kilka lat) uchwały właścicieli nawet w drodze indywidualnego zbierania podpisów.

Korzystajmy z wzajemnych doświadczeń!

Dokonując powyższych porównań nie mam na celu zantagonizowania zarządców „spółdzielczych” i „wspólnotowych”. Uważam, że możemy uczyć się od siebie nawzajem i wspierać w różnych inicjatywach, w tym legislacyjnych, które ułatwiłyby wykonywanie naszego zawodu. Należy dodać, że spółdzielnie mieszkaniowe coraz częściej zarządzają w trybie art. 18, ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wspólnotami mieszkaniowymi powstałymi w wyniku prowadzonych przez nie inwestycji, ale również wspólnotami pozyskanymi „z rynku”.

Wydaje mi się, że kolejna próba obrony mieszkańców spółdzielni mieszkaniowych przed rzekomą patologią odbywa się w dużym stopniu bez wiedzy i zgody samych zainteresowanych. Wiedzeni osobistymi aspiracjami reformatorzy, doprowadzają do kolejnych zmian w przepisach prawa, a konsekwencje ponoszą głównie członkowie, którym podobno te zmiany mają służyć.PS Jestem prezesem zarządu spółdzielni, wybieranym przez walne zgromadzenie na trzyletnią kadencję i walne zgromadzenia odbywają się zawsze w sobotę.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!