Page 10 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 12/2020 demo

Eugenia Śleszyńska

Problemy i ograniczenia w okresie pandemii

Co zamiast zebrania ogółu właścicieli lokali w formie tradycyjnej?

PRAWO
Specustawą z dnia 2 marca 2020 r. o COVID-19 oraz kolejnymi rozporządzeniami RM w sprawie
ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii,
wprowadzono liczne nakazy i zakazy dla osób i podmiotów gospodarczych, w tym zakaz przemieszczania
się, zakaz organizowania zgromadzeń, posiedzeń i spotkań, a także zebrań właścicieli lokali we wspólnotach
mieszkaniowych.

ywołało to skutki na rynku usług, dobra chronionego bez poświęcania innego przez oddanie głosu na piśmie lub przy wy-
również tych świadczonych przez dobra korzystającego z ochrony prawnej, dopóty korzystaniu środków bezpośredniego porozu-
W przedsiębiorców na rzecz wspólnot poświęcenie tego ostatniego nie jest realizacją miewania się na odległość.”
mieszkaniowych, a także utrudnienia w działa- stanu wyższej konieczności. Wprowadzenie cytowanych przepisów usta-
niu samych wspólnot i ich organów. Powstaje Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerw- wodawca uzasadnił tym, że zmiany mają na celu
pytanie, czy sytuacja kryzysowa wywołana ca 2019 r. (sygn. akt IV KK 230/18): Dla zasto- umożliwienie działania organom wykonawczym
pandemią może wpływać na uzasadnienie nie- sowania stanu wyższej konieczności, zakładają- wspólnot mieszkaniowych w okresie pandemii,
dotrzymania warunków umowy i czy w takiej cego celowe zachowanie adresata wspomnianej których członkowie mogą być poddani kwaran-
sytuacji wierzyciel – zleceniodawca odstąpi normy, niezbędne jest poczynienie określonego tannie. Wprowadzają one możliwość, wzorem
od rygorów umowy z uwagi na nadzwyczajne ustalenia co do strony podmiotowej zachowania spółek handlowych, głosowania na piśmie lub
warunki, wywołane „siłą wyższą”, których stro- danej osoby czyli, że była ona świadoma, iż za pośrednictwem środków komunikowania
ny nie przewidziały w chwili zawarcia umowy. chronionemu prawem dobru zagraża niebez- się na odległość. Wzorzec postępowania zo-
W czasie pandemii i ustanowionych ograni- pieczeństwo, że jest ono bezpośrednie oraz stał zapożyczony z rozwiązań wprowadzonych
czeń obowiązuje do odwołania zakaz organizo- że osoba ta działała z intencją ratowania dobra, do Kodeksu spółek handlowych, w tym art. 371
wania zebrań ogółu właścicieli we wspólnotach przedstawiającego wartość wyższą kosztem w związku z ustanowieniem nowego typu osoby
mieszkaniowych – w formie tradycyjnej, przy- dobra o niższej wartości. prawnej – prostej spółki akcyjnej.
pomnijmy, że został ustanowiony przepisami Warto tu zauważyć, że problem może jednak W okresie trwania pandemii zarząd wspólnoty
końcowymi art. 90 specustawy o COVID-19. dotyczyć funkcjonowania samych zarządów i jego członkowie działają wyłącznie według
Niemniej jednak uchwały ogółu właścicieli mogą wspólnot, np. braku ich działań, albo zaniechania wytycznych, nakazów i zakazów specustawy,
być podejmowane w formie innej, np. głosowa- działania lub też działania w niepełnym składzie, tj. podejmuje swoje decyzje wyłącznie w formie
nia elektronicznego lub w formie kart do gło- np. działanie tzw. zarządów kadłubowych. elektronicznej. Po zmianie ustawy istotna rolę
sowania. odgrywa przewodniczący zarządu wspólnoty,
Powstaje pytanie, czy decyzje zarządu wspól- Procedury ograniczające o ile doszło do jego wybrania.
noty, jako organu wykonawczego, podejmowa- działanie zarządów wspólnot Wnioski:
ne w warunkach działania „siły wyższej”, do któ- Zarządy wieloosobowe wspólnot mieszkanio-
rej niewątpliwie zalicza się również pandemię, Z dniem 31 marca 2020 r. weszły w życie we zostały zobowiązane do:
mogą usprawiedliwiać decyzje zarządu, nawet nowe przepisy dotyczące działania zarządów • ustalenia zasad wzajemnej komunikacji po no-
gdyby brakowało w danej chwili uchwały ogółu wieloosobowych wspólnot mieszkaniowych, wemu, w okresie pandemii zwłaszcza,
właścicieli lokali. Prześledźmy w tej sprawie które obowiązują z mocy prawa wszystkie za- • komunikowania się w sposób bezpieczny,
orzecznictwo co do stanu wyższej konieczności rządy wieloosobowe wspólnot mieszkaniowych. a zatem SMS, telefon, mail, inne środki ko-
i możliwości uniknięcia ujemnych następstw munikacji,
zagrożenia. Nowe przepisy art. 21 • podejmowania uchwał wtedy, gdy zarząd
ust. 4 i 5 UWL w jakiejś sprawie musi podjąć decyzję,
Stan „siły wyższej” • informowania wszystkich członków zarządu,
Administrator i Menedżer Nieruchomości
w orzecznictwie „4. Uchwała zarządu może być podjęta, jeżeli ponieważ nawet gdy decyzje podejmowane
wszyscy członkowie zostali prawidłowo za- są w innej formie niż bezpośredniej, konieczne
Wyrok SO w Gliwicach z dnia 13 marca wiadomieni o posiedzeniu albo głosowaniu jest quoum.
2015 r. (sygn. akt VI Ka 992/14): Stan wyższej na piśmie albo przy wykorzystaniu środków
konieczności zachodzi tylko wtedy, gdy „niebez- bezpośredniego porozumiewania się na odle- Czy zarząd może działać jako
grudzień 2020
pieczeństwa nie można inaczej uniknąć”, przez głość. Uchwała może być również wynikiem tzw. zarząd kadłubowy?
co należy rozumieć, iż ujemnych konsekwencji głosów częściowo oddanych na posiedzeniu,
niebezpieczeństwa nie sposób uniknąć inaczej, częściowo na piśmie lub przy wykorzystaniu Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot –
jak tylko poprzez poświęcenie innego dobra środków bezpośredniego porozumiewania to osoba ustawowa, do której działania mają
1
chronionego prawem. Dopóki istnieje możliwość się na odległość. zastosowanie przepisy art. 33 KC, a zatem
uniknięcia ujemnych następstw owego zagro- 5. Przy obliczaniu quorum uwzględnia się człon- stosuje się do jej działania przepisy tak, jak
żenia w postaci zniszczenia lub uszczuplenia ków zarządu, uczestniczących w głosowaniu do osób prawnych. Wprawdzie zakres zarządu
www.administrator24.info

14