Page 8 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 12/2020 demo

mgr Jarosław Kowszuk
prawnik, praktyk, licencjonowany zarządca nieruchomości, manager
Zima a nieruchomości

W przypadku silnych wiatrów lub intensywnych opadów atmosferycznych, np. śniegu, w wyniku których
następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, może
zaistnieć konieczność przeprowadzenia kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu.
PRAWO

ima to okres, który powoduje, iż wła- Drugi typ kontroli, zgodnie art. 62 ust. ściciele i zarządcy budynków mieszkalnych
ściciele nieruchomości, mają jeszcze 2 pkt 2 PB, polega na tym, że co najmniej jednorodzinnych, obiektów budowlanych
Z więcej obowiązków związanych za- raz na 5 lat, następuje sprawdzenie stanu budownictwa zagrodowego i letniskowego
równo z utrzymaniem nieruchomości w na- technicznego i przydatności do użytkowa- oraz grupy obiektów wymienionych w art.
leżytym stanie, jak i dbaniem o utrzymanie nia obiektu budowlanego, estetyki obiektu 29 ust. 1 PB. Obiekty te podlegają jednak
otoczenia nieruchomości. budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą kontroli rocznej w pozostałym zakresie, jeśli
tą powinno być objęte również badanie in- oczywiście posiadają elementy podlegające
Kontrola obiektu stalacji elektrycznej i piorunochronnej w za- sprawdzeniom, o których mowa w art. 62
budowalnego kresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, ust. 1 pkt 1 lit. b i c PB, oraz podlegają
zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, kontroli pięcioletniej, o której mowa w art.
Za jeden z podstawowych obowiązków oporności izolacji przewodów oraz uziemień 62 ust. 1 pkt 2 PB. 3)
właściciela nieruchomości, a precyzyjnej instalacji i aparatów. Ustawowym obowiązkiem właściciela
rzecz ujmując właściciela lub zarządcy obiek- Trzeci typ kontroli, polega na tym, iż w za- lub zarządcy obiektu budowlanego, zgodnie
tu budowalnego należy uznać przeprowa- kresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 z art. 61 PB jest utrzymywanie obiektu
dzanie okresowych kontroli. Obowiązki te PB, co najmniej dwa razy do roku dokonuje w należytym stanie technicznym, tj. takim
wynikają z przepisów ustawy z dnia z dnia się kontroli budynków o powierzchni zabu- który m.in. nie zagraża życiu, czy zdrowiu
7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU dowy przekraczającej 2000 m oraz innych ludzi lub bezpieczeństwu mienia. 4)
2
z 2020 r., poz. 1333) zwanej dalej w treści obiektów budowlanych o powierzchni dachu Należy jednak w tym miejscu przypo-
niniejszego tekstu „PB” i można je zaliczyć przekraczającej 1000 m . 2 mnieć, iż utrzymanie obiektu budowalnego
do czynność zwykłego zarządu. 1) Istnieje jednak i czwarty rodzaj kontroli, w należytym stanie nie ma czynić tylko
Pierwszy typ kontroli, zgodnie art. 62 ust. o której nie każdy pamięta. Jest to kontrola zadość przepisom pr. bud. Istnieją bowiem
2 pkt 1 PB, polega na tym, że co najmniej bezpiecznego użytkowania obiektu, którą i inne przepisy, które należy mieć na uwadze
raz w roku, powinno się sprawdzić stan zgodnie art. 62 ust. 1 pkt 4 PB, przeprowadza będąc właścicielem lub zarządcą obiektu
techniczny: się w razie wystąpienia czynników zewnętrz- budowlanego. Do takich przepisów można
• elementów budynku, budowli i instalacji nych odziaływujących na obiekt, związanych zaliczyć przede wszystkim art. 434 KC,
narażonych na szkodliwe wpływy atmos- z działaniem człowieka lub sił natury, takich zgodnie z którym za szkodę wyrządzoną
feryczne i niszczące działania czynników jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy przez zawalenie się budowli lub oderwanie
występujących podczas użytkowania sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady się jej części odpowiedzialny jest samo-
obiektu, atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska istny posiadacz budowli, chyba że zawa-
• instalacji i urządzeń służących ochronie lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach lenie się budowli lub oderwanie się jej
środowiska, i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, części nie wynikło ani z braku utrzymania
• instalacji gazowych oraz przewodów w wyniku których następuje uszkodzenie budowli w należytym stanie, ani z wady
kominowych (dymowych, spalinowych obiektu budowlanego lub bezpośrednie w budowie. „Cywilna odpowiedzialność
i wentylacyjnych). zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące deliktowa wysuwa na pierwszy plan osobę
„Obiekty budowlane powinny zostać pod- spowodować zagrożenie życia lub zdrowia poszkodowanego i konieczność kompensa-
dane kontroli co najmniej raz w każdym roku ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środo- cji wyrządzonej szkody. Jest to tak ważne,
kalendarzowym. Biorąc pod uwagę aktualną wiska. W przypadku zatem intensywnych że w licznych przypadkach prawo cywilne
sytuację związaną z ryzykiem zakażeniem ko- wiatrów, które mogą występować w okresie ustanawia odpowiedzialność całkowicie
ronawirusem, zalecamy racjonalne działania. jesienno-zimowym, dużych opadów deszczu oderwaną od winy sprawcy, a co za tym
Administrator i Menedżer Nieruchomości
Między datą kontroli w danym roku a datą lub śniegu, należy przeprowadzić dodatkową
kontroli w roku poprzednim nie musi upłynąć kontrolę obiektu budowalnego. 3 https://www.gunb.gov.pl/strona/kontrole-stanu-
równo 365 dni (1 rok). Stosownie do art. 62 ust. 2 PB z obo- -technicznego-obiektow
Jednocześnie niemożliwość przeprowa- wiązku corocznego sprawdzenia stanu 4 wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we
dzenia kontroli w chwili obecnej nie ozna- technicznego elementów budynku, budowli Wrocławiu z dnia 5 listopada 2019 r., sygn. akt
II SA/Wr 386/19, LEX nr 3065784
grudzień 2020
cza, że nie musi być ona przeprowadzona i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy
w ogóle.” 2) atmosferyczne i niszczące działania czyn- ABSTRAKT
ników występujących podczas użytkowa- Artykuł traktuje o wpływie zimy na utrzy-
1 wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we nia obiektu, instalacji i urządzeń służących manie nieruchomości, wynikających stąd
Wrocławiu z dnia 5 listopada 2019 r., sygn. akt ochronie środowiska zwolnieni zostali wła-
II SA/Wr 384/19, LEX nr 3065770 obowiązkach, a także o konsekwencjach
2 https://www.gov.pl/web/rozwoj-praca-technologia/ ich niewykonania.
terminy-okresowych-kontroli-stanu-technicznego- -obiektow-budowlanych
www.administrator24.info

12