Page 5 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 3/2020 demo

Stan mieszkalnictwa Propozycje zmian
– raport MR
w ustawie deweloperskiej

W latach 2011–2019 liczba mieszkań odda-
nych w Polsce do użytku wzrosła o 58%.
Wzmocnienie wpłat dokonywanych przez go (OMRP), oferowanego z dodatkowym
Rok 2019 był pod tym względem rekordowy. klientów deweloperów poprzez utworzenie zabezpieczeniem w postaci gwarancji
Wciąż jednak zmagamy się z deficytem miesz- Funduszu Deweloperskiego – to jedna ze ubezpieczeniowej albo bankowej oraz
kaniowym. Eksperci MR szacują, że na koniec zmian w ustawie deweloperskiej. objęcie środków, wpłacanych na mieszka-
2019 r. wyniósł on 650 tys. mieszkań. niowy rachunek powierniczy, obowiązkiem
„Raport o stanie mieszkalnictwa” wskazuje Przygotowany przez Urząd Ochrony odprowadzenia przez dewelopera składki
też, że w strukturze nowych mieszkań oddanych Konkurencji i Konsumentów projekt zmian na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
w 2019 r. największy odsetek (97,8%) stanowiło w ustawie z 16 września 2019 r. o ochro- (DFG). Pomimo kilkuletniego funkcjonowa-
budownictwo deweloperskie oraz inwestycje nie praw nabywcy lokalu mieszkalnego nia ustawy deweloperskiej, instrumenty
realizowane przez osoby fizyczne. Mieszkania lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. w postaci gwarancji bankowej albo
przeznaczone dla osób o niższych dochodach – DzU z 2019 r., poz. 1805, z późn. zm.) gwarancji ubezpieczeniowej, stanowiące
mieszkania komunalne, mieszkania w ramach TBS przewiduje poszerzenie zakresu ustawy dodatkowe zabezpieczenie OMRP nie były
i mieszkania zakładowe – stanowiły w 2019 r. deweloperskiej o umowy, dotyczące zo- wykorzystywane. W praktyce na rynku
jedynie 2,2% liczby nowo wybudowanych miesz- bowiązania dewelopera do: wybudowania funkcjonują wyłącznie OMRP oferowane
WYDARZENIA ADMINISTRATORA
kań (czyli ok. 4,6 tys.). i przeniesienia własności lokalu użytko- bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci
wego lub przeniesienia własności lokalu jednej z tych gwarancji (stanowiące zna-
/za: MR/PAP/ użytkowego albo wybudowania lokalu czącą większość).
użytkowego i przeniesienia ułamkowej Zgodnie z projektem, możliwymi dostęp-
części własności tego lokalu użytkowego nymi dla dewelopera środkami ochrony
Od 2021 dopłaty do czynszu lub przeniesienia ułamkowej części wła- wpłat nabywcy, będą – według wyboru
najmu 1 mld rocznie sności lokalu użytkowego, np. wielosta- dewelopera – otwarty mieszkaniowy rachu-
nowiskowej hali garażowej, pomieszczeń nek powierniczy albo zamknięty mieszka-
Z państwowych dopłat do czynszu najmu przeznaczonych na cele rekreacyjne czy niowy rachunek powierniczy (ZMRP). Jed-
mieszkania korzysta w Polsce 12% społe- boksy rowerowe. nocześnie, bez względu na wybrany rodzaj
czeństwa, a jeszcze 10 lat temu odsetek ten Do tego rodzaju umów będą miały mieszkaniowego rachunku powierniczego
wynosił 15%. Eksperci twierdzą, że spadek zastosowanie przepisy ustawy dewelo- deweloper będzie miał obowiązek odpro-
ten jest przede wszystkim konsekwencją perskiej, dotyczące m.in. informacji przed wadzania składek na fundusz gwarancyjny.
niskiego przyrostu mieszkań socjalnych, podpisaniem umowy rezerwacyjnej, wpisu Odpowiedzialność DFG będzie obejmowała
komunalnych czy społeczno-czynszowych. roszczenia, środków ochrony, zgody wie- przypadki upadłości dewelopera lub banku,
rzyciela zabezpieczonego hipoteką, treści prowadzącego mieszkaniowy rachunek
Sposobem na poprawę sytuacji mają być umowy. Zmiana ta ma też na celu wyeli- powierniczy lub sytuacje odstąpienia przez
inwestycje finansowane z udziałem BGK. minowanie zawierania dwóch oddzielnych nabywcę od umowy deweloperskiej.
– Najem subsydiowany to najem z pewną umów. Umowa, której przedmiotem będzie W przypadku OMRP – w sytuacji upadłości
pomocą publiczną, w ramach której dopłaca lokal użytkowy, przyjmie postać jednej banku – klient otrzyma od Bankowego Fun-
się do czynszu. Mówimy tu głównie o miesz- umowy zawieranej w formie aktu notarial- duszu Gwarancyjnego zwrot części wpłaco-
kaniach komunalnych oraz czynszowo-spo- nego, w której zostaną określone prawa nych przez siebie środków, znajdujących się
łecznych. Szacuje się, że w Polsce w zeszłym i obowiązki stron (nabywcy i dewelopera, w momencie upadłości na tym rachunku
roku z tego typu formy wsparcia korzystało w tym ich wzajemne zobowiązania). Umo- w kwocie nie przekraczającej równowarto-
około 11 do 12 proc. dorosłych Polaków. wa taka będzie mogła zostać poprzedzona ści ww. limitu gwarancyjnego.
To dużo, jeżeli spojrzymy na kraje europej- zawarciem umowy rezerwacyjnej. Natomiast w przypadku ZMRP, kwoty
skie, ale mniej niż jeszcze kilka lat temu. Uregulowane będą umowy sprzedaży – zgromadzone na tym rachunku pozostają
W 2010 roku z takiej formy pomocy korzystało zawierane przez przedsiębiorców innych na nim w wysokości wpłaconej przez
około 15 proc. populacji – mówi Łukasz Stęp- niż deweloper – z nabywcami, których nabywcę (w zależności od etapu robót
kowski, specjalista ds. eksploatacji i rozwoju przedmiotem jest sprzedaż nowo wybudo- budowlanych – może to być nawet 100%
systemu Grupy Amron. wanego mieszkania lub domu. ceny mieszkania/domu). Zatem w sytuacji
Administrator i Menedżer Nieruchomości
Z jednej strony to efekt bogacącego się Na rynku funkcjonuje praktyka sprzedaży upadłości banku prowadzącego ZMRP,
społeczeństwa. Poprawa sytuacji na rynku gotowych mieszkań, co do których ustano- nabywca otrzyma od BFG zwrot wszyst-
pracy sprawiła, że część najemców czynszo- wiono już odrębną własność, przez innych kich wpłaconych przez siebie środków,
marzec 2020
wych w poszukiwaniu lepszych standardów przedsiębiorców niż deweloper. Zatem o ile ich wysokość nie przekracza limitu
mieszkaniowych przeszła na otwarty najem. klienci takich umów powinni mieć zapew- gwarancyjnego. Kwoty przekraczające
Z drugiej strony, powodem jest niska podaż nione prawa w ustawie deweloperskiej. limit gwarancyjny nie zostaną zwrócone
mieszkań na rynku najmu subsydiowanego. Kluczową zmianą w stosunku do obo- nabywcy przez BFG.
Tendencje spadkową widać od kilku lat. Cen- wiązującej ustawy deweloperskiej jest Klient będzie miał prawo dochodzenia
trum Amron podaje, że z roku na rok maleje zmiana katalogu środków ochrony wpłat od podmiotu objętego systemem gwaranto-
liczba nowych lokali socjalnych i czynszowych nabywcy poprzez usunięcie otwartego wania (banku prowadzącego MRP) roszczeń
mieszkaniowego rachunku powiernicze- ponad wyżej określony limit gwarancyjny.
www.administrator24.info

8