Page 10 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 3/2020 demo

Agnieszka Żelazna
radca prawny, LexCertus Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Żelazna, www.lexcertus.pl

Podział nieruchomości wspólnej

w trybie art. 5 UWL

PRAWO

Podział nieruchomości wspólnej w czasie trwania odrębnej własności lokali oraz podział wspólnoty
mieszkaniowej na mniejsze, zgodnie z regulacjami zawartymi w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali. 1)

stawodawca – w art. 5 UWL – przewi- przewiduje podział nieruchomości wspól- Przypomnieć jedynie można w tym miej-
dział możliwość oraz zasady podziału nej poprzez wydzielenie z dotychczasowej scu, iż przed wejściem w życie UWL przepisy
U nieruchomości wspólnej, stanowiące nieruchomości dwóch lub więcej działek ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny
6)
wyjątek od ustawowego zakazu znoszenia budowlanych. Dotyczy to jednakże tylko (dalej: „KC”), regulujące odrębną własność
tej współwłasności tak długo, jak długo tych przypadków, gdy na nieruchomości lokali w ogóle nie przewidywały rozwiązania
trwa odrębna własność lokali. Powołany gruntowej jest położony więcej niż jeden analogicznego do wprowadzonego następnie
wyżej przepis reguluje jednocześnie dwie budynek, a przynajmniej w jednym z nich w komentowanym przepisie.
sytuacje. 1) wyodrębniono własność lokalu, czyli po- Na tym tle wielokrotnie wypowiadał
Pierwsza z nich dotyczy podziału nieru- wstała wspólnota mieszkaniowa stosow- się Sąd Najwyższy, wskazując chociażby
chomości wspólnej w przypadku, gdy nieru- nie do art. 6 UWL. W ramach powyższego w uchwale z dnia 10.03.1971 r. , że – obo-
7)
chomość gruntowa zabudowana budynkiem podziału wskazuje się z kolei na możliwość wiązujący ówcześnie – przepis, według
(w którym wyodrębniono własność lokali) wystąpienia dwóch odrębnych przypadków, którego nie można było żądać zniesienia
jest większa od powierzchni działki budow- a mianowicie: współwłasności nieruchomości, dopóki trwa
lanej, niezbędnej do korzystania z budynku. • gdy na nieruchomości wspólnej usytu- odrębna własność lokali mieszkalnych, nie
Przesłanką podziału nieruchomości wspólnej owano kilka budynków (więcej niż jeden), wyłączał jednakże możliwości wydziele-
jest w tym przypadku różnica wielkości lecz lokale wyodrębniono tylko w jednym nia z tej nieruchomości odrębnej działki
pomiędzy powierzchnią gruntu (na którym budynku, lub gruntu, niezwiązanego z korzystaniem
posadowiony jest budynek), a powierzch- • gdy w położonych kilku budynkach na nie- z domu i zniesienia współwłasności tak
nią działki budowlanej. W wyniku podziału ruchomości wspólnej, wyodrębniono lo- wydzielonej działki.
nieruchomości wspólnej dochodzi zaś do wy- kale w tych kilku budynkach. W następ- Przepisem art. 5 UWL wprowadzone
dzielenia niezabudowanej działki (lub dzia- stwie powyższego podziału dojdzie z kolei zostały zatem rozwiązania dopuszczone
łek), stanowiącej odrębną nieruchomość, do podziału wspólnoty dotychczasowej w orzecznictwie jeszcze przed wejściem
której współwłaścicielami stają się człon- i powstania kilku mniejszych wspólnot w życie przepisów UWL.
kowie wspólnoty mieszkaniowej w takiej mieszkaniowych. Podział wspólnoty jest
samej wielkości udziału, jaki przysługuje im bowiem nieuchronną konsekwencją po- Podział nieruchomości
co do nieruchomości wspólnej. Jak wska- działu nieruchomości wspólnej. wspólnej w trybie
zuje się w doktrynie powyższe rozwiązanie W obu wskazanych wyżej sytuacjach, po- art. 5 ust. 1 UWL
2),
ma na celu zracjonalizowanie powierzchni dział nieruchomości wspólnej dokonywany
posiadanego przez współwłaścicieli gruntu. jest zaś stosownie do przepisów ustawy Pierwszym wyjątkiem, wprowadzonym
Choć bowiem obecnie problem większej po- z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nierucho- przez ustawodawcę już w pierwotnie uchwa-
wierzchni gruntu niż jest on niezbędny do ko- mościami (dalej: „UGN”) . lonych przepisach UWL, była dopuszczalność
5)
rzystania z posadowionego na nim budynku Jak podkreśla się w doktrynie, istota podziału przez współwłaścicieli nieruchomo-
jest dość rzadki, to jednak – jak przypomina rozwiązania przyjętego w art. 5 UWL ści gruntowej, zabudowanej budynkiem,
się to w doktrynie – w przeszłości wystę- sprowadza się w zasadzie do podkreśle- w którym wyodrębniono własność lokali
3)
pował on dość często i zwykle związany nia, że charakter współwłasności przy- w sytuacji, gdy powierzchnia gruntu była
Administrator i Menedżer Nieruchomości
był z lokalizacją budynków w znacznych musowej ma wyłącznie grunt niezbędny większa niż powierzchnia niezbędna do ko-
odległościach od siebie. do korzystania z budynku. Zgodnie bowiem rzystania z tego budynku. Aktualne brzmienie
Z kolei druga sytuacja – wprowadzona z art. 3 ust. 1 UWL, nieruchomość wspólna art. 5 ust. 1 UWL jest z kolei wynikiem
do przepisów UWL dopiero w 2000 r. – objęta jest przymusową współwłasnością nowelizacji z 2003 r. W jej następstwie
4)
8)
marzec 2020
właścicieli lokali, gdyż udział w niej jest
1 t.j. DzU z 2019 r., poz. 737 ze zm., dalej: „UWL” prawem związanym z własnością lokalu i –
2 red. dr hab. K. Osajda, Ustawa o własności lokali. co do zasady – tak długo jak trwa odrębna 6 t.j. DzU z 2019 r., poz. 1145 ze zm.
Komentarz, Warszawa 2019 własność lokali, nie można znieść współwła- 7 III CZP 2/71
3 Ibidem. sności nieruchomości wspólnej. 8 por. ustawa z dnia 28.11.2003 r. o zmianie ustawy
4 por. ustawa o zmianie ustawy o własności lokali oraz o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie
zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o własności lokali niektórych innych ustaw (DzU z 2004 r. Nr 141,
z dnia 16.03.2000 r. (DzU z 2000 r. Nr 29, poz. 355) 5 t.j. DzU z 2020 r., poz. 65 ze zm. poz. 1492)
www.administrator24.info

14