Zmiany w Prawie budowlanym

Omówione w artykule zagadnienia nie wyczerpują w pełni nowelizacji Prawa budowlanego, stanowią jedynie najważniejsze zmiany z perspektywy właścicieli i inwestorów na każdym etapie budowy.

Projekt budowlany po nowelizacji

W zakres nowego pojęcia obiektu budowlanego, oprócz projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, wejdzie także projekt techniczny. Zmiana ta powoduje, że inwestor podczas zgłoszenia będzie zobowiązany dołączyć odpowiedni projekt zagospodarowania terenu.

W przypadku wniosku o pozwolenie na budowę konieczne będzie złożenie trzech egzemplarzy projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, które aktualnie nazwane są zbiorczo projektem budowlanym. Dodany i wyszczególniony projekt techniczny, chociaż będzie musiał zostać sporządzony przed rozpoczęciem budowy, to z perspektywy relacji inwestora z administracją architektoniczno-budowlaną ma znaczenie dopiero przy zgłoszeniu zakończenia budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Cztery zmiany w pozwoleniach na budowę

1. Lista obiektów nie wymagających pozwolenia na budowę ani zgłoszenia zostania rozszerzona, m.in. o paczkomaty, bankomaty czy parkometry. 
2. Definicja obszaru oddziaływania obiektu budowlanego, który wyznacza krąg stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, zostanie zawężona. Obszar oddziaływania będzie wyznaczany jedynie w stosunku do ograniczeń w zabudowie. Dla inwestorów oznacza to przede wszystkim mniej stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Ponadto jednoznaczne wyznaczenie obszaru oddziaływania będzie łatwiejsze, nie trzeba będzie ustalać, w jaki sposób budowa może ograniczać zagospodarowanie innych nieruchomości w oparciu o niezdefiniowane kryteria, lecz wystarczające będzie sprawdzenie, czy dana inwestycja ogranicza na nich możliwość samej zabudowy, a tę ostatnią okoliczność można już w dużej mierze ustalić w oparciu o przepisy techniczno-budowlane. 
3. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę będzie łatwiejsze. Obecnie nowy inwestor, chcąc wejść w uprawnienia wynikające z pozwolenia na budowę wydanego dotychczasowemu inwestorowi, musi uzyskać jego zgodę. Niekiedy spełnienie tego warunku może być utrudnione, a nawet niemożliwe – śmierć dotychczasowego inwestora. Po wejściu w życie nowelizacji zgoda dotychczasowego inwestora nie będzie wymagana, jeśli własność bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę przejdą na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie decyzji.
4. Skrócony zostanie termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Dotychczas decyzja o pozwoleniu na budowę nawet po wieloletnim okresie po oddaniu budynku na użytkowanie mogła zostać unieważniona. Ustawodawca zdecydował się wprowadzić termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia wynoszący 5 lat od jego doręczenia lub ogłoszenia.

Zmiany w zakresie istotnych odstępstw od projektu

Nie każde odstąpienie w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu będzie uznawane za istotne, a jedynie takie, które spowoduje zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę.

Odstąpienie w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu będzie istotne, jeśli dotyczyć będzie liczby kondygnacji, powierzchni zabudowy o ponad 5%, a także wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%. W nowych regulacjach nie ma mowy o kubaturze obiektu. Wykreślenie tego elementu wynikało z praktycznych trudności w zakresie obliczania jego zmiany i w konsekwencji stwierdzania, czy dana modyfikacja doprowadziła do zmiany kubatury czy też nie.

Dodatkowo do katalogu istotnych odstępstw dodano zmianę źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody z paliw ciekłych, gazowych, odnawialnych źródeł energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym. Tylko zmiana źródła ciepła na paliwa stałe, które ustawodawca ocenia negatywnie, będzie wymagać uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Wykreślono także katalog zmian, które nie stanowią istotnego odstąpienia. Został on skonsumowany w nowym brzmieniu tego przepisu, tzn. nieistotne odstąpienia to wszystkie te, które nie znajdują się w katalogu odstąpień istotnych. 

Zmiana w zakresie zasad legalizacji samowoli budowlanej

Odpowiedzialność właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego została uregulowana jako pomocnicza wobec odpowiedzialności inwestora. Oznacza to, że co do zasady nakazy i zakazy zawarte w postanowieniach i decyzjach związanych z samowolą budowlaną będą obciążać organizacyjnie i finansowo inwestora. Natomiast dopiero jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub realizacja tych obowiązków przez inwestora będzie niemożliwa, to właściciel lub zarządca obiektu zostaną nimi obciążeni. Wraz z tą zmianą uchyla się także przepis przewidujący odpowiedzialność karną inwestora za wykonywanie robót budowlanych pomimo nakazów lub zakazów nałożonych na niego w związku z samowolą budowlaną.

Modyfikacji ulegnie również procedura legalizacji samowoli budowlanej. Dla obiektów, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat temu, przewidziana została procedura uproszczonej legalizacji. Będzie ona niezwykle korzystna dla obecnych właścicieli niezalegalizowanych budynków, ponieważ przewiduje znacząco mniejsze wymogi wobec dokumentacji legalizacyjnej. W przypadku starych samowoli budowlanych właściciele nie będą obowiązani do wniesienia opłaty legalizacyjnej, która niejednokrotnie stanowiła barierę do przeprowadzenia tej procedury. 

W dokumentacji legalizacyjnej będą musiały znaleźć się:

• oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, 
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza legalizowanego obiektu,
• ekspertyza techniczna, z której będzie wynikało, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i pozwala na jego bezpieczne użytkowanie.

Jedyną przeszkodą skorzystania z procedury legalizacyjnej będzie wydanie postanowienia o wstrzymaniu budowy przed upływem terminu 20 lat od zakończenia budowy.

Zakończenie budowy, rozpoczęcie użytkowania

Proces budowlany kończy się wraz z momentem uzyskania możliwości legalnego użytkowania skończonego obiektu budowlanego. Możliwość taką daje zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeśli nie wniósł on w przewidzianym terminie sprzeciwu, albo decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wymagana w określonych w ustawie przypadkach.

Krótszy termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie

Ustawodawca wprowadził ograniczony termin na stwierdzenie nieważności tej decyzji. Nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna.

Pozwolenie na budowę a pozwolenie na użytkowanie

Warto zaznaczyć w tym miejscu istotną różnicę w przedmiocie stwierdzania nieważności między omawianą decyzją a pozwoleniem na budowę. W przypadku pozwolenia na budowę termin ten będzie biegł od doręczenia decyzji, a nie od uzyskania przez nią statusu ostateczności.

Skrócenie terminu do stwierdzenia nieważności będzie oznaczać zwiększenie stabilizacji sytuacji inwestorów oraz zmniejszenie ich niepewności w zakresie potencjalnej odpowiedzialności za niezgodne z prawem użytkowanie obiektu budowlanego. Następcze stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie, gdy to użytkowanie już się rozpoczęło, oznacza bowiem możliwość zakwalifikowania danego stanu jako nielegalnego, a w konsekwencji do nałożenia kary pieniężnej na podstawie przepisów Prawa budowlanego.

Nowe kary za nielegalne użytkowanie

Po zmianach odpowiedzialność za nielegalne użytkowanie będzie ponosił zarówno inwestor, jak właściciel obiektu budowlanego. Organ nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia nielegalnego użytkowania nie będzie mógł nałożyć kary od razu. Będzie miał obowiązek pouczyć inwestora lub właściciela o konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo, gdy ma to zastosowanie, dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Dopiero po upływie 60 dni od doręczenia powyższego pouczenia, organ skontroluje, czy stan nielegalnego użytkowania wciąż trwa. W takim wypadku wymierzona zostanie kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Dalsze nielegalne użytkowanie wciąż będzie zagrożone karą pieniężną. Nowelizacja przepisów umożliwi organom nadzoru budowlanego wielokrotne, nieograniczone wymierzanie kolejnych kar z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego w wysokości równej połowie pierwszej z nich, jeżeli stan nielegalnego użytkowania nie został usunięty i od wymierzenia poprzedniej kary upłynęło 30 dni.

Podsumowując, proces budowlany będzie sprawniejszy, czas na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę czy pozwolenia na użytkowanie zostanie ograniczony, wprowadzona zostanie uproszczona procedura legalizacji nielegalnych budynków, a przy tym nielegalne użytkowanie będzie zagrożone bardziej dotkliwymi sankcjami finansowymi, co ma skutkować doprowadzeniem do użytkowania budynków zgodnie z przepisami prawa. Większość przedstawionych zmian powinna pozytywnie wpłynąć na przebieg procesu inwestycyjnego. 

Źródło: bankier.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!