CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Pełnomocnictwo do głosowania w sprawie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Artykuł przedstawia ustawowe wymagania dotyczące udzielenia pełnomocnictwa do głosowania we wspólnocie mieszkaniowej w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.
Artykuł przedstawia ustawowe wymagania dotyczące udzielenia pełnomocnictwa do głosowania we wspólnocie mieszkaniowej w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.
Fot. J. Sawicki

Samo upoważnienie do zarządu i administracji majątkiem, a w związku z tym do zastępowania, reprezentowania i działania wobec wszelkich władz, nie stanowi wystarczającego umocowania do głosowania w sprawie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową.

W artykule:

• Wymagania dotyczące pełnomocnictwa
• Ustawowy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej oraz w wydatkach
• Wykładnia prawna uchwał podejmowanych na zebraniach właścicieli lokali

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali (uwl) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest zobowiązany m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 uwl).

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 uwl, obowiązek uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat opłacanych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 ww. ustawy, zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu i jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych oraz planowanych przyszłych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów.

Art. 12 ust. 2 uwl stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wymagania dotyczące pełnomocnictwa

W kontekście wymagań dotyczących pełnomocnictwa do głosowania w imieniu właściciela lokalu, należy przytoczyć treść uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r. (II CKN 1479/00, OSNC 2004, Nr 1, poz. 8), w którym stwierdzono, że ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali, i dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy art. 1 ust. 2 kodeksu cywilnego (kc).

Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy.

Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do których pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.

Należy więc przyjąć, że do udziału w głosowaniu nad uchwałami wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 kc), co oznacza, że winno ono określać ten właśnie typ czynności.

Pełnomocnictwo ogólne wymagań powyższych nie spełnia, bowiem samo upoważnienie do zarządu i administracji majątkiem, a w związku z tym − do zastępowania, reprezentowania i działania wobec wszelkich władz, nie stanowi wystarczającego umocowania do głosowania w sprawie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową.

Nie chodzi bowiem o jakiekolwiek pełnomocnictwo rodzajowe, lecz takie, które określa rodzaj czynności objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Czynność podjęta w oparciu o udzielone pełnomocnictwo musi więc mieścić się w granicach wyznaczonych jego zakresem.

Własność lokali – udział

Stosownie do art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zgodnie zaś z brzmieniem art. 12 ust. 2 ww. ustawy, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

Wydatki

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie z treścią tego przepisu właściciele lokali zobowiązani są więc opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Za słuszny należy uznać pogląd wyrażony na tym tle przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r. (VI ACa 1727/12), zgodnie z którym z art. 12 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów.
Podobnie wypowiedział się także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 października 2012 r. (I ACa 331/12).

Tym niemniej należy podkreślić, że orzecznictwo sądowe akceptuje obciążenie właścicieli kosztami w stosunku do powierzchni ich lokali wówczas, gdy udziały odzwierciedlają proporcje powierzchni poszczególnych lokali (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. akt II CKN 226/97, OSNC rok 1998, Nr 1, poz. 6, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 329/13).

Uwaga! Stosownie do art. 29 ust. 2 Ustawy o własności lokali właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.

Uchwała

Uchwała podejmowana jest na zebraniu właścicieli lokali, które musi zostać zwołane przynajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale roku, przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (art. 30 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 30 ust. 2 pkt 3 uwl). Przedmiotem zebrania jest więc dokonanie oceny pracy zarządu lub zarządcy ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 uwl, co powinno nastąpić w oparciu o złożone właścicielom lokali roczne sprawozdanie z działalności zarządu lub zarządcy (art. 30 ust. 1 pkt 2 uwl). Właściciele lokali, kierując się m.in. treścią przedłożonego im sprawozdania, podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy (art. 30 ust. 2 pkt 3 uwl).

Chodzi tu przede wszystkim o umożliwienie właścicielom zapoznania się ze sprawozdaniem zarządu, zapewnienie dyskusji nad jego treścią, co w efekcie gwarantuje dokonanie realnej oceny pracy zarządu. W przypadku sprawozdania zarządu istotne jest przy tym, aby organ wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania sporządzonego dokumentu za własny i o realną możliwość zapoznania się właścicieli z podjętymi działania zarządu w minionym okresie.

Konkluzja

Jeśli rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną przekraczają koszty planowane (i wniesione zaliczki), właściciele zobowiązani będą dopłacić brakującą różnicę (każdy w odpowiedniej ułamkowej części). Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 2 uwl, właściciele zobowiązani są pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości. Jeśli natomiast wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą albo zaliczyć na poczet zaliczek należnych za okresy następne, albo nadwyżkę tę należy zwrócić właścicielom lokali (każdemu w odpowiedniej ułamkowej części).        

Podstawa prawna

Wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2018 r. I ACa 1933/16

Czytaj też: Pełnomocnik we wspólnocie >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[wspólnota mieszkaniowa, głosowanie, pełnomocnictwo, własność lokalu, ustawa o własności lokali, utrzymanie nieruchomości wspólnej, zebranie właścicieli lokali, uchwała, koszty zarządu nieruchomością wspólną, orzecznictwo]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16728|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10370|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl