CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

Pełnomocnictwo do głosowania w sprawie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Artykuł przedstawia ustawowe wymagania dotyczące udzielenia pełnomocnictwa do głosowania we wspólnocie mieszkaniowej w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.
Artykuł przedstawia ustawowe wymagania dotyczące udzielenia pełnomocnictwa do głosowania we wspólnocie mieszkaniowej w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.
Fot. J. Sawicki

Samo upoważnienie do zarządu i administracji majątkiem, a w związku z tym do zastępowania, reprezentowania i działania wobec wszelkich władz, nie stanowi wystarczającego umocowania do głosowania w sprawie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową.

W artykule:

• Wymagania dotyczące pełnomocnictwa
• Ustawowy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej oraz w wydatkach
• Wykładnia prawna uchwał podejmowanych na zebraniach właścicieli lokali

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali (uwl) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest zobowiązany m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 uwl).

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 uwl, obowiązek uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat opłacanych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 ww. ustawy, zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu i jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych oraz planowanych przyszłych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów.

Art. 12 ust. 2 uwl stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wymagania dotyczące pełnomocnictwa

W kontekście wymagań dotyczących pełnomocnictwa do głosowania w imieniu właściciela lokalu, należy przytoczyć treść uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r. (II CKN 1479/00, OSNC 2004, Nr 1, poz. 8), w którym stwierdzono, że ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali, i dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy art. 1 ust. 2 kodeksu cywilnego (kc).

Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy.

Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do których pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.

Należy więc przyjąć, że do udziału w głosowaniu nad uchwałami wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 kc), co oznacza, że winno ono określać ten właśnie typ czynności.

Pełnomocnictwo ogólne wymagań powyższych nie spełnia, bowiem samo upoważnienie do zarządu i administracji majątkiem, a w związku z tym − do zastępowania, reprezentowania i działania wobec wszelkich władz, nie stanowi wystarczającego umocowania do głosowania w sprawie uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową.

Nie chodzi bowiem o jakiekolwiek pełnomocnictwo rodzajowe, lecz takie, które określa rodzaj czynności objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Czynność podjęta w oparciu o udzielone pełnomocnictwo musi więc mieścić się w granicach wyznaczonych jego zakresem.

Własność lokali – udział

Stosownie do art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zgodnie zaś z brzmieniem art. 12 ust. 2 ww. ustawy, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

Wydatki

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie z treścią tego przepisu właściciele lokali zobowiązani są więc opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Za słuszny należy uznać pogląd wyrażony na tym tle przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r. (VI ACa 1727/12), zgodnie z którym z art. 12 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów.
Podobnie wypowiedział się także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 października 2012 r. (I ACa 331/12).

Tym niemniej należy podkreślić, że orzecznictwo sądowe akceptuje obciążenie właścicieli kosztami w stosunku do powierzchni ich lokali wówczas, gdy udziały odzwierciedlają proporcje powierzchni poszczególnych lokali (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. akt II CKN 226/97, OSNC rok 1998, Nr 1, poz. 6, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 329/13).

Uwaga! Stosownie do art. 29 ust. 2 Ustawy o własności lokali właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.

Uchwała

Uchwała podejmowana jest na zebraniu właścicieli lokali, które musi zostać zwołane przynajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale roku, przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (art. 30 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 30 ust. 2 pkt 3 uwl). Przedmiotem zebrania jest więc dokonanie oceny pracy zarządu lub zarządcy ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 uwl, co powinno nastąpić w oparciu o złożone właścicielom lokali roczne sprawozdanie z działalności zarządu lub zarządcy (art. 30 ust. 1 pkt 2 uwl). Właściciele lokali, kierując się m.in. treścią przedłożonego im sprawozdania, podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy (art. 30 ust. 2 pkt 3 uwl).

Chodzi tu przede wszystkim o umożliwienie właścicielom zapoznania się ze sprawozdaniem zarządu, zapewnienie dyskusji nad jego treścią, co w efekcie gwarantuje dokonanie realnej oceny pracy zarządu. W przypadku sprawozdania zarządu istotne jest przy tym, aby organ wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania sporządzonego dokumentu za własny i o realną możliwość zapoznania się właścicieli z podjętymi działania zarządu w minionym okresie.

Konkluzja

Jeśli rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną przekraczają koszty planowane (i wniesione zaliczki), właściciele zobowiązani będą dopłacić brakującą różnicę (każdy w odpowiedniej ułamkowej części). Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 2 uwl, właściciele zobowiązani są pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości. Jeśli natomiast wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą albo zaliczyć na poczet zaliczek należnych za okresy następne, albo nadwyżkę tę należy zwrócić właścicielom lokali (każdemu w odpowiedniej ułamkowej części).        

Podstawa prawna

Wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2018 r. I ACa 1933/16

Czytaj też: Pełnomocnik we wspólnocie >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[wspólnota mieszkaniowa, głosowanie, pełnomocnictwo, własność lokalu, ustawa o własności lokali, utrzymanie nieruchomości wspólnej, zebranie właścicieli lokali, uchwała, koszty zarządu nieruchomością wspólną, orzecznictwo]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące" »

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Ile można zaoszczędzić na ociepleniu stropodachów ??
Przegląd dachu i elewacji nieruchomości - termowizja pokaże wszystko»
Ocieplanie stropodachu w budynku Termowizja w przeglądzie nieruchomości - dachy i elewacje
Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

Jak niedrogo sprawić, aby elewacja budynku wyglądała ładnie i nowocześnie  »

imitacja deski elewacyjnej drewanianejNowoczesne elewacje wpisują się w panujące trendy – z jednej strony, z drugiej rozwiązanie wykazuje nie tylko walory estetyczne, ale przede wszystkim funkcjonalne... chcę wiedzieć »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Zarządco zabezpiecz dach budynku !
Ochrona budynku przed wilgocią Uszczelnianie dachu nieruchomości
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych (...) czytam dalej »

Jak niedrogo oczyścić elewację budynku z brudu, kurzu lub nalotu »

Czyszczenie elewacji budynku

Przed spółdzielnią czy zarządcą są zawsze nowe wyzwania stawiane przez ustawodawców i mieszkańców. Działania w oparciu o potrzeby remontowe i modernizacyjne (...) Czytam więcej »


Iniekcje uszczelniające w garażach podziemnych »
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Iniekcje garażowe jak się ich pozbyć Niższe koszty ciepła
Coraz ściślejsza zabudowa oraz efektywniejsze wykorzystanie przestrzeni powodują, że nasze osiedla pną się nie tylko w górę, lecz także w dół... czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Czy hydrofor może być cichy ?

Czy hydrofor może być cichy

Czy możliwe jest, aby wysokociśnieniowe pompy wirowe w konstrukcji pomp z silnikiem mokrym (bezdławnicowe) zapewniały najcichszą pracę (...) czytam dalej »


Jak zmniejszyć koszty ogrzewania wody?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak zmniejszyć rachunki za ciepło Kotły do budynków mieszkalnych
Wiele instalacji c.w.u. w budynkach mieszkalnych nie spełnia technicznych, użytkowych oraz ekonomicznych wytycznych polskiego prawa budowlanego. Najpoważniejszym problemem jest brak (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Jakie przygotowanie zawodowe powinien mieć zarządca?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

9/2018

Aktualny numer:

Administrator 9/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w opodatkowaniu na rynku nieruchomości
  • - Jak (nie) rozliczać kosztów?
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15503|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl