CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

Śmieci – to pachnie coraz gorzej

Jacek Frydryszak  |  Administrator 12/2020  |  05.01.2021  |  1
Nie wiadomo jak interpretować przepisy w przypadku budynków, znajdujących się w zasobach spółdzielni
Nie wiadomo jak interpretować przepisy w przypadku budynków, znajdujących się w zasobach spółdzielni
fot. pixabay

Na początku roku napisałem krytyczny artykuł o systemie gospodarki odpadami komunalnymi w Warszawie, zatytułowany „Śmieci – to brzydko pachnie”. Dzisiejszy tytuł wydaje mi się adekwatny do ostatnich pomysłów radnych m.st. Warszawy, którzy w dniu 15.10.2020 r. podjęli uchwałę zmieniającą metodę naliczania opłat za gospodarowanie odpadami, uzależniając ją od ilości zużytej wody. Co prawda wejście w życie uchwały zostało odroczone, ale problem pozostał.

Oczywiście projekt uchwały nie był konsultowany ze środowiskiem spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych pomimo tego, że w grudniu 2019 roku zarządzeniem Prezydenta m.st. Warszawy został powołany specjalny zespół roboczy, z którym miały być konsultowane różne problemy środowiska, w tym sprawy gospodarki odpadami komunalnymi. Uzasadnieniem oficjalnym do wprowadzenia tych zmian było dążenie do powiązania faktycznych producentów odpadów z opłatami – zużywasz wodę co oznacza, że użytkujesz lokal, a w związku z tym z pewnością produkujesz odpady. Teoretycznie rozumowanie jest logiczne, ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Odniosę się tylko do niektórych z nich.

Wymiar opłaty a zużycie wody w nieruchomości

Uchwałą ustalono, że wymiar opłaty będzie ustalany na podstawie zużycia wody w nieruchomości, czyli na podstawie zużycia wynikającego z odczytów wodomierza głównego. Uchwała nic nie mówi natomiast na temat rozliczeń z użytkownikami poszczególnych lokali. Częściowo tę kwestię regulują przepisy ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (dalej – ustawa).

Art. 2 ust. 3a stanowi, że wspólnota mieszkaniowa ponosi wynikające z ustawy opłaty bez ograniczeń, a w art. 2 ust. 3a, pkt 2 wskazano, że każdy właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej ponosi opłaty w wysokości odpowiadającej stosunkowi ilości zużytej wody w lokalu do ilości zużytej wody we wszystkich lokalach w danej nieruchomości. Tak skonstruowany przepis sprawia, że właścicieli lokali nie można obciążać kosztami gospodarki odpadami, wynikającymi z różnicy pomiędzy zużyciem wody na wodomierzu głównym i sumą zużyć w lokalach.

Ponadto ten przepis nie obowiązuje w ogóle nieruchomości znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, w których nie została wyodrębniona własność lokali (a zatem nie powstała wspólnota mieszkaniowa), a wszystkie lokale są zajmowane na podstawie innych tytułów prawnych niż własność (głównie spółdzielcze prawa do lokali i najem) – w tych nieruchomościach spółdzielnia mieszkaniowa będzie miała całkowitą dowolność w zakresie przyjęcia sposobu rozliczeń (np. m2, lokal, osoby, itp.).

Należy w tym miejscu przypomnieć, że w Warszawie ok. 60% gruntów spółdzielni mieszkaniowych ma nieuregulowany stan prawny i w związku z tym w nieruchomościach posadowionych na tych gruntach nie ma możliwości wyodrębniania własności lokali. Zasady wskazane w uchwale Rady m.st. Warszawy w powiązaniu z przepisami ustawy można interpretować jako nierówność obywateli wobec obowiązującego prawa, co jest naruszeniem postanowień art. 32 Konstytucji, cytuję: Wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne.

Obciążenie właścicieli lokali wyodrębnionych z zasobów spółdzielni

Nie wiadomo, jak interpretować przepisy w przypadku budynków, znajdujących się w zasobach spółdzielni i zarządzanych w trybie art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: USM), w których wyodrębniona została własność lokali (choćby jednego).

Zgodnie z zapisem ustawy, właścicieli wyodrębnionych lokali można obciążyć wyłącznie wskazaną wyżej proporcją. A co z lokalami, których właścicielem jest spółdzielnia? Stosując literalnie zapis ustawy, powinna ona być, jako właściciel lokali, obciążana analogicznie. Zgodnie jednak ze wskazanym wyżej ust. 3a wspólnota mieszkaniowa, którą w tym przypadku jest de facto spółdzielnia mieszkaniowa, jako osoba prawna ponosi koszty bez ograniczeń.

Powstaje zatem, podobnie jak sytuacji opisanej wyżej, pytanie: z jakich środków finansować koszty, wynikające z różnicy wskazań pomiędzy wodomierzem głównym, a sumą wskazań wodomierzy lokalowych – ustawa wyraźnie wskazuje, że z pewnością nie można tego robić w pozycji kalkulacyjnej, dotyczącej opłat za odpady. Moim zdaniem proporcja wskazana w ustawie powinna odnosić się do zużycia na podstawie wskazań wodomierza głównego, a nie sumy zużycia według wskazań wodomierzy lokalowych.

Wówczas zniknie problem pokrycia kosztów, wynikających ze wskazanej wyżej różnicy, ponieważ całe obciążenie dla nieruchomości zostanie pokryte przez użytkowników lokali. Takie rozwiązanie – oprócz uzasadnienia finansowego – ma również uzasadnienie czysto merytoryczne, ponieważ „konsumuje” wytwarzanie odpadów w częściach wspólnych nieruchomości (sprzątanie, wywóz gałęzi i liści, itp.).

Nieprecyzyjne zapisy

Warto tu zwrócić jeszcze uwagę, że w uchwale Rady m.st. Warszawy ustalono, że ilość zużytej wody w danej nieruchomości, będąca podstawą do ustalenia należnej opłaty, będzie wyliczana jako średniomiesięczne zużycie przez 6 miesięcy w okresie ostatnich 12 miesięcy poprzedzających miesiąc, w którym powstał obowiązek złożenia deklaracji. Długo zastanawiałem się nad tym, po co wprowadzono taką skomplikowaną i nieprecyzyjną regułę – dlaczego 6 miesięcy i to bez ich wskazania (np. czy sześć ostatnich, czy sześć pierwszych w okresie)? Czy nie prościej byłoby ustalić, że deklaracja jest składana na przykład raz w roku do dnia 31 stycznia, na podstawie średniorocznego miesięcznego zużycia wody w roku poprzednim?

Ponadto, uchwała ta nie przewiduje różnic w metodzie ustalania opłat w nieruchomościach wielolokalowych, w których znajdują się lokale mieszkalne i lokale użytkowe. Taka sytuacja sprawia, że podmioty generujące duże ilości odpadów, ale relatywnie zużywające niewielkie ilości wody (np. sklepy spożywcze), będą wnosić opłaty nieadekwatnie niskie w stosunku do ilości wytwarzanych odpadów (głównie opakowania). Może się okazać (niektóre spółdzielnie warszawskie przeprowadziły już takie symulacje), że kilkusetmetrowy sklep spożywczy będzie płacił za odpady tyle samo, co trzyosobowe gospodarstwo domowe. W przypadku np. fryzjerów zużywających relatywnie dużo wody sytuacja może być odwrotna – wnosić będą nieadekwatnie wysokie opłaty w stosunku do niewielkiej ilości wytwarzanych odpadów.

Przypomnieć należy, że zgodnie z postanowieniami art. 6j ust. 4 ustawy w przypadku nieruchomości, w której w części zamieszkują, a w części nie zamieszkują mieszkańcy, opłatę za gospodarowanie odpadami ustala się jako sumę opłat obliczonych dla nieruchomości zamieszkałej (w przypadku Warszawy jest to zużycie wody) i opłat obliczonych dla nieruchomości, w której mieszkańcy nie zamieszkują (np. worki, pojemniki).

Z kolei przepis art. 6j ust. 5 stanowi, że rada gminy może zdecydować w uchwale, że dla takich „mieszanych” nieruchomości sposób obliczania opłaty będzie taki, jak dla nieruchomości, w których zamieszkują mieszkańcy – słowo „może” oznacza, że jest to możliwość, a nie obowiązek. Nie ma zatem, moim zdaniem, przeszkód prawnych, aby w danej nieruchomości zastosować przepis art. 6j ust. 4 i zróżnicować sposób pobierania opłat dla lokali mieszkalnych i użytkowych.

Koszty i przychody muszą się bilansować

Na koniec jeszcze ocena ogólna zasadności przyjęcia metody ustalania opłat za odbiór odpadów komunalnych na podstawie zużycia wody w danej nieruchomości. Uzasadnieniem wprowadzenia takiej metody, tak jak pisałem na wstępie, jest uznanie przez gminę związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy zużywaniem wody przez mieszkańców, a wytwarzaniem przez nich odpadów komunalnych. Uchwalając jednak zasady ustalania ilości zużytej wody zdecydowano, że ta ilość będzie określana na podstawie zużycia, wynikającego ze wskazań wodomierza głównego w nieruchomości, co przeczy tej logice – bardziej właściwe byłoby chyba ustalenie jako podstawy sumy zużycia wody w lokalach.

Najistotniejsza jednak w tej sprawie jest konstrukcja art. 6j ustawy, która określa, że opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi stanowi iloczyn, w naszym przypadku, ilości zużytej wody w nieruchomości i stawki opłaty ustalonych w uchwale rady gminy. Kluczem nie jest zatem metoda, a wysokość stawki, a ta wynika z potrzeb (kosztów) ponoszonych przez gminę na gospodarkę odpadami. Władze m.st. Warszawy argumentują, że koszty i przychody w ramach gospodarki odpadami komunalnymi muszą się bilansować i dlatego ustalono maksymalne, dopuszczalne ustawowo wysokości stawek (art. 6K ust. 2a ustawy).

Nie znam podstawy prawnej takiego stwierdzenia – w art. 6r ust. 1aa wskazano, że środki z opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi nie mogą być wykorzystywane na inne cele niezwiązane z pokrywaniem kosztów systemu gospodarowania odpadami komunalnymi. Taki zapis nie oznacza, że system gospodarowania odpadami komunalnymi nie może być dofinansowywany z innych źródeł niż opłaty wnoszone przez właścicieli nieruchomości. Biorąc pod uwagę skalę wzrostu obciążeń mieszkańców po wprowadzeniu nowych stawek (np. trzyosobowe gospodarstwo domowe zamiast poprzednich 65 złotych, zapłaci średnio ok. 130 zł miesięcznie), takie dofinansowanie wydaje się w pełni uzasadnione.

Co na to RIO?

W dniu 17.11.2020 r. Regionalna Izba Obrachunkowa podjęła 3 uchwały orzekające o częściowej nieważności 3 uchwał podjętych przez Radę m.st. Warszawy – zarzucono, że źródło ustalenia wielkości zużycia wody w danej nieruchomości powinno być jednoznacznie określone (w uchwałach Rady wskazano fakturę MPWiK lub korektę faktury lub wskazanie wodomierza głównego). W ślad za uchwałą RIO, w dniu 26.11.2020 r. odbyła się nadzwyczajna sesja Rady m.st. Warszawy, na której zmodyfikowano podjęte uchwały zgodnie z zastrzeżeniami RIO oraz przesunięto termin ich wejścia w życie na dzień 01.04.2021 r.

Środowisko warszawskich spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych będzie kontynuowało działania, zmierzające do wprowadzenia znacznie szerszych zmian w zapisach tzw. uchwał śmieciowych, a przede wszystkim wysokości przyjętych stawek opłat. Podejmiemy również próby doprowadzenia do zmian w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, ponieważ zapisy tej ustawy w dużej części determinują możliwości stanowienia prawa miejscowego przez rady gmin.   

Czytaj też: Gospodarz Domu – „powrót do przyszłości” >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[śmieci, odpady, utylizacja odpadów, utylizacja śmieci, opłaty za odpady, zużycie wody]

Komentarze

(1)
Jan | 08.02.2021, 10:52
Niech będa podwyżki ale za pomoca stałych stawek jak do teraz było - płacisz tyle i jestes pewien że za pół roku zapłacisz to samo - jak Radni Wawy będa pazerni to ci którzy moga zagłosują nogami i wyprowadza się albo swoje interesy do miejsc z jasnymi zasadami
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak ograniczyć zużycie ciepła o blisko 15%?

Veolia - oszczędzaj na ogrzewaniu

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Potrzebuję dla wspólnoty mieszkaniowej kompostownik »

Kompostowniki

Kompostownie w specjalnych kompostownikach nie jest w żaden sposób uciążliwe. Kompostowanie wymaga niewielkiej zmiany naszych nawyków. Od teraz musimy pamiętać, że nie każdy odpad z kuchni to śmieć. Wręcz przeciwnie – staje się pełnowartościowym materiałem produkcyjnym dla naszego kompostu... Czytam więcej »


Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online »

Platforma online

W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple i energii? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Budynek mieszkalny wymaga remontu?

Budynek do remontuZaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... Sprawdzam warunki »


Jakie korzyści niesie ze sobą Pożyczka Rewitalizacyjna? »

Ekokredyt dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz na jakie warunki możesz liczyć »

stary budynek Eko kredyt
Wnioskujący mogą uzyskać środki na rewitalizację obiektów już istniejących, ale będących w stanie nienadającym się do użytku. Łączna kwota środków RPO WSL... Chcę wiedzieć »

Na jaki cel możesz przeznaczyć Ekokredyt? Ocieplenie budynku, wymiana instalacji centralnego ogrzewania, przebudowa systemów grzewczych (wraz z wymianą i podłączeniem do źródła ciepła), wymiana systemów wentylacji i klimatyzacji, finansowanie innego przedsięwzięcia termomodernizacyjnego... Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Windy do niskich budynków - w co warto inwestować?

Ogrzewanie grzejnikiem windy bariera
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

W perspektywie najbliższych 30 lat staniemy się jednym z najstarszych społeczeństw w Europie. Wraz z wiekiem, wzrośnie liczba osób niepełnosprawnych, która już obecnie.... czytam więcej»


Dobór pomp - jaką pompę wybrać do swojego budynku»

Pompy hydroforyDomowe instalacje wodne nie byłyby w stanie działać bez hydroforów, czyli urządzeń, których zadaniem jest stabilizacja ciśnienia, pomp... Czytam więcej »


Jak chronić wodę w instalacjach przed zanieczyszczeniami? »

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

Zanieczyszczenie wody ekologia na osiedlu
Zamknięcie budynków lub ich części, a także ograniczone korzystanie z nich podczas lockdown’u związanego z pandemią wirusa COVID-19, może wpłynąć... czytam dalej »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Systemy przeciwoblodzeniowe - czyli jak dobrze zabezpieczyć budynek i okolice zimą »

Sople na dachuZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Polskie Pojemniki w odpowiedzi na potrzeby gmin, spółek komunalnych, deweloperów, spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych »

Polskie pojemniki półpodziemneTo jedyny polski producent pojemników podziemnych i półpodziemnych. Swą przewagę konkurencyjną buduje na wieloletnim doświadczeniu udziałowców w branży komunalnej oraz na znajomości specyfiki i uwarunkowań lokalnych rynków, a także... Czytam więcej »


Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Naprawa i renowacja dachu pompy obiegowe
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Garaże podziemne i niebezpieczne stężenie tlenku węgla »
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Wysokie stężenie tlenku węgla parking zajęty?
Garaże zamknięte to pomieszczenia i obiekty o szczególnych wymaganiach w zakresie wentylacji. System wymiany powietrza musi... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
1-2/2021

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości w 2020 roku – analiza
  • - Zarządca przymusowy we wspólnocie
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 20995|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 21428|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12847|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl