CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie

Paweł Puch  |  Administrator 2/2012  |  02.03.2012  |  2
Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie
Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej z reguły składa się z osób nie będących zarządcami więc zachodzi potrzeba wynajęcia do zarządzania fachowca. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zlecić danej osobie czynności związane z zarządzaniem na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu.

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

  • zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
  • zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
  • zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
  • bieżące administrowanie nieruchomością;
  • utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
  • uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia spraw fachowca. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zlecić danej osobie czynności związane z zarządzaniem na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. To dwie różne sytuacje prawne.

Umowa o zarządzanie

Umowa jest podstawowym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy zatrudnionym fachowcem a wspólnotą mieszkaniową, a jej treść kształtowana jest przez strony. W umowie wspólnota mieszkaniowa może zlecić danej osobie prawie cały zakres kompetencji zarządu i wówczas będziemy mieć do czynienia z zarządcą w pełnym tego słowa znaczeniu, a zarząd będzie tylko sprawował nadzór nad jej poczynaniami. Zarząd może też sam zarządzać nieruchomością, podejmować czynności zwykłego zarządu i wykonywać uchwały wspólnoty, a zlecić tej osobie tylko wykonywanie pewnych czynności, co spowoduje, że będziemy mieć raczej do czynienia z inną umową i na przykład administratorem. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 roku (sygn. akt III CZP 69/07) wspólnota mieszkaniowa nie musi zawrzeć umowy o zarządzanie, lecz może – w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób – uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd., a umowy dotyczące zarządzania może zawrzeć także z osobami nie mającymi licencji zarządcy nieruchomości. Tak więc nic nie stoi na przeszkodzie aby wspólnota mieszkaniowa w celu wsparcia zarządu w zakresie czynności prawnych zawarła umowę z prawnikiem, w zakresie obsługi księgowej z księgowym, w zakresie obsługi technicznej z konserwatorem itd., i w ten sposób uregulowała kwestie zarządzania nieruchomością wspólną bez zatrudniania licencjonowanego zarządcy i zawarcia umowy o zarządzanie. Natomiast jeśli wspólnota mieszkaniowa chce podpisać umowę o zarządzanie z takimi skutkami, jakie wynikają z Ustawy o gospodarce nieruchomościami musi ją zawrzeć z zarządcą posiadającym licencję zarządcy nieruchomości, w przeciwnym razie umowa będzie nieważna.

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na szczególny charakter umowy o zarządzanie wskazując na jej specyficzny charakter i uznając, że należy ona do kategorii umów nazwanych. Skuteczne jej zawarcie wiąże się ze spełnieniem wymogów określonych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jednak podstawowym błędem jaki popełniają zarządcy jest rozróżnienie zawieranej umowy ze wspólnotą mieszkaniową na podstawie jej tytułu. Niejednokrotnie spotykam się z praktyką, w której zarządca posługuje się jednym wzorem umowy o określonej treści, w którym w zależności od sytuacji wpisuje tylko tytuł „umowa o zarządzanie” lub „umowa o administrowanie”. Tymczasem sam tytuł o niczym nie przesądza. Samo nazwanie umowy „umową o administrowanie” nie powoduje, że strony zawrą taką umowę gdyż decydujące znaczenie będzie miała treść umowy a nie jej tytuł. Jeżeli więc strony nadały umowie tytuł „umowa o administrowanie”, a z jej treści – głównie zakresu obowiązków zarządcy wynika, że rola zarządcy nie sprowadza się tylko do administrowania a ma o wiele szerszy charakter, to w przypadku sporu, gdy sprawa trafi na wokandę sądu, zarządca musi liczyć się z tym, że sąd uzna, że między stronami doszło do zawarcia umowy o zarządzanie.

Zawarcie umowy

W praktyce wspólnot mieszkaniowych często rodzi się pytanie, czy zarząd może bez uchwały wspólnoty mieszkaniowej zawrzeć umowę o zarządzanie z zarządcą. Ustawa o własności lokali (UWL) jest w tej materii zbyt ogólna. Jak bowiem w niej czytamy, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Zatem decydujące znaczenie będzie miało zaliczenie zawarcia umowy o zarządzanie do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zarząd przekraczających. Jeżeli zawarcie umowy o zarządzanie mieści się w zakresie zwykłego zarządu to zarząd może sam zawrzeć taką umowę, jeżeli natomiast jest to czynność, która przekracza zakres zwykłego zarządu zarząd potrzebuje uchwały właścicieli. Nie ma w tej materii jednolitych poglądów w doktrynie i na pewno można spotkać się z różnymi opiniami na ten temat. Moim zdaniem zawarcie umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały.

Po pierwsze ustawodawca w art. 22 ust. 3 Ustawy o własności lokali wskazał czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Wyliczenie zawarte w przepisie jest wyliczeniem przykładowym jednak wśród spraw tu wskazanych jest ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej. Zatem, skoro jeden z najważniejszych elementów umowy o zarządzanie, czyli ustalenie wynagrodzenia zarządcy, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd to również zawarcie umowy o zarządzanie należy uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Trudno byłoby bowiem zgodnie z prawem i logiką zawrzeć umowę o zarządzanie bez wcześniejszego ustalenia wynagrodzenia zarządcy. Skoro zaś wspólnota mieszkaniowa w uchwale ma zadecydować przed podpisaniem umowy o wysokości wynagrodzenia zarządcy to oczywistym jest, że podejmując taką uchwałę, wyraża zgodę na zawarcie przez zarząd umowy o zarządzanie, a nie wyrażając zgody na wynagrodzenie zarządcy odbiera zarządowi możliwość zawarcia umowy.

Po drugie i najważniejsze – obojętnie od wszelkich innych argumentacji decydujące zdanie, jak w każdym przypadku sporu, będzie miał sąd. Orzecznictwo sądowe powinno być więc decydującym wyznacznikiem w sprawie. Tymczasem zgodnie z orzecznictwem zawarcie umowy o zarządzanie stanowi przekroczenie zarządu zwykłego. Warto na przykład zwrócić uwagę na argumentację i stanowczość stwierdzeń Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, który w wyroku z 10 września 2002 roku (sygn. akt I ACa 384/2002) uznał, że w kwestii zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością i ustala, iż nieruchomością nie będzie zarządzać bezpośrednio zarząd, ale zarządca. Ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. Zdaniem sądu, zawarcie umowy z zarządcą stanowi czynność niewątpliwie przekraczającą zakres zwykłego zarządu, podobnie jak i ustalenie wynagrodzenia zarządcy. W tych kwestiach zdaniem sądu konieczna jest więc uchwała właścicieli lokali.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Rozwiązanie umowy

Jeśli chodzi o rozwiązanie umowy o zarządzanie to może ono nastąpić w każdym czasie za porozumieniem stron, a gdy tego porozumienia nie ma, każda ze stron może wypowiedzieć umowę o zarządzanie z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w umowie. Wspólnota mieszkaniowa ani zarządca nie muszą podawać żadnych powodów rozwiązania umowy. Jeżeli zawarcie umowy o zarządzanie należy do czynności przekraczających zwykły zarząd i w związku z tym wymaga uchwały, oczywistym jest, że także wypowiedzenie umowy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli w umowie przewidziano, że każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem jakiegoś terminu wypowiedzenia to jeżeli rozwiązania chce wspólnota mieszkaniowa do skuteczności wypowiedzenia wystarczy podjęcie uchwały i dostarczenie przez zarząd wypowiedzenia do rąk zarządcy za potwierdzeniem odbioru lub nadanie go listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jeżeli rozwiązania chce zarządca składa on na ręce zarządu wspólnoty mieszkaniowej za potwierdzeniem odbioru wypowiedzenie umowy zgodnie z postanowieniami umowy lub nadaje listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Komentarze

(2)
wolczanska | 16.01.2013, 19:36
DWUKROTNIE WYKUPIŁEM KOD DOSTĘPU I NIE MOGĘ W CAŁOŚCI WYDRUKOWAĆ STRONY ZAWARCIE I ROZWIĄZANIE UMOWY O ZARZĄDZANIE . PROSZĘ ROZWIĄZAĆ TEN PROBLEM
Administrator | 17.01.2013, 07:26
Proszę o kontakt w tej sprawie z redakcją: apiksa@administrator24.info.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17707|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11053|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10633|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl