• Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo, orzecznictwo, praktyka
  • Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?
  • Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca
  • Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni mieszkaniowych
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej....

26.06.2020
Rodzaje opłat w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej oraz ich podstawa prawna; rozliczenie wyniku finansowego za rok 2019; regulamin rozliczeń mediów a rozrachunki z tytułu odsprzedaży mediów do lokali właścicieli; rozrachunki finansowe wspólnoty z właścicielami lokali z...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?

10.06.2020
Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 18.02.2020 r., rozstrzygnął, iż organem właściwym do wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe i objętej użytkowaniem wieczystym, które to użytkowanie wieczyste z dniem 1...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca

25.05.2020
Wspólnoty czy administracje, wobec rosnących kosztów stacjonarnej ochrony fizycznej, decydują się na przejście osiedla na całkowity bądź częściowy zdalny monitoring wizyjny. Często są zaskakiwane dużym rozstrzałem cenowym ofert składanych przez firmy ochroniarskie. Różnice...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni...

Konieczność przetwarzania danych osobowych w sposób zapewniający odpowiednie ich bezpieczeństwo, w tym ochronę przed niedozwolonym lub niezgodnym z prawem przetwarzaniem oraz przypadkową utratą, zniszczeniem lub uszkodzeniem, za pomocą odpowiednich środków technicznych lub...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie

Paweł Puch  |  Administrator 2/2012  |  02.03.2012  |  2
Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie
Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej z reguły składa się z osób nie będących zarządcami więc zachodzi potrzeba wynajęcia do zarządzania fachowca. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zlecić danej osobie czynności związane z zarządzaniem na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu.

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

  • zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
  • zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
  • zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
  • bieżące administrowanie nieruchomością;
  • utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
  • uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia spraw fachowca. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zlecić danej osobie czynności związane z zarządzaniem na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. To dwie różne sytuacje prawne.

Umowa o zarządzanie

Umowa jest podstawowym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy zatrudnionym fachowcem a wspólnotą mieszkaniową, a jej treść kształtowana jest przez strony. W umowie wspólnota mieszkaniowa może zlecić danej osobie prawie cały zakres kompetencji zarządu i wówczas będziemy mieć do czynienia z zarządcą w pełnym tego słowa znaczeniu, a zarząd będzie tylko sprawował nadzór nad jej poczynaniami. Zarząd może też sam zarządzać nieruchomością, podejmować czynności zwykłego zarządu i wykonywać uchwały wspólnoty, a zlecić tej osobie tylko wykonywanie pewnych czynności, co spowoduje, że będziemy mieć raczej do czynienia z inną umową i na przykład administratorem. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 roku (sygn. akt III CZP 69/07) wspólnota mieszkaniowa nie musi zawrzeć umowy o zarządzanie, lecz może – w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób – uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd., a umowy dotyczące zarządzania może zawrzeć także z osobami nie mającymi licencji zarządcy nieruchomości. Tak więc nic nie stoi na przeszkodzie aby wspólnota mieszkaniowa w celu wsparcia zarządu w zakresie czynności prawnych zawarła umowę z prawnikiem, w zakresie obsługi księgowej z księgowym, w zakresie obsługi technicznej z konserwatorem itd., i w ten sposób uregulowała kwestie zarządzania nieruchomością wspólną bez zatrudniania licencjonowanego zarządcy i zawarcia umowy o zarządzanie. Natomiast jeśli wspólnota mieszkaniowa chce podpisać umowę o zarządzanie z takimi skutkami, jakie wynikają z Ustawy o gospodarce nieruchomościami musi ją zawrzeć z zarządcą posiadającym licencję zarządcy nieruchomości, w przeciwnym razie umowa będzie nieważna.

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na szczególny charakter umowy o zarządzanie wskazując na jej specyficzny charakter i uznając, że należy ona do kategorii umów nazwanych. Skuteczne jej zawarcie wiąże się ze spełnieniem wymogów określonych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jednak podstawowym błędem jaki popełniają zarządcy jest rozróżnienie zawieranej umowy ze wspólnotą mieszkaniową na podstawie jej tytułu. Niejednokrotnie spotykam się z praktyką, w której zarządca posługuje się jednym wzorem umowy o określonej treści, w którym w zależności od sytuacji wpisuje tylko tytuł „umowa o zarządzanie” lub „umowa o administrowanie”. Tymczasem sam tytuł o niczym nie przesądza. Samo nazwanie umowy „umową o administrowanie” nie powoduje, że strony zawrą taką umowę gdyż decydujące znaczenie będzie miała treść umowy a nie jej tytuł. Jeżeli więc strony nadały umowie tytuł „umowa o administrowanie”, a z jej treści – głównie zakresu obowiązków zarządcy wynika, że rola zarządcy nie sprowadza się tylko do administrowania a ma o wiele szerszy charakter, to w przypadku sporu, gdy sprawa trafi na wokandę sądu, zarządca musi liczyć się z tym, że sąd uzna, że między stronami doszło do zawarcia umowy o zarządzanie.

Zawarcie umowy

W praktyce wspólnot mieszkaniowych często rodzi się pytanie, czy zarząd może bez uchwały wspólnoty mieszkaniowej zawrzeć umowę o zarządzanie z zarządcą. Ustawa o własności lokali (UWL) jest w tej materii zbyt ogólna. Jak bowiem w niej czytamy, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Zatem decydujące znaczenie będzie miało zaliczenie zawarcia umowy o zarządzanie do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zarząd przekraczających. Jeżeli zawarcie umowy o zarządzanie mieści się w zakresie zwykłego zarządu to zarząd może sam zawrzeć taką umowę, jeżeli natomiast jest to czynność, która przekracza zakres zwykłego zarządu zarząd potrzebuje uchwały właścicieli. Nie ma w tej materii jednolitych poglądów w doktrynie i na pewno można spotkać się z różnymi opiniami na ten temat. Moim zdaniem zawarcie umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały.

Po pierwsze ustawodawca w art. 22 ust. 3 Ustawy o własności lokali wskazał czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Wyliczenie zawarte w przepisie jest wyliczeniem przykładowym jednak wśród spraw tu wskazanych jest ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej. Zatem, skoro jeden z najważniejszych elementów umowy o zarządzanie, czyli ustalenie wynagrodzenia zarządcy, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd to również zawarcie umowy o zarządzanie należy uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Trudno byłoby bowiem zgodnie z prawem i logiką zawrzeć umowę o zarządzanie bez wcześniejszego ustalenia wynagrodzenia zarządcy. Skoro zaś wspólnota mieszkaniowa w uchwale ma zadecydować przed podpisaniem umowy o wysokości wynagrodzenia zarządcy to oczywistym jest, że podejmując taką uchwałę, wyraża zgodę na zawarcie przez zarząd umowy o zarządzanie, a nie wyrażając zgody na wynagrodzenie zarządcy odbiera zarządowi możliwość zawarcia umowy.

Po drugie i najważniejsze – obojętnie od wszelkich innych argumentacji decydujące zdanie, jak w każdym przypadku sporu, będzie miał sąd. Orzecznictwo sądowe powinno być więc decydującym wyznacznikiem w sprawie. Tymczasem zgodnie z orzecznictwem zawarcie umowy o zarządzanie stanowi przekroczenie zarządu zwykłego. Warto na przykład zwrócić uwagę na argumentację i stanowczość stwierdzeń Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, który w wyroku z 10 września 2002 roku (sygn. akt I ACa 384/2002) uznał, że w kwestii zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością i ustala, iż nieruchomością nie będzie zarządzać bezpośrednio zarząd, ale zarządca. Ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. Zdaniem sądu, zawarcie umowy z zarządcą stanowi czynność niewątpliwie przekraczającą zakres zwykłego zarządu, podobnie jak i ustalenie wynagrodzenia zarządcy. W tych kwestiach zdaniem sądu konieczna jest więc uchwała właścicieli lokali.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Rozwiązanie umowy

Jeśli chodzi o rozwiązanie umowy o zarządzanie to może ono nastąpić w każdym czasie za porozumieniem stron, a gdy tego porozumienia nie ma, każda ze stron może wypowiedzieć umowę o zarządzanie z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w umowie. Wspólnota mieszkaniowa ani zarządca nie muszą podawać żadnych powodów rozwiązania umowy. Jeżeli zawarcie umowy o zarządzanie należy do czynności przekraczających zwykły zarząd i w związku z tym wymaga uchwały, oczywistym jest, że także wypowiedzenie umowy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli w umowie przewidziano, że każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem jakiegoś terminu wypowiedzenia to jeżeli rozwiązania chce wspólnota mieszkaniowa do skuteczności wypowiedzenia wystarczy podjęcie uchwały i dostarczenie przez zarząd wypowiedzenia do rąk zarządcy za potwierdzeniem odbioru lub nadanie go listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jeżeli rozwiązania chce zarządca składa on na ręce zarządu wspólnoty mieszkaniowej za potwierdzeniem odbioru wypowiedzenie umowy zgodnie z postanowieniami umowy lub nadaje listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Komentarze

(2)
wolczanska | 16.01.2013, 19:36
DWUKROTNIE WYKUPIŁEM KOD DOSTĘPU I NIE MOGĘ W CAŁOŚCI WYDRUKOWAĆ STRONY ZAWARCIE I ROZWIĄZANIE UMOWY O ZARZĄDZANIE . PROSZĘ ROZWIĄZAĆ TEN PROBLEM
Administrator | 17.01.2013, 07:26
Proszę o kontakt w tej sprawie z redakcją: apiksa@administrator24.info.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19197|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12556|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11713|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl