• Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo, orzecznictwo, praktyka
  • Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?
  • Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca
  • Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni mieszkaniowych
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej....

26.06.2020
Rodzaje opłat w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej oraz ich podstawa prawna; rozliczenie wyniku finansowego za rok 2019; regulamin rozliczeń mediów a rozrachunki z tytułu odsprzedaży mediów do lokali właścicieli; rozrachunki finansowe wspólnoty z właścicielami lokali z...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?

10.06.2020
Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 18.02.2020 r., rozstrzygnął, iż organem właściwym do wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe i objętej użytkowaniem wieczystym, które to użytkowanie wieczyste z dniem 1...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca

25.05.2020
Wspólnoty czy administracje, wobec rosnących kosztów stacjonarnej ochrony fizycznej, decydują się na przejście osiedla na całkowity bądź częściowy zdalny monitoring wizyjny. Często są zaskakiwane dużym rozstrzałem cenowym ofert składanych przez firmy ochroniarskie. Różnice...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni...

Konieczność przetwarzania danych osobowych w sposób zapewniający odpowiednie ich bezpieczeństwo, w tym ochronę przed niedozwolonym lub niezgodnym z prawem przetwarzaniem oraz przypadkową utratą, zniszczeniem lub uszkodzeniem, za pomocą odpowiednich środków technicznych lub...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Taras i ogródek we wspólnocie

Paweł Puch  |  Administrator 6/2012  |  11.02.2013  |  1
Taras i ogródek we wspólnocie
Taras i ogródek we wspólnocie

Wspólnoty mieszkaniowe niejednokrotnie mają problem z nietypowymi uprawnieniami właścicieli takimi jak prawo do ogródka czy tarasu. Zarządzając nieruchomościami warto więc znać zasady na jakich zapewnia się prawo do korzystania z nich oraz jakie to niesie skutki dla wspólnoty mieszkaniowej.

Zagadnienia:

  • Taras częścią nieruchomości wspólnej
  • Umowa quoad usum
  • Prawo do ogródka przyległego do lokalu
  • Wysokość udziału a taras i ogródek

 

Zgodnie z art. 2 ust 2 Ustawy o własności lokali (UWL) samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (Czytaj więcej na ten temat). Zatem już z samej definicji samodzielnego lokalu wynika, że nie można do niego zaliczyć tarasu. Art.2 ust 3 UWL definiuje pomieszczenie przynależne do lokalu stanowiąc, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Tarasu nie można również uznać za pomieszczenie przynależne do lokalu bo nie jest pomieszczeniem. W konsekwencji powierzchni tarasu nie można uwzględnić również w udziale związanym z lokalem bowiem jak stanowi art. 3 ust 3 udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Taras częścią nieruchomości wspólnej

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Taras przylegający do lokalu będzie częścią nieruchomości wspólnej nawet wówczas gdy korzysta z niego tylko jeden z właścicieli i nie może stawić ani części lokalu ani pomieszczenia przynależnego do lokalu. Nie można go też uwzględnić w udziale związanym z lokalem. Fakt, że taras stanowi część nieruchomości wspólnej nie oznacza, że nie można tak uregulować stosunków prawnych, aby właściciel lokalu do niego przynależnego nie mógł z niego korzystać z pominięciem innych właścicieli w budynku.

Umowa quoad usum

Prawo do korzystania z tarasu może być zagwarantowane poprzez umowę quoad usum*). Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W tym wypadku podział polegać ma na określeniu prawa do korzystania przez właścicieli konkretnych lokali z określonych tarasów najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na rzut kondygnacji budynku, znajdujący się w aktach księgi wieczystej. Podział do korzystania określony umową quoad usum powinien być też ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Zatem można dokonać w drodze quoad usum określenia sposobu korzystania z tarasów. Umowa quoad usum jest umową wiążącą nie tylko dla tych którzy ją podpisali, ale też dla ich następców prawnych. Nie ma więc potrzeby jej ponawiać po każdej zmianie wśród osób będących właścicielami lokali.

Taras i ogródek we wspólnocie

Istota i doniosłość umowy tego typu wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie quoad usum może nastąpić albo w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli albo w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie muszą istnieć ku temu jakieś uzasadnione powody.

 

Wspólnoty mieszkaniowe borykają się też z samowolnymi próbami budowy tarasów przez swoich mieszkańców, czy to poprzez adaptację części płaskiego dachu, czy też zajęcie części działki przyległej do lokalu na parterze. Tymczasem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro grunt i ściany zewnętrzne jak i dach są częścią nieruchomości wspólnej to posadowienie tarasu na gruncie czy dachu stanowi ingerencję w nieruchomość wspólną, która wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zatem wspólnota powinna podjąć stosowną uchwałę zezwalającą na taką przebudowę. Wprawdzie art. 206 Kodeksu cywilnego ustanawia generalną zasadę, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, nie oznacza to jednak prawa do swobodnego ingerowania w nieruchomość wspólną w sposób nie uregulowany z pozostałymi właścicielami. Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 19.06.2007 roku (sygn. akt III CZP 59/07). Oprócz zgody wspólnoty mieszkaniowej wykonanie takiej inwestycji wymaga jeszcze dopełnienia formalności wynikających z Prawa budowlanego, czyli w przypadku budowy tarasu uzyskania pozwolenia na budowę, co wynika na przykład z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 22.08.2007 r. (sygn. akt II SA/Gl 296/07). Aby jednak uzyskać pozwolenie na budowę trzeba wykazać się tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku zabudowy nieruchomości wspólnej jest nią zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Taras wykonany bez uzyskania pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną. Decyzję o tym, czy mamy do czynienia z samowolą budowlaną, czyli czy nastąpiło przekroczenie przepisów Prawa budowlanego podejmuje inspektor nadzoru budowlanego. Zgodnie z przepisami konsekwencją samowoli budowlanej jest rozbiórka.

Czytaj dalej Prawo do ogródka przyległego do lokalu

Komentarze

(1)
ja | 30.07.2017, 17:22
Witam! Jestem włascicielka mieszkania komunalnego 33m2 moj sasiad identyczne mieszkanie (parter) nie ma miejsca na ogrodki przy domu wiec ow miły pan ogrodził sobie czesc podworka twierdzac zeon za to placi i jest to jego. W kamienicy mieszka 6 rodzin 4 maja mieszkania wlasnosciowe . MOje pytanie czy miał prawo zabrac ten kawalek nieruchomoci i (mieszkanie w tej chwili jest na sprzedaz) moze ten ogrodek sprzedac wraz z mieszkaniem
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchniWłaśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Czytam więcej »


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jak bez kucia ścian naprawić i przeprowadzić renowację rur kanalizacyjnych? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

pęknięta rura w ścianie poradnik doboru pomp
Można się domyślać, że bezinwazyjna naprawa oznacza takie działanie, które nie narusza struktury i funkcjonowania badanego obiektu. To oznacza, że w przypadku... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

brudna elewacja Czyszczenie części wspólnych
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19165|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12516|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11679|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl