CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Co nowego w Orzecznictwie?
Warunki do przymusowej sprzedaży lokalu | Najemca bez prawa ingerencji w uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Paweł Puch  |  28.04.2014
Co nowego w Orzecznictwie? <br/> Warunki do przymusowej sprzedaży lokalu | Najemca bez prawa ingerencji w uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Co nowego w Orzecznictwie?
Warunki do przymusowej sprzedaży lokalu | Najemca bez prawa ingerencji w uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 169), a w nim o warunkach przymusowej sprzedaży lokalu oraz o najemcy bez prawa ingerencji w uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Warunki do przymusowej sprzedaży lokalu

Przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali to najpoważniejsza sankcja, jaka spotkać może właściciela lokalu. Należy ją więc stosować w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą skutku, np. roszczenie negatoryjne.

Bezskuteczność wydanego w procesie negatoryjnym orzeczenia sądu będzie wówczas uzasadniać powództwo wspólnoty.

Wcześniejsze przeprowadzenie procesu negatoryjnego nie jest niezbędne do uwzględnienia pozwu o wykluczenie ze wspólnoty, jednak aby sąd przychylił się do wniosku wspólnoty wykroczenia właściciela lokalu muszą być dostatecznie poważne, a ponadto powództwo nie może być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu.

W przedmiotowej sprawie spółdzielnia mieszkaniowa domagała się na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali w zw. z art. 27 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakazania sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność pozwanego w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości.

W uzasadnieniu wskazała, że pozwany, zamieszkujący w lokalu wraz z matką zachowuje się niewłaściwie, nie przestrzega podstawowych zasad współżycia społecznego, rażąco i uporczywie narusza porządek domowy i czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, co skutkowało pozbawieniem go członkostwa.

Zobacz także: Remonty i modernizacje w budynkach mieszkalnych – stawka VAT

Wniosek o wystąpienie z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu pozwanego złożyła większość właścicieli lokali. Jednak sąd uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Podstawę prawną roszczenia stanowił art. 16 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (ust. 1).

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego (ust. 2). Powołany przepis znajduje zastosowanie także do spółdzielni mieszkaniowych, w których nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokali – zgodnie z art. 27 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Z żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

Żądanie może być przez spółdzielnię wysunięte również w stosunku do właściciela, który co prawda sam nie narusza porządku domowego i nie utrudnia innym korzystania z ich lokali lub z nieruchomości wspólnej, ale czynią to członkowie jego gospodarstwa domowego lub najemcy, którym wynajął swój lokal, albo inne osoby, którym udostępnił swój lokal do korzystania.

Charakter interpretowanego przepisu sprawia, że nie może on podlegać wykładni rozszerzającej. Przepis art. 16 ust. 1 u.w.l. jest przepisem drastycznym, rygorystycznym, skutkującym ostrymi sankcjami i daleko idącymi konsekwencjami.

Podstawową kwestią przy jego zastosowaniu jest przede wszystkim ustalenie, czy spełnione są przesłanki umożliwiające wytoczenie powództwa, np. fakt długotrwałego zalegania z opłatami na chwilę orzekania, przy czym dowód tego faktu, a także rodzaju i wysokości zaległości, spoczywa na stronie dochodzącej roszczeń na podstawie omawianej normy.

W doktrynie wskazuje się, że przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 u.w.l. to najpoważniejsza sankcja, jaka spotkać może właściciela lokalu. Należy ją więc stosować w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą skutku.

Do środków łagodniejszych należy m.in. wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o zakazanie właścicielowi (nakazanie zaniechania) niedozwolonych działań.

Zgodnie z art. 144 k.c., właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Naruszenie tego przepisu umożliwia właścicielom nieruchomości sąsiednich zgłoszenie roszczenia negatoryjnego o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c.).

Bezskuteczność wydanego w procesie negatoryjnym orzeczenia sądu nakazującego właścicielowi lokalu zaniechanie dalszych zakłóceń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem powinna uzasadniać powództwo wspólnoty o wykluczenie z niej niesubordynowanego właściciela.

Wcześniejsze przeprowadzenie procesu negatoryjnego nie jest jednak niezbędne do uwzględnienia pozwu o wykluczenie ze wspólnoty. W każdym jednak razie, aby sąd przychylił się do wniosku wspólnoty o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu, wykroczenia właściciela lokalu muszą być dostatecznie poważne.

Należy przy tym zaznaczyć, że pozbawienie własności lokalu może nastąpić nie tylko w związku z naruszaniem określonych przepisów prawa, ale także w związku z naruszaniem w sposób rażący i uporczywy porządku domowego, czyli porządku, który może w części opierać się na miejscowych zwyczajach i normach współżycia społecznego powszechnie akceptowanych w danym środowisku, choć niekoniecznie wyrażonych w formie pisanej.

W ocenie Sądu spółdzielnia nie wykazała, aby zachowanie pozwanego było niewłaściwe i naganne w takim stopniu, który uzasadniałby zastosowanie najsurowszej sankcji w postaci odjęcia prawa własności lokalu oraz by mniej poważne, dotkliwe środki oddziaływania na pozwanego, w tym w szczególności powództwo negatoryjne, nie przyniosły rezultatów, bądź by oczekiwanie, że takie rezultaty osiągną, było niezasadne.

Nie wykazała również, żeby zachowanie pozwanego godziło w dobra większej liczby lokatorów, innych aniżeli zajmujących mieszkania bezpośrednio sąsiadujące z lokalem pozwanego. Istotnie z lokalu często słychać krzyki, wyzwiska, kłótnie, jak również stukoty; zdarzało się (obecnie nie ma to już miejsca), że z mieszkania pozwanego dobiegał odgłos wiertarki, radia.

Zdarzały się również sytuacje polegające na wylewaniu z mieszkania pozwanego różnych cieczy na parapety lub balkony mieszkań położonych niżej w tym samym budynku. Fakt zakłócania ciszy nocnej potwierdza również informacja o kilkudziesięciu interwencjach Policji w związku z hałasem dobiegającym z mieszkania.

Wypada jednak zauważyć, że uciążliwości związane z zachowaniem pozwanego i jego matki są odczuwane głównie przez bezpośredniego sąsiada. Pozostali sąsiedzi są obarczeni niedogodnościami tylko pośrednio lub w mniejszym stopniu.

Powódka nie wykazała przy tym, aby ona, bądź sąsiedzi pozwanego podejmowali próby oddziaływania na pozwanego poprzez domaganie się wszczęcia postępowań o popełnienie wykroczenia z art. 51 k.w. (tj. zakłócenia ciszy nocnej), nie wykazała zarówno aby postępowania takie były skutecznie wszczynane, ani jaki był ich rezultat.

Ustalenia w tym zakresie pozwalałby tymczasem na ocenę, czy zachowanie pozwanego jest uporczywe i czy pozwany jest skłonny poddać się oddziaływaniom organów wymiaru sprawiedliwości i respektować orzeczenia dotyczące sposobu korzystania przez niego lokalu. Tym samym pozwoliłoby to na ocenę, czy ewentualnie istnieje szansa, że inne, łagodniejsze formy oddziaływania mogą odnieść pożądany skutek.

Powódka nie wykazała również, by ona sama lub sąsiedzi pozwanego wystąpili przeciwko niemu z powództwem z art. 144 k.c. w zw. z art. 222 § 2 k.c. (tj. o zaniechanie immisji).

Przeczytaj: Opodatkowanie dochodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z garażami

Wprawdzie, jak już była o tym mowa, wystąpienie z takim roszczeniem nie jest warunkiem koniecznym, wstępnym do domagania się nakazania sprzedaży lokalu jednak stanowi okoliczność istotną, ponieważ nie można wykluczyć, że powództwo takie okazałoby się skuteczne i doprowadziłoby do trwałych zmian zachowania pozwanego, które czyniłyby zbędnym uciekanie się do środka ostatecznego, najbardziej ingerującego w prawo własności, jakim jest zarządzenie sprzedaży lokalu.

Powódka zdołała jedynie wykazać, że pozwany zakłóca korzystanie z lokali sąsiednich, jednak nie dostarczyła dowodów na to, iż zakłócenia te przekraczają przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, ani by były rażące lub uporczywe.

Ponadto, w realiach niniejszej sprawy żądanie nakazania sprzedaży lokalu było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i nie mogło korzystać z ochrony. Zgodnie z art. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.

Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Pozwany zasługuje na szczególną ochronę, wynikającą z jego trudnej sytuacji zdrowotnej, która sprzeciwia się zastosowaniu wobec niego sankcji w postaci zarządzenia sprzedaży licytacyjnej lokalu, w którym pozwany zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe.

Należy mieć na uwadze, że pozwany jest osobą niepełnosprawną, inwalidą I grupy, od młodości jest bowiem niewidomy. Z uwagi na dalece ograniczoną samodzielność wymaga więc pomocy w codziennym funkcjonowaniu społecznym.

Warto zobaczyć: Zadłużony właściciel we wspólnocie

Ponadto cierpi na szereg chorób współistniejących, m.in. nadciśnienie tętnicze, cukrzycę, nietrzymanie moczu, jest pod opieką lekarską. Pozwany właściwie nie wychodzi z domu.

W tej sytuacji jasnym jest, że podjęcie przez niego skutecznych działań związanych z poszukiwaniem innego mieszkania, jak i załatwienie czynności urzędowych w tym zakresie wiązałoby się z dużymi trudnościami i komplikacjami. Taka byłaby zaś naturalna konsekwencja uwzględnienia powództwa w niniejszej sprawie.

Wyrok Sąd Okręgowy w Poznaniu z dnia 24.01.2014 roku sygn.akt XII C 1330/13

Czytaj dalej: Najemca bez prawa ingerencji w uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Kształtowanie mikrośrodowiska jako miejsca wspólnotyWykonywanie odbiorczych i okresowych sprawdzań instalacji niskiego napięcia oraz wykonywanie innych pomiarówModernizacja instalacji elektrycznych w budynkach mieszkalnych na podstawie przykładowych projektów budynków 5-cio i 11-sto kondygnacyjnychOchrona odgromowa obiektów budowlanych

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18194|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11420|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10996|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl