Co nowego w Orzecznictwie? Zbieranie głosów przez osobę nieuprawnioną | Reklama na elewacji i balustradzie zewnętrznej balkonów

Zbieranie głosów przez osobę nieuprawnioną

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uprawnienie do zbierania głosów w tzw. trybie obiegowym posiada tylko zarząd. Jednak fakt, że glosy pod uchwała zbierała osoba nieuprawniona może być podstawą do uchylenia uchwały tylko wówczas jeżeli przed sądem udowodni się, że uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść, np. właściciele zostali wprowadzeni w błąd i zajęliby inne stanowisko w razie zbierania głosów przez członków zarządu – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

W przedmiotowej sprawie właściciel lokalu i jednocześnie członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej wniósł o uchylenie miedzy innymi uchwały w sprawie odwołania go z funkcji. Wspólnota mieszkaniowa uchwałę podjęła, w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Do zbierania podpisów w drodze obiegowej została upoważniona, przez jednego członka zarządu właścicielka jednego z lokali. Odwoływany członek w chwili odwoływania przebywał na urlopie. Sąd wskazał, że zaskarżona uchwała została podjęte z naruszeniem procedury, bowiem jak wskazuje art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uprawnienie do zbierania głosów w tzw. trybie obiegowym posiada zarząd.

Tym samym, podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonane zostało przez osobę nieuprawnioną. Mogłoby to stanowić podstawę uchylenia uchwały jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę materiał dowodowy zgromadzony w sprawie powód nie wykazał, aby uchybienie to miało jakikolwiek wpływ na treść zaskarżonych przez niego uchwał.

Wręcz odwrotnie właściciele lokali mieli pełna świadomość istniejącego konfliktu między członkiem zarządu a zarządcą i opowiadali się po stronie zarządcy. Konsekwencją tego stanu rzeczy było podjęcie uchwał prowadzących do zmian w składzie zarządu. Również niepoinformowanie części właścicieli o przeprowadzeniu głosowania nad uchwałami w trybie indywidualnego zbierania głosów nie miał wpływu na treść uchwały, a uchwała została podjęta z chwilą uzyskania większości głosów i nie było potrzeby dalszego zbierania głosów.

Bez znaczenia prawnego pozostał też fakt kolejności zbierania głosów i okoliczność, że były one zbierane w pierwszej kolejności od osób co, do których można było spodziewać się oddania głosów za uchwałą. Powód zaskarżył wyrok jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że apelacja jest niezasadna i podlega oddaleniu.

Fakt, że kilka osób nie zgadzało się z odwołaniem powoda z zarządu, świadczy wyłącznie o różnicy zdań pomiędzy członkami wspólnoty, co jest naturalne. Głosujący za podjęciem uchwały nie zostali jednak wprowadzeni w błąd, brak jest również podstaw do ustalenia, że zajęliby inne stanowisko w razie głosowania na zebraniu czy przy zbieraniu głosów przez członków zarządu.

To, że część członków wspólnoty mogła być odmiennego zdania jest bez znaczenia jeżeli większość opowiedziała się za odwołaniem członka zarządu. Zatem nie zaszły okoliczności uzasadniające przyjęcie, że uchybienia formalne miały wpływ na treść uchwały.

Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03; z 16 października 2002 r.,IV CKN 1351/00).

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 06.08.2014 roku sygn.akt ACa 188/14

Reklama na elewacji i balustradzie zewnętrznej balkonów

Elewacja, balustrady zewnętrzne balkonów stanowią części wspólne budynku. Umieszczenie na nich szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości. Wspólnota, w drodze uchwały, może określić zasady korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku również za odpłatnością – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu.

W przedmiotowej sprawie właściciele lokali przegłosowali uchwałę w sprawie zasad umieszczania materiałów reklamowych, informacyjnych na elewacji budynku. Powód w lokalu prowadzi agencję reklamową, w związku z czym na elewacji budynku umieścił szyld informujący potencjalnych klientów o prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

W związku z podjętą uchwałą wezwano go do usunięcia obu reklam umieszczonych na elewacji budynku pod rygorem złożenia do sądu wniosku o wyrażenie zgody na ich usunięcie w trybie wykonania zastępczego i obciążenie go kosztami postępowania. Powód zaskarżył więc uchwałę ale w ocenie sądu powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Elewacja, balustrady zewnętrzne balkonów stanowią części wspólne budynku.

Zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. przepis jednoznacznie wskazuje, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje „uprawnienie" do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jest on ograniczony jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli.

Ustawodawca nakazuje tu bowiem „pogodzić" wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli. Patrząc od drugiej strony, każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany przestrzegać przysługującego innym uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.

Wobec takiej skuteczności inter partes każdy ze współwłaścicieli uzyskuje właściwe roszczenie ochronne na wypadek naruszenia przyznanego ustawą uprawnienia przez któregokolwiek ze współwłaścicieli. W zakresie budynków wielorodzinnych, wielolokalowych przepisy ustawy o własności lokali wprowadziły regulację dodatkową, uzupełniającą ogólną regułę wynikającą z art. 206 k.c.

Przepis art. 12. Ustawy o własności lokali stanowi, iż właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Problematyka związana z korzystaniem z nieruchomości wspólnej polegającym na umieszczaniu szyldów, reklam na elewacji budynków była wielokrotnie rozpatrywana przez Sądy.

W orzecznictwie przyjęto pogląd, iż umieszczenie na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w całości podziela powyższy pogląd.

Zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali w zw. z art. 140 k.c. każdy właściciel lokalu zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności (ze wspólnych części nieruchomości) w ten sposób, że nie może z niej korzystać stosownie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Wspólnota, w drodze uchwały, może określić zasady korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej. Może również pozyskać pożytki cywilne służące pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

W art. 12 ust. 2 i 3 oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali ustawodawca uregulował obowiązek ponoszenia przez członków wspólnoty mieszkaniowej dwojakiego rodzaju wydatków. Pierwsze stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki i opłaty (art. 14 ustawy). Na ich pokrycie właściciele lokali mają obowiązek uiszczenia zaliczki, której wysokość określa uchwała wspólnoty mieszkaniowej (art. 15 i 22 ustawy).

Drugim rodzajem kosztów, wydatków ponoszonych przez właścicieli są wydatki związane z utrzymaniem ich lokali (art. 13 ustawy). Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości. Właściciele lokali wnoszą stosowne opłaty w formie czynszu. Środki wpłacone przez właścicieli lokali tytułem czynszu nie staja się własnością wspólnoty.

W przedmiotowej sprawie uchwała reguluje pozyskiwanie przez wspólnotę dodatkowych dochodów z najmu powierzchni wspólnej pod reklamę. Środki z tego tytułu mają być pobierane na podstawie odrębnych umów i przeznaczane na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nie budzi wątpliwości sądu, iż jest to zgodne z zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.

Sąd Najwyższy w uchwale z 19 czerwca 2007 roku III CZP 59/07 opowiedział się za dopuszczalnością określenia zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. Podobne stanowisko w zakresie korzystania ze ścian zewnętrznych budynku wyraził Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 18 października 2012 roku w sprawie I ACa 544/12.

W omawianym wyroku wskazał, iż zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe (banery) nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich typowym przeznaczeniem. W uzasadnieniu powyższego orzeczenia Sąd wskazał, iż granice współkorzystania z nieruchomości wspólnej wyznacza art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Właściciel lokalu a zarazem członek wspólnoty mieszkaniowej ma takie prawo, o ile jest to zgodne z jej przeznaczeniem. Definicję nieruchomości wspólnej zawiera art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Stanowi ona grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie ulega wątpliwości, że ściany zewnętrzne budynku zaliczają się do części wspólnych nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, że część wspólna nieruchomości nie jest wyznaczona granicami stanowiącymi obrys poszczególnych lokali (czy to mieszkalnych, czy to użytkowych) z zewnętrznej ich strony. Dlatego fronty ściany w obrysie lokalu użytkowego należącego do powodów zalicza się do części wspólnych budynku. Podstawowe funkcje ścian zewnętrznych budynku to funkcje konstrukcyjne, służące ociepleniu, ewentualnie estetyce budynku.

Baner reklamowy, szyld nie wiąże się z typowym korzystaniem z elewacji budynku. Umieszczony został w celu czysto komercyjnym, tj. nastawiony jest na osiągnięcie zysku dla potrzeb działalności gospodarczej powoda, zapewnieniu odpowiedniej ilości klientów prowadzonej przez niego agencji reklamowej.

Działalność reklamowa członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadanym w niej lokalem użytkowym, nie może być uznana za normalne przeznaczenie nieruchomości wspólnej (elewacji budynku). Skoro szyldy, reklamy powoda mają ścisły związek z prowadzoną przez niego działalnością komercyjną i oczywistym jest, że ich funkcją jest skłonienie potencjalnych klientów do skorzystania z usług oferowanych przez powoda, to nie sposób uznać, że służą estetyce całego budynku.

Nie w takim celu zostały one bowiem przez powoda zawieszone. Reasumując, korzystanie przez powoda z elewacji w opisanym zakresie, przekracza zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 07.07.2014 roku sygn.akt I C 770/14

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!