Sposób zwołania zebrania we wspólnocie

Pierwszym i najczęstszym sposobem podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej jest zwołanie zebrania właścicieli lokali. Zgodnie z art. 32 ustawy o własności lokali, o zebraniu właścicieli zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed jego terminem. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku planowanej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Jak wynika z ustawy o własności lokali, prawo zwołania zebrania należy do wyłącznej kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Tylko w wypadku, gdy zarząd nie zwoła corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali, zgodnie z UWL prawo do jego zwołania nabywa każdy z nich.

Zarząd zwołuje zebranie z inicjatywy własnej lub z inicjatywy właścicieli. Jednak dopiero gdy wniosek pochodzi od właścicieli lokali reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali.

Drugim ze sposób podjęcia uchwały jest indywidualne zbieranie głosów. Również w tym przypadku ustawa o własności lokali wyraźnie wskazuje, że zbieranie głosów właścicieli lokali należy do wyłącznych kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Z trzecim sposobem podjęcia uchwały mamy do czynienia wówczas, gdy na zebraniu nie stawili się właściciele lokali dysponujący większością głosów.

Ustawa o własności lokali dopuszcza, aby w celu podjęcia uchwał, które były poddane pod głosowanie na zebraniu, a które nie zostały na nim podjęte ze względu na niską frekwencję wśród właścicieli lokali, można było głosować w drodze indywidualnego zbierania głosów spośród właścicieli, którzy na zebraniu nie byli.

W związku z powyższym warto zwrócić uwagę, że zarówno zwołanie zebrania, jak i podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, należy do wyłącznych kompetencji zarządu.

W ustawie o własności lokali nie przewidziano sytuacji, w której – w przypadku niezrealizowania przez zarząd wspólnoty wniosku właścicieli o zwołanie zebrania – właściciele lokali nabywali prawo zwołania zebrania lub podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Natomiast jeżeli zarząd odmawia zwołania zebrania właścicieli, jest to powód do zastąpienia go zarządcą przymusowym. Jeżeli bowiem zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

W przypadku wystąpienia przyczyn uzasadniających powołanie zarządcy przymusowego z żądanie jego ustanowienia występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o powołaniu zarządcy przymusowego, dotychczas funkcjonujący zarząd lub zarządca tracą kompetencje do sprawowania zarządu. Zatem zwołanie zebrania przez właścicieli lokali, a nie przez zarząd, jest na pewno dowodem braku dopełnienia wymogów formalnych wynikających z ustawy o własności lokali.

W orzecznictwie sądowym utrwalone jest jednak stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne, których się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały właścicieli lokali, mogą być podstawą do uchylenia podjętej uchwały tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na jej treść. Wskazuje się bowiem, że bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mieszkaniowych mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet – do niemożności ich funkcjonowania. Decydujące znaczenie ma zatem treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty mieszkaniowej w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06).

Sądy niższej instancji, rozpatrując sprawy błędów proceduralnych, bardzo często powołują się na to stanowisko Sądu Najwyższego.

W wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, Sąd Najwyższy wprost wypowiedział się też w kwestii niewłaściwego zawiadomienia członków o zebraniu i o zwołaniu zebrania właścicieli lokali przez osoby nieuprawnione. Sądy uznały, że nie ma podstawy do rygorystycznego stosowania wymogów formalnych przewidzianych w ustawie o własności lokali.

Zdaniem sądu przepisy proceduralne należy traktować jako instruktażowe, niemające wpływu na ważność podjętych czynności. Dotyczy to zbierania głosów oraz uprawnienia do zwołania zebrania. W opinii Sądu Najwyższego współwłaściciele, którzy dysponują co najmniej 1/10 udziałów, mogą skierować projekt uchwały do trybu obiegowego. Mają też prawo zwołania zebrania osobiście lub przez upoważnione przez siebie osoby, a zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia tak podjętych uchwał tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Uchwały podjęte na zebraniu zwołanym z naruszeniem procedury przewidzianej w ustawie o własności lokali są – zdaniem sądu – skuteczne, a podlegają jedynie zaskarżeniu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Regulacja ustawy o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!