CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu

Paweł Puch  |  Administrator 3/2016  |  06.04.2016
Zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione
Zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione
J. Sawicki

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu czy też zmiana jego przeznaczenia z mieszkalnego na użytkowy nie zależy od uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie do nieruchomości wspólnej i nie ma żadnych uprawnień do ingerowania w poszczególne lokale, w tym: nie ma prawa zakazywania prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 roku (sygn. akt II CSK 601/08).

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Wprawdzie prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, ale do pewnych czynności związanych z działalnością gospodarczą zgoda taka może być potrzebna. Będzie ona potrzebna np. w przypadku, gdy właściciel lokalu zechce go przebudować, a przebudowa będzie ingerować w nieruchomość wspólną.

Zgoda wspólnoty będzie potrzebna na wybicie otworów w ścianie zewnętrznej budynku w celu zamontowania witryny lub na przebudowę balkonu w celu utworzenia wejścia do lokalu z tej strony budynku.

Również jeżeli właściciel lokalu gastronomicznego na parterze chce zająć część nieruchomości wspólnej, na przykład stawiając na działce wspólnoty mieszkaniowej taras, na którym postawi stoliki dla klientów, lub chce umieścić na nieruchomości wspólnej baner reklamowy, musi porozumieć się ze wspólnotą. Wspólnota zaś ma prawo udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej będzie także potrzebna na sprzedaż alkoholu. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży.

Czytaj też: Prywatny monitoring we wspólnocie i spółdzielni mieszkaniowej >>>

Zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych wydaje się na podstawie wniosku przedsiębiorcy, a zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ww. ustawy. Do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży znajduje się w wielorodzinnym budynku mieszkalnym. Ustawodawca po to wprowadził wymóg zgody na sprzedaż alkoholu w budynkach wielomieszkaniowych, aby decyzja ta była zgodna z wolą właścicieli. Zatem na pewno zarządca nie jest władny do podejmowania jej za mieszkańców. Muszą to zrobić oni sami, w drodze uchwały. 

 Przepisy nie przewidują jednak sytuacji cofnięcia zgody na sprzedaż. Kiedy następuje cofnięcie zezwolenia na sprzedaż alkoholu, określa art. 18 ust. 10 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.

Obciążenie właściciela lokalu większymi kosztami

Każdy właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, oprócz kosztów związanych z utrzymaniem własnego lokalu, jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej, określony ułamkiem wpisanym w księdze wieczystej.

Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie (zróżnicować) obciążenia z tego tytułu tylko dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku (sygn. II CKN 226/97).

Jak wynika z art. 12 ust 3 UWL, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu kosztów zarządu dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Funkcjonowanie i eksploatacja lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej wiąże się z reguły ze zwiększonymi wydatkami na utrzymanie nieruchomości wspólnej w porównaniu z lokalami mieszkalnymi. Z tego względu właśnie UWL dopuszcza zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych.

Jednak wspólnota mieszkaniowa nie może zwiększać obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej w sposób automatyczny, bez żadnego uzasadnienia praktycznego. Ustawa bowiem wyraźnie wskazuje, kiedy takie zwiększenie obciążenia jest dopuszczalne, posługując się sformułowaniem „jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.

Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem ich używania, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów.

Nie można zatem uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie wolno także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego, że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Na takim stanowisku stanął Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 6 kwietnia 2011 roku (sygn. akt I ACa 23/11).

Także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku (sygn. akt II CKN 226/97) wyjaśnił, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie będzie potrafiła przedstawić racjonalnej ich kalkulacji, to sąd uchyli każdą jej uchwałę w tej sprawie.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17581|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10960|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10538|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl