CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zmiana zarządu powierzonego

Paweł Puch  |  Administrator 6/2017  |  13.07.2017
W orzecznictwie sądowym spotkać się można z akceptacją uchwał o zmianie zarządu powierzonego bez zaprotokołowania jej przez notariusza.
W orzecznictwie sądowym spotkać się można z akceptacją uchwał o zmianie zarządu powierzonego bez zaprotokołowania jej przez notariusza.
Rys. redakcja Administratora

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W artykule:

  • Kiedy mamy do czynienia z zarządem powierzonym
  • Co wyraża orzecznictwo sądowe
  • Protokołowanie zebrań z udziałem notariusza
  • Ważność dopełnienia wymogów formalnych

Z zarządem powierzonym najczęściej mamy do czynienia w przypadku nowych budynków, oddawanych do użytkowania przez dewelopera, gdy w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o ustanowieniu zarządu – bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej. Bardzo rzadko natomiast wspólnoty mieszkaniowe same decydują się na ten typ zarządu.

Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie, niż przewiduje ustawa o własności lokali (UWL). Gdy tego nie uczynili, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów UWL.

      System PROMADUCT®-500 - nowatorska wentylacja pożarowa

System PROMADUCT®-500

Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych.

Dlatego tak ważne jest właściwe zaprojektowanie wentylacji pożarowej i dostosowanie jej do istniejących warunków w danym obiekcie

Prostota wykonania, niski koszt oraz dostępność materiałów powodują, że system PROMADUCT®-500 jest idealnym rozwiązaniem dla projektantów, inwestorów oraz wykonawców.


Zgodnie z art.18 ust. 2a UWL zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, obowiązuje tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy. Uchwała w tej sprawie zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

W przypadku powierzenia zarządu nie dochodzi natomiast do podpisania umowy o zarządzanie ale następuje powołanie.

Tak jak posłowie, senatorowie czy radni nie mają podpisanych umów z Sejmem, Senatem czy gminą, zaś ich mandat do sprawowania funkcji opiera się na wyborze, obowiązki – na zapisach ustawowych i regulaminach, a wynagrodzenie – na uchwałach je określających.

Podobnie mandat zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, opiera się na powierzeniu zarządu w uchwale, obowiązkach określonych ustawami i uchwałami wspólnoty mieszkaniowej oraz wynagrodzeniu ustalanym uchwałami wspólnoty mieszkaniowej.

Ze strony zarządcy wstąpienie w stosunek zarządcy w danej wspólnocie mieszkaniowej następuje wówczas poprzez przyjęcie powołania. Zupełnie inna jest sytuacja zarządcy, gdy zarząd mu powierzono w trybie art. 18 UWL, a inna, gdy zarządca ma ze wspólnotą mieszkaniową zawartą umowę o zarządzanie, a zarząd działa w oparciu o art. 20 UWL. 

W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza w ramach czynności przygotowawczych, konieczne jest umówienie się na obsługę zebrania przez notariusza i pokrycie kosztów notarialnych.

 

Zwrócić należy uwagę, że zebranie właścicieli lokali odbywające się w obecności notariusza niczym nie różni się od zwykłego zebrania.

Notariusz przywołany na zebranie właścicieli lokali nie obejmuje na nim przewodnictwa. Jego rolą jest zaprotokołowanie przebiegu zebrania właścicieli lokali oraz podjętych na tym zebraniu uchwał.

W tym celu notariusz będzie żądał przedstawienia mu porządku obrad, treści projektów uchwał, a podczas głosowania będzie nadzorował sprawdzenie tożsamości głosujących oraz jego wynik.

W związku z zebraniami protokołowanymi przez notariusza wiele wspólnot mieszkaniowych boryka się z problemem sposobu podjęcia uchwały. W przypadku gdy na zebraniu zwykłym nie ma wystarczającej liczby właścicieli lokali, pozostałe głosy można uzyskać w drodze indywidualnego ich zbierania.

Niestety zebrania protokołowanego przez notariusza podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów może być utrudnione. Możliwość dozbierania głosów jest w tej sytuacji kwestią sporną i dopóki nie doczekamy się orzecznictwa Sądu Najwyższego w tym zakresie, będzie to sprawa budząca dalej rozbieżne stanowiska. Notariusz bowiem sporządza protokół z przebiegu zebrania i dla wielu notariuszy nie jest możliwe inne rozwiązanie niż odpowiednia frekwencja właścicieli. W innym wypadku zaprotokołuje tylko to, co miało miejsce podczas zebrania oraz wynik głosowania.

Na szczęście część notariuszy, mając na uwadze tryb podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej, rozwiązuje ten problem w ten sposób, że zamieszcza w protokole zapis, iż uczestnicy zostali poinformowani o zbieraniu głosów po zebraniu w trybie indywidualnym.

W związku z brakiem jasności w zakresie możliwości użycia trybu indywidualnego zbierania głosów, szukając notariusza do obsługi zebrania, należy ustalić jego pogląd w tym zakresie i wybrać takiego, który sporządzi protokół obejmujący również głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów, nie tylko podczas zebrania.

W orzecznictwie sądowym spotkać się można z akceptacją uchwał o zmianie zarządu powierzonego bez zaprotokołowania jej przez notariusza, ale związane jest to ogólnie z liberalnym podejściem orzecznictwa do dochowania wymogów formalnych we wspólnotach mieszkaniowych. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się bowiem, że uchybienia formalne, jakich się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały, mogą być podstawą do jej uchylenia tylko wtedy, gdy zostanie dowiedzione (przez skarżącego), że miały wpływ na treść tej uchwały.

Według Sądu decydujące znaczenie ma zatem treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06).

Sądy niższej instancji, rozpatrując sprawy błędów proceduralnych, bardzo często powołują się na to stanowisko. Ponadto, w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/06, Sąd Najwyższy uznał, że wadliwa uchwała wspólnoty może stać się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Po upływie tego terminu może być unieważniona tylko w sytuacjach nadzwyczajnych. Za takie sąd uznał złamanie zasady podejmowania uchwał większością głosów.

Natomiast według Sądu Najwyższego nie jest sytuacją nadzwyczajną niezachowanie formy aktu notarialnego przy podejmowaniu uchwały dotyczącej zmiany zarządu powierzonego. Wada ta powoduje tylko nieważność względną uchwały, która ustaje, jeśli żaden z właścicieli w ciągu sześciu tygodni jej nie zaskarży. Brak zaprotokołowania uchwały o zmianie zarządu powierzonego będzie więc brakiem formalnym, który w związku z powyższym stanowiskiem orzecznictwa w przypadku zaskarżenia niekoniecznie będzie prowadził do uchylenia uchwały, a w przypadku braku jej zaskarżenia będzie powodował, że uchwała pozostanie wiążąca.

Jednak należy pamiętać, że podejmując w ten sposób uchwałę, wspólnota mieszkaniowa daje zarządcy pretekst do wystąpienia w tej sprawie do sądu, którego by nie miał, gdyby dochowano wymogów formalnych. W związku z tym dla „zachowania bezpieczeństwa procesowego” radziłbym dopełniać wymogów formalnych.   

Czytaj też: Możliwość współistnienia zarządu powierzonego i wybranego >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16929|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10539|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10107|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl