CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sporny komin

Paweł Puch  |  Administrator 6/2017  |  02.08.2017
Rozmowy z zarządcą co do zasadności mogą być prowadzone przed podjęciem uchwały, a nie po, gdy wspólnota wypowiedziała się w sprawie, a zarządca nie ma już nic do powiedzenia poza wykonaniem zapisów uchwały.
Rozmowy z zarządcą co do zasadności mogą być prowadzone przed podjęciem uchwały, a nie po, gdy wspólnota wypowiedziała się w sprawie, a zarządca nie ma już nic do powiedzenia poza wykonaniem zapisów uchwały.
Fot. archiwum redakcji ADMINISTRATORA

Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej, której zarządca w marcu 2017 r. – podczas zebrania poświęconego przyjęciu sprawozdania finansowego za rok 2016 – przedstawił projekt uchwały dotyczącej przeprowadzenia uszczelnienia komina, polegającego na montażu wkładu kwasoodpornego w przewodzie kominowym w jednym z lokali należących do członkini wspólnoty – pisze Czytelnik.

W treści projektu uchwały zabrakło konkretnych wyliczeń kosztów i przy znikomej frekwencji uchwała nie została przyjęta. W związku z zaistniałymi wątpliwościami oraz po przedyskutowaniu wspomnianej uchwały z mieszkańcami nieobecnymi na zebraniu, złożyliśmy w tej sprawie do zarządcy pismo, w którym przedstawiliśmy swoje stanowisko wobec zaprezentowanego projektu uchwały.

Od marca 2017 r. do dnia dzisiejszego zarządca nie odniósł się w żaden sposób do naszych uwag i propozycji rozwiązania problemu.

Należy dodać, że projekt przygotowanej przez zarządcę uchwały był odpowiedzią na decyzję inspektora nadzoru budowlanego, który wydał wcześniej nakaz odłączenia instalacji kominowej lokatorki od przewodu kominowego i zaprzestania użytkowania pieca na paliwo stałe z powodu nieszczelności tegoż przewodu. Polecił zarządcy uszczelnienie przewodu dymnego, począwszy od poziomu piwnicy (w której znajduje się piec), a skończywszy na kominie.

Niestety nie zostały podjęte żadne prace uszczelniające przewód kominowy. Jedyne działania, które zarządca podjął (inspektor wyznaczył na to trzymiesięczny termin), to próba przeforsowania uchwały, w sposób niezgodny z art. 22 oraz art. 23 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a której treść nie była znana wszystkim mieszkańcom.

Kolejny projekt uchwały w powyższej sprawie – co odkryłem przypadkowo w maju 2017 r. – został przyjęty głosami osób nieobecnych na zebraniu w marcu 2017 r., z pominięciem tych osób, które jednoznacznie opowiedziały się przeciwko wspomnianej uchwale i wyraziły swoją opinię w piśmie skierowanym do zarządcy.

Jeśli nawet działania prezesa w pewnym zakresie można uznać za racjonalne, to niezrozumiały jest dla nas fakt, że to wspólnota ma finansować wkład, który stanowi część integralną systemu ogrzewania należącego do wymienionej lokatorki, a za którego eksploatację wszelkie koszty pozostali lokatorzy ponosili indywidualnie.

W kontekście powyższego doprowadziliśmy do spotkania z prezesem celem wyjaśnienia przyjęcia wspomnianej uchwały, a wraz z nią innych nieprawidłowości. Prezes poprosił o kolejny termin spotkania. Jak skutecznie bronić naszych praw, unikając ingerencji sądowej?

Aktualna sytuacja kominów we wspólnocie mieszkaniowej

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Niewątpliwie więc grunt, na którym znajduje się budynek, jak i budynek, czyli ściany zewnętrzne i nośne, stropy, klatki schodowe, korytarze, dach oraz inne elementy konstrukcyjne, stanowią część nieruchomości wspólnej nawet w części przylegającej do poszczególnych lokali

Kanały wentylacyjne i spalinowe są uznawane za element konstrukcyjny budynku. Elementy konstrukcyjne budynku są zawsze częścią nieruchomości wspólnej. Fakt, że każdy kanał został tak zaprojektowany, iż prowadzi do innego lokalu w budynku, wynika z tego, że w ten sposób można wykonać system poprawnej wentylacji grawitacyjnej czy odprowadzania spalin w budynku. Jednak z faktu, że każdy lokal ma oddzielny kanał wentylacyjny i spalinowy, nie można wnioskować, że nie jest to część nieruchomości wspólnej.

Skoro kominy są elementem nieruchomości wspólnej, to ich remont należy do wspólnoty mieszkaniowej, a koszty tego remontu obciążają wszystkich właścicieli lokali w stosunku do ich udziału w nieruchomości wspólnej. Obojętnie, czy naprawy wymaga jeden z kominów, czy wszystkie, obowiązek ten obciąża wspólnotę mieszkaniową.

Jeżeli w wyniku przeglądu okresowego osoba go wykonująca stwierdziła w protokole nieszczelności kominów spalinowych, to zarząd/zarządca powinien skierować do podjęcia uchwałę dotyczącą remontu kominów.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uchwały by nie podjęła, a sytuacja zagrażałaby zdrowiu i życiu mieszkańców, zarząd/zarządca ma obowiązek natychmiast zawiadomić nadzór budowlany. Jeżeli nie dopełni tych obowiązków staje się odpowiedzialny na przykład za wypadek, jaki mógłby zdarzyć się we wspólnocie w związku ze stanem przewodów spalinowych. Oczywiście chodzi tu także – a może przede wszystkim – o odpowiedzialność karną.

W orzecznictwie sądowym jednolite stanowisko dotyczy tylko zakwalifikowania komina do nieruchomości wspólnej. Natomiast sądy nie są zgodne, jeśli chodzi o kwalifikowanie wkładu kominowego.

Spotykać się można z orzeczeniami, które to właścicieli, a nie wspólnotę czynią odpowiedzialnymi w sytuacji, gdy naprawa dotyczy wkładu zamontowanego przez właściciela, a nie samego komina, lub polega na konieczności jego montażu.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Świdnicy, sygn. akt II Ca 175/13, wkład kominowy jest integralną częścią systemu grzewczego lokalu i stanowi indywidualną własność właściciela lokalu, co oznacza, że wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku ponosić kosztów związanych z jego montażem.

Zdaniem sądu wspólnota mieszkaniowa ma natomiast obowiązek ponieść koszty płyty dachowej, jej zamontowanie bowiem niewątpliwie stanowi koszt utrzymania nieruchomości wspólnej, tak jak wykonanie elewacji zewnętrznej komina czy zapewnienie jego właściwego stanu technicznego.

Zupełnie odmienne stanowisko przedstawiono w wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku, sygn. akt I C 400/14, w którym sąd uznał, że brak jest podstaw do obciążania właściciela lokalu kosztem zamontowania wkładu kwasoodpornego, jest to bowiem konieczna praca w przewodzie komina, która ma tylko zapewnić spełnienie przez tę część budynku jego funkcji.

Podsumowanie

Jeżeli z inicjatywy zarządcy w drodze indywidualnego zbierania głosów wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie wkładu kominowego, to Państwa działania nie można uznać za racjonalne. Rozmowy z zarządcą co do zasadności mogą być prowadzone przed podjęciem uchwały, a nie po, gdy wspólnota wypowiedziała się w sprawie, a zarządca nie ma już nic do powiedzenia poza wykonaniem zapisów uchwały. Takie rozmowy niczego nie wniosą do sprawy, gdyż uchwała jest podjęta (decyzja zapadła).

Dla każdego właściciela czy grupy właścicieli powinno być oczywiste, w jaki sposób we wspólnocie mieszkaniowej można doprowadzić do uchylenia już podjętej uchwały, a nie jest nim na pewno dyskusja z zarządcą. 

 Uchylenie uchwały właściciel może osiągnąć tylko w drodze jej zaskarżenia do sądu lub w trybie art. 25 ustawy o własności lokali (UWL) albo w trybie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 25 UWL każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Zaskarża się konkretne uchwały, ale można w jednym pozwie skarżyć kilka uchwał.

Jednak powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej tylko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treść uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może się okazać niemożliwe, nawet jeżeli narusza ona prawo.

Wprawdzie podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały po upływie terminu do jej zaskarżenia może być art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny – niemniej nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/06, w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej art. 189 kpc może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych. Za taką sytuację uznał naruszenie podstawowej zasady podejmowania uchwał większością głosów.

Uchwała, za którą opowiedziała się niewystarczająca do osiągnięcia większości liczba właścicieli lokali, może być uznana za nieistniejącą również po upływie przewidzianego w ustawie o własności lokali terminu do zaskarżenia uchwały. Jednak w przypadku mniejszych uchybień kwestionowanie uchwał powinno się odbywać wyłącznie w zwykłym trybie przewidzianym w UWL.

Zatem „zegar tyka” – niedługo uchwały nie da się już uchylić, bo minie ustawowy termin do wniesienia powództwa.

Nawet gdyby zarządca przyznał Panu teraz rację, to i tak niczego to nie zmieni, bo uchwała została podjęta i jedyna droga do jej uchylenia prowadzi przez sąd. Choć – jak wynika z przedstawionej wyżej sytuacji prawnej kominów we wspólnocie mieszkaniowej – była podstawa prawna do takiej decyzji, a sąd równie dobrze może utrzymać w mocy uchwałę, stając na stanowisku, że brak jest podstaw do obciążania właściciela lokalu kosztem zamontowania wkładu. Jest to bowiem konieczna praca w przewodzie komina, która ma tylko zapewnić spełnienie przez tę część budynku jego funkcji, a zatem należy do wspólnoty mieszkaniowej.

Czytaj też: Kto ma uszczelnić kominy we wspólnocie? >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16710|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10358|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl