CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Sporny komin

Paweł Puch  |  Administrator 6/2017  |  02.08.2017
Rozmowy z zarządcą co do zasadności mogą być prowadzone przed podjęciem uchwały, a nie po, gdy wspólnota wypowiedziała się w sprawie, a zarządca nie ma już nic do powiedzenia poza wykonaniem zapisów uchwały.
Rozmowy z zarządcą co do zasadności mogą być prowadzone przed podjęciem uchwały, a nie po, gdy wspólnota wypowiedziała się w sprawie, a zarządca nie ma już nic do powiedzenia poza wykonaniem zapisów uchwały.
Fot. archiwum redakcji ADMINISTRATORA

Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej, której zarządca w marcu 2017 r. – podczas zebrania poświęconego przyjęciu sprawozdania finansowego za rok 2016 – przedstawił projekt uchwały dotyczącej przeprowadzenia uszczelnienia komina, polegającego na montażu wkładu kwasoodpornego w przewodzie kominowym w jednym z lokali należących do członkini wspólnoty – pisze Czytelnik.

W treści projektu uchwały zabrakło konkretnych wyliczeń kosztów i przy znikomej frekwencji uchwała nie została przyjęta. W związku z zaistniałymi wątpliwościami oraz po przedyskutowaniu wspomnianej uchwały z mieszkańcami nieobecnymi na zebraniu, złożyliśmy w tej sprawie do zarządcy pismo, w którym przedstawiliśmy swoje stanowisko wobec zaprezentowanego projektu uchwały.

Od marca 2017 r. do dnia dzisiejszego zarządca nie odniósł się w żaden sposób do naszych uwag i propozycji rozwiązania problemu.

Należy dodać, że projekt przygotowanej przez zarządcę uchwały był odpowiedzią na decyzję inspektora nadzoru budowlanego, który wydał wcześniej nakaz odłączenia instalacji kominowej lokatorki od przewodu kominowego i zaprzestania użytkowania pieca na paliwo stałe z powodu nieszczelności tegoż przewodu. Polecił zarządcy uszczelnienie przewodu dymnego, począwszy od poziomu piwnicy (w której znajduje się piec), a skończywszy na kominie.

Niestety nie zostały podjęte żadne prace uszczelniające przewód kominowy. Jedyne działania, które zarządca podjął (inspektor wyznaczył na to trzymiesięczny termin), to próba przeforsowania uchwały, w sposób niezgodny z art. 22 oraz art. 23 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a której treść nie była znana wszystkim mieszkańcom.

Kolejny projekt uchwały w powyższej sprawie – co odkryłem przypadkowo w maju 2017 r. – został przyjęty głosami osób nieobecnych na zebraniu w marcu 2017 r., z pominięciem tych osób, które jednoznacznie opowiedziały się przeciwko wspomnianej uchwale i wyraziły swoją opinię w piśmie skierowanym do zarządcy.

Veolia assistance

Jeśli nawet działania prezesa w pewnym zakresie można uznać za racjonalne, to niezrozumiały jest dla nas fakt, że to wspólnota ma finansować wkład, który stanowi część integralną systemu ogrzewania należącego do wymienionej lokatorki, a za którego eksploatację wszelkie koszty pozostali lokatorzy ponosili indywidualnie.

W kontekście powyższego doprowadziliśmy do spotkania z prezesem celem wyjaśnienia przyjęcia wspomnianej uchwały, a wraz z nią innych nieprawidłowości. Prezes poprosił o kolejny termin spotkania. Jak skutecznie bronić naszych praw, unikając ingerencji sądowej?

Aktualna sytuacja kominów we wspólnocie mieszkaniowej

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Niewątpliwie więc grunt, na którym znajduje się budynek, jak i budynek, czyli ściany zewnętrzne i nośne, stropy, klatki schodowe, korytarze, dach oraz inne elementy konstrukcyjne, stanowią część nieruchomości wspólnej nawet w części przylegającej do poszczególnych lokali

Kanały wentylacyjne i spalinowe są uznawane za element konstrukcyjny budynku. Elementy konstrukcyjne budynku są zawsze częścią nieruchomości wspólnej. Fakt, że każdy kanał został tak zaprojektowany, iż prowadzi do innego lokalu w budynku, wynika z tego, że w ten sposób można wykonać system poprawnej wentylacji grawitacyjnej czy odprowadzania spalin w budynku. Jednak z faktu, że każdy lokal ma oddzielny kanał wentylacyjny i spalinowy, nie można wnioskować, że nie jest to część nieruchomości wspólnej.

Skoro kominy są elementem nieruchomości wspólnej, to ich remont należy do wspólnoty mieszkaniowej, a koszty tego remontu obciążają wszystkich właścicieli lokali w stosunku do ich udziału w nieruchomości wspólnej. Obojętnie, czy naprawy wymaga jeden z kominów, czy wszystkie, obowiązek ten obciąża wspólnotę mieszkaniową.

Jeżeli w wyniku przeglądu okresowego osoba go wykonująca stwierdziła w protokole nieszczelności kominów spalinowych, to zarząd/zarządca powinien skierować do podjęcia uchwałę dotyczącą remontu kominów.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uchwały by nie podjęła, a sytuacja zagrażałaby zdrowiu i życiu mieszkańców, zarząd/zarządca ma obowiązek natychmiast zawiadomić nadzór budowlany. Jeżeli nie dopełni tych obowiązków staje się odpowiedzialny na przykład za wypadek, jaki mógłby zdarzyć się we wspólnocie w związku ze stanem przewodów spalinowych. Oczywiście chodzi tu także – a może przede wszystkim – o odpowiedzialność karną.

W orzecznictwie sądowym jednolite stanowisko dotyczy tylko zakwalifikowania komina do nieruchomości wspólnej. Natomiast sądy nie są zgodne, jeśli chodzi o kwalifikowanie wkładu kominowego.

Spotykać się można z orzeczeniami, które to właścicieli, a nie wspólnotę czynią odpowiedzialnymi w sytuacji, gdy naprawa dotyczy wkładu zamontowanego przez właściciela, a nie samego komina, lub polega na konieczności jego montażu.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Świdnicy, sygn. akt II Ca 175/13, wkład kominowy jest integralną częścią systemu grzewczego lokalu i stanowi indywidualną własność właściciela lokalu, co oznacza, że wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku ponosić kosztów związanych z jego montażem.

Zdaniem sądu wspólnota mieszkaniowa ma natomiast obowiązek ponieść koszty płyty dachowej, jej zamontowanie bowiem niewątpliwie stanowi koszt utrzymania nieruchomości wspólnej, tak jak wykonanie elewacji zewnętrznej komina czy zapewnienie jego właściwego stanu technicznego.

Zupełnie odmienne stanowisko przedstawiono w wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku, sygn. akt I C 400/14, w którym sąd uznał, że brak jest podstaw do obciążania właściciela lokalu kosztem zamontowania wkładu kwasoodpornego, jest to bowiem konieczna praca w przewodzie komina, która ma tylko zapewnić spełnienie przez tę część budynku jego funkcji.

Podsumowanie

Jeżeli z inicjatywy zarządcy w drodze indywidualnego zbierania głosów wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie wkładu kominowego, to Państwa działania nie można uznać za racjonalne. Rozmowy z zarządcą co do zasadności mogą być prowadzone przed podjęciem uchwały, a nie po, gdy wspólnota wypowiedziała się w sprawie, a zarządca nie ma już nic do powiedzenia poza wykonaniem zapisów uchwały. Takie rozmowy niczego nie wniosą do sprawy, gdyż uchwała jest podjęta (decyzja zapadła).

Dla każdego właściciela czy grupy właścicieli powinno być oczywiste, w jaki sposób we wspólnocie mieszkaniowej można doprowadzić do uchylenia już podjętej uchwały, a nie jest nim na pewno dyskusja z zarządcą. 

 Uchylenie uchwały właściciel może osiągnąć tylko w drodze jej zaskarżenia do sądu lub w trybie art. 25 ustawy o własności lokali (UWL) albo w trybie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 25 UWL każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Zaskarża się konkretne uchwały, ale można w jednym pozwie skarżyć kilka uchwał.

Jednak powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej tylko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treść uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może się okazać niemożliwe, nawet jeżeli narusza ona prawo.

Wprawdzie podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały po upływie terminu do jej zaskarżenia może być art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny – niemniej nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/06, w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej art. 189 kpc może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych. Za taką sytuację uznał naruszenie podstawowej zasady podejmowania uchwał większością głosów.

Uchwała, za którą opowiedziała się niewystarczająca do osiągnięcia większości liczba właścicieli lokali, może być uznana za nieistniejącą również po upływie przewidzianego w ustawie o własności lokali terminu do zaskarżenia uchwały. Jednak w przypadku mniejszych uchybień kwestionowanie uchwał powinno się odbywać wyłącznie w zwykłym trybie przewidzianym w UWL.

Zatem „zegar tyka” – niedługo uchwały nie da się już uchylić, bo minie ustawowy termin do wniesienia powództwa.

Nawet gdyby zarządca przyznał Panu teraz rację, to i tak niczego to nie zmieni, bo uchwała została podjęta i jedyna droga do jej uchylenia prowadzi przez sąd. Choć – jak wynika z przedstawionej wyżej sytuacji prawnej kominów we wspólnocie mieszkaniowej – była podstawa prawna do takiej decyzji, a sąd równie dobrze może utrzymać w mocy uchwałę, stając na stanowisku, że brak jest podstaw do obciążania właściciela lokalu kosztem zamontowania wkładu. Jest to bowiem konieczna praca w przewodzie komina, która ma tylko zapewnić spełnienie przez tę część budynku jego funkcji, a zatem należy do wspólnoty mieszkaniowej.

Czytaj też: Kto ma uszczelnić kominy we wspólnocie? >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18953|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12128|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11540|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl