Naliczanie opłat eksploatacyjnych za garaż szeregowy

Zgodnie z art. 1 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2001 r. nr 4, poz. 27 ze zm..; dalej jako: „ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych”), celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych członków oraz ich rodzin, poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Z kolei obowiązki członków spółdzielni określone zostały w art. 4 przywołanej ustawy i dotyczą co do zasady partycypacji w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.

W zależności od statusu danej osoby, tzn. od tego, czy jest członkiem spółdzielni czy też nie, a także, czy jej członkostwo wiąże się z posiadaniem spółdzielczego prawa do lokalu (lokatorskiego lub własnościowego), czy też prawa własności do lokalu, udziały w pokrywaniu kosztów będą określane w rozmaity sposób.

W związku z pojawiającym się problemem, czy – a jeśli tak, to na jakiej podstawie – można żądać opłat od członka spółdzielni, będącego właścicielem garażu znajdującego się poza budynkiem mieszkaniowym, w zabudowie szeregowej, warto zastanowić się nad przedmiotową kwestią.

Status garażu jako lokalu użytkowego

Przede wszystkim przeanalizować należy przepis art. 4 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jak z niego wynika, „członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu”.

W praktyce jednak, mimo dość jasnej treści przepisu, pojawiają się problemy interpretacyjne. Odnosząc się do pierwszego z pojęć (lokal), należy wskazać, że może przez nie rozumieć również garaż.

W myśl bowiem art. 2 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy, lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, przez samodzielny lokal mieszkalny rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Z kolei zgodnie z  ust. 4 powyższego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal.

W szczególności są to: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Przywołując w tym miejscu interpretację podatkową Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2010 r. (nr IPPP3/443-1063/09-2/KT), należy wskazać, że garaż, choć w sensie prawnym stanowi – co prawda – część składową lokalu mieszkalnego, nie należy do pomieszczeń pomocniczych, lecz przynależnych do danego lokalu.

W sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, ale służyć ma zaspokojeniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Jedno miejsce postojowe w garażu jest więc ułamkową częścią pomieszczenia przynależnego. A zatem garaż w budynku mieszkalnym, składający się z miejsc postojowych, jest lokalem użytkowym.

Natomiast jedno miejsce postojowe jako udział w części wspólnej nieruchomości (garażu) to ułamkowa część lokalu użytkowego. Tym samym również garaże w postaci boksów w zabudowie segmentowej, znajdujące się poza budynkiem mieszkalnym, stanowią lokale użytkowe.

Obowiązki właściciela garażu

Obowiązki członka spółdzielni, który jest właścicielem lokalu użytkowego – garażu, powinny sprowadzać się do pokrywania kosztów związanych z:

• jego utrzymaniem,
• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych,
• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
• działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi.

W sytuacji, gdy członek spółdzielni jest właścicielem garażu, ma obowiązek ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, a także do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

W tym miejscu należy zadać pytanie, o jakie dokładnie koszta chodzi, zwłaszcza że ustawa nie zawiera definicji kosztów eksploatacji. Dodatkowo nie jest do końca jasne, czym różnią się pojęcia koszty eksploatacji i koszty utrzymania nieruchomości.

Pewne wyjaśnienie czyni doktryna, która – powołując się na zasady samodzielności finansowej spółdzielni mieszkaniowej – wskazuje, że w skład kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości będą wchodziły wszystkie koszty: dostaw towarów i usług dostarczanych do nieruchomości (dostawy wody, energii, odbioru ścieków, oczyszczania itp.); robót budowlanych; bieżącej konserwacji, napraw i remontów bieżących (wraz z kosztami odpowiedniej dokumentacji i kosztami administracyjnymi, opłatami lub podatkami); utrzymania i konserwacji instalacji i urządzeń technicznych położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów i chodników, podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów oraz koszty zarządzania nieruchomością (które nie są tożsame ze wszystkimi kosztami funkcjonowania administracji spółdzielni)¹.

Odnosząc powyższe rozważania doktrynalne do stanu faktycznego sprawy, można za takie koszty, które powinien ponosić właściciel garażu (szeregowego boksu) uznać przykładowo koszty mediów (światło, prąd doprowadzane do garażu), oświetlenia terenu, na którym znajdują się garaże czy wywozu śmieci. Istnieje również szansa, że właściciel takiego garażu będzie ponosił kosztu zarządu.

Znowu pojawia się pytanie, czy garaż oraz teren, na którym on stoi, stanowi mienie spółdzielni i czy w powyższej sytuacji, gdy członek spółdzielni dysponuje prawem własności do garażu i ma prawo własności do nieruchomości gruntowej, nadal ma on partycypować w kosztach spółdzielni.

W mojej ocenie nadal może istnieć taka ewentualność. Co prawda, garaż nie będzie wchodził w skład mienia spółdzielni mieszkaniowej, ale nie wiadomo, jak dokładnie kształtuje się prawo członka spółdzielni do nieruchomości gruntowej. Autor pytania nie wskazuje, czy to współwłasność, czy działka jest wyznaczona i – tym samym – ma wyłączne prawo do sprawowania na niej władztwa.

W praktyce pojawiają się propozycje, aby właściciele garaży położonych w szeregowym budynku, którzy mają prawo własności do poszczególnych boksów, wypowiedzieli umowę o zarząd garażami spółdzielni mieszkaniowej.

Podstawa prawna i możliwość rewizji

Treść przywołanych przepisów wyraźnie wskazuje, że odpowiedzi na pytanie, jakie dokładnie koszty eksploatacyjne i koszty utrzymania nieruchomości mają obowiązek ponosić członkowie spółdzielni, będący właścicielami lokal, należy szukać w statucie spółdzielni.

Ustawodawca bowiem w dużym stopniu dał swobodę w ich kształtowaniu spółdzielniom (a tym samym – ich członkom). W związku z powyższym statut powinien w miarę szczegółowo określać poszczególne pozycje kosztowe. W przywołanym pytaniu trudno jednoznacznie określić, czy opłaty eksploatacyjne były prawidłowo przypisywane do właścicieli garaży.

Niemniej jednak prawodawca uznał, że spółdzielnia ma obowiązek przedstawić kalkulację wysokości opłat na żądanie jej członka, o czym stanowi art. 4 ust. 6 [4] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Dodatkowo, w przypadku zmian wysokości tych opłat, spółdzielnia ma obowiązek zawiadomienia swoich członków na co najmniej trzy miesiące wcześniej, na koniec miesiąca kalendarzowego, a zmiana ta wymaga uzasadnienia na piśmie. W związku z tym prawem każdego członka spółdzielni jest dostęp do kalkulacji opłat związanych z jego lokalem.

W pierwszej kolejności, w przypadku, gdy członek spółdzielni nie zgadza się z wyliczeniami kosztów eksploatacyjnych lub/i kosztów utrzymania nieruchomości, powinien on wezwać spółdzielnię do wykazania podstaw i wysokości należnych opłat.

W sytuacji, gdy spółdzielnia wystąpi na drogę sądową, dochodząc niezapłaconych należności z tytułu opłat za eksploatację lub/i opłat za utrzymanie nieruchomości, to na niej (bez względu na to, czy występuje po stronie powoda, czy pozwanego²) spoczywa ciężar dowodu, że opłaty te zostały ustalone zgodnie z obowiązującymi normami (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17.11.2004 r., sygn. akt IV CK 215/04, niepubl.; Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19.05.2004 r., sygn. akt I CK 695/03, niepubl.).

Zatem każdy członek spółdzielni (jak również osoby niebędące członkami, a zobowiązane do uiszczenia opłat eksploatacyjnych) ma możliwość kwestionowania na drodze sądowej zasadności wysokości opłat i zmiany ich wysokości (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.06.2006 r.).

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, można podnieść zasadność naliczanych opłat za garaż znajdujący się w budynku szeregowym, w szczególności jeśli spółdzielnia nie była umocowana do ich naliczania lub robiła w sposób nieprawidłowy (np. niezgodnie ze statutem). 

_{¹ Tak: E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
² W sytuacji, gdy członek spółdzielni występuje do sądu o stwierdzenie naliczania niewłaściwych wysokości opłat}

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!