Jak home office wpływa na rynek biurowy?

Czy firmy ograniczają ilość wynajmowanej powierzchni, by zredukować koszty? Jaki trend rysuje się na rynku biurowym?  

Firmy poszukują optymalnego modelu pracy, jednocześnie rozpoznają swoje rzeczywiste zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Weryfikują metraż biur, ich układ funkcjonalny oraz nowe oczekiwania pracowników. Praca zdalna staje się coraz bardziej dostępna. Zmiany w aspekcie popytu uzależnione są od branży. Firmy, których model biznesowy oparty jest na procesie, nie będą potrzebowały tak dużej przestrzeni, jak firmy kreatywne i podmioty innowacyjne, w których efektywność pracy uzależniona jest od komunikacji międzyludzkiej, interakcji i wymiany pomysłów. 

Trudno jeszcze mówić o trendzie, ponieważ część firm, głównie globalne korporacje nie wróciły do biur. Firmy badają sytuację, analizują środowisko pracy, by stworzyć nowy model pracy, przeprojektować biura i dostosować je do obecnych warunków. W niektórych przypadkach wyniki analiz pokazują, że zajmowana obecnie powierzchnia biurowa jest wręcz za mała, aby spełnić nowe wymogi BHP i zapewnić pracownikom bezpieczeństwo. Firmy, które nadal pozostają na home office ponoszą dodatkowe koszty, związane z przeprowadzaniem online nowych szkoleń BHP, zapewnianiem pracownikom odpowiednich do pracy w domu biurek, krzeseł czy pokryciem kosztów prądu i internetu.  

Czy firmy planują szerzej utrzymać na stałe system pracy zdalnej? Jak to przełoży się na aranżację biur?

Praktycznie wszyscy najemcy coraz chętniej będą dopuszczać teraz pracę zdalną w różnych modelach i zróżnicowanych systemach pracy. Firmy zmierzają do zmniejszenia wielkości zajmowanej powierzchni biurowej i prawdopodobnie częściej będą wprowadzać system hotdesking’ów, czyli stanowisk pracy rotacyjnej. Biura w wielu firmach pełnić będą teraz przede wszystkim funkcję miejsca spotkań biznesowych oraz wymiany poglądów zespołu i właśnie w te stronę szło będzie projektowanie i organizacja przestrzeni. 

Widoczny jest również trend, związany z tym, że biznes coraz bardziej otwiera się na videokonferencje. W ten sposób standardowo organizowane są teraz spotkania z klientami i kontrahentami, choć przed wirusem większość firm wolała robić biznes organizując spotkania bezpośrednie. Stąd teraz w przestrzeniach biurowych tworzonych jest coraz więcej minisalek, budek telefonicznych i boksów, w których pracownicy mogą w zaciszu odbywać videocalle.   

Jakie czynniki są dziś decydujące przy wyborze biura? 

Na rynku biurowym wyraźnie zauważalna jest obecnie tendencja związana z poszukiwaniem oszczędności. Firmy coraz powszechniej korzystają z możliwości, jakie daje home office. Biura natomiast stają się ostoją bezpieczeństwa, a to sprawia że oczekiwania techniczne i funkcjonalne odnośnie wynajmowanej powierzchni są jeszcze wyższe. 

Z przeprowadzonych przez nas ostatnio badań, w których wzięło udział kilkaset firm wynika, że pracodawcy stawiają przede wszystkim na bezpieczeństwo w biurze, jak również elastyczne i funkcjonalne rozwiązania do pracy, jak np. system hot desk. Wdrażają również procedury wiążące się z pracą zdalną i home office, najczęściej w układzie tygodniowym 2/5 czy 3/5. 

Kluczowym czynnikiem przy wyborze biura jest dziś przede wszystkim możliwość wdrażania rozwiązań zwiększających bezpieczeństwo sanitarne w przestrzeni pracy. A przy tym, jeszcze bardziej niż wcześniej na plan pierwszy wysuwa się aspekt lokalizacji nieruchomości biurowych i ich dostępność komunikacyjna.  

Jakie efekty przynoszą renegocjacje umów? Czy najemcy i wynajmujący znajdują porozumienie?   

Wszyscy uczestnicy rynku aktywnie przyglądają się rozwojowi sytuacji. Jak zwykle pojawia się pewna ilość spekulantów. Mam jednak odczucie, że rynek dąży do równowagi i stabilizacji. Najemcy starają się uzyskać oszczędności na czas, kiedy biura nie będą w pełni wykorzystane. Wynajmujący zaś w zamian za upusty oczekują przedłużenia okresu najmu. Prowadzone obecnie różnego rodzaju dyskusje i negocjacje znajdują szereg wspólnych rozwiązań w zakresie obniżki opłat, rozłożenia płatności, czy wydłużenia kontraktów oraz rozłożenia w czasie określonych zachęt. 

Firmy, które redukują zatrudnienie i starają się obniżyć koszty, próbują z kolei podnająć część biur, jeśli pozwalają na to warunki umowy lub godzi się właściciel. Część firm, którym kończą się umowy najmu rozpatruje teraz także bardziej ekonomiczne lokalizacje. Rośnie również zainteresowanie hybrydowym modelem najmu, łączącym tradycyjny wynajem z biurami serwisowanymi. 

Czy najemcy w większym zakresie korzystają z przestrzeni coworkingowych? 

Wydaje się, że najemcy częściej niż z przestrzeni coworkingowych korzystać będą z biur serwisowanych, które dają możliwość pracy w znanym, wyizolowanym otoczeniu. Wynika to z potrzeby większego bezpieczeństwa. Praca we własnym biurze ma wiele zalet, stymuluje wymianę poglądów i kreatywność, z czego firma uzyskuje najwięcej.  

Czy firmy planują przerzucenie bezpośrednich spotkań służbowych na komunikatory? 

Relacje służbowe, które jeszcze niedawno wydawały się być nie do zrealizowania zdalnie, w trybie online obecnie są w ten sposób nawiązywane standardowo. Dziś większość takich działań wykonuje się zdalnie, bez spotkań. Przyśpiesza to prace nad różnymi projektami i jest bardziej wygodne. Pozwala również pracować wspólnie zespołom rozproszonym w różnych regionach kraju. Teamy wykorzystują dziś rozwiązania, które dotąd nie były spotykane.

W jakim stopniu COVID-19 wpłynie na rynek biurowy w Polsce? Czy spadną stawki za wynajem? W jakim kierunku będzie rozwijał się segment?

Krajowe rynki biurowe, na których wcześniej brakowało wolnej powierzchni, dążą do większej równowagi poprzez rosnący poziom pustostanów. Najemcy mają coraz większy wybór powierzchni. Można zauważyć również większą dbałość o relacje. Wydaje się, że najmniej dotkliwie spadek popytu na biura odczuje Warszawa. 

W przypadku projektów spekulacyjnych proces komercjalizacji będzie dłuższy. Większość budów prowadzona jest terminowo, ale banki wyraźnie usztywniają politykę, jeśli chodzi o finansowanie nowych projektów deweloperskich. Prawdopodobnie więc w nadchodzących latach, po oddaniu inwestycji będących dziś w realizacji, przyrost podaży na rynku biurowym zdecydowanie się obniży. 

Czasowy spadek zapotrzebowania na powierzchnię i wzrost poziomu pustostanów nie przyniesie jednak najprawdopodobniej destabilizacji na rynku biurowym w dłuższej perspektywie. Optymizmem napawa fakt, że duże międzynarodowe fundusze wciąż zainteresowane są inwestowaniem w nieruchomości biurowe w Polsce. Zaskakująco dobrym wynikiem pod tym względem zamknęło się pierwsze półrocze br.

Ceny za wynajem powierzchni na rynku biurowym w najbliższym czasie będą spadać. Na ogół nie będzie dotyczyło to jednak stawek wywoławczych, ale czynszu efektywnego, który będzie obniżany dzięki rozbudowanym pakietom zachęt. Obniżki ceny za metr widoczne są natomiast w budynkach starszej generacji. Obserwujemy też spadek cen budowlanych dla prac aranżacyjnych.  

Źródło: Walter Herz

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!